АНАЛИЗ КАЧЕСТВА ПРОВЕДЕНИЯ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ НА ТЕРРИТОРИИ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
АНАЛИЗ КАЧЕСТВА ПРОВЕДЕНИЯ КОМПЛЕКСНЫХ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ НА ТЕРРИТОРИИ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Аннотация
В статье произведен анализ качества проведения комплексных кадастровых работ (ККР) на территории г. Саратова и г. Энгельса. В ходе анализа авторы изучили 10 объектов, на которых были проведены комплексные кадастровые работы, которые играют ключевую роль в управлении недвижимостью. Несмотря на то, что комплексные кадастровые работы призваны повысить точность данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и улучшить управление земельными ресурсами, выявленные расхождения между установленными и фактическими границами участков ставят под сомнение их эффективность. Это негативно сказывается на управлении земельными ресурсами и приводит к правовым конфликтам между собственниками. Для решения этой проблемы были предложены рекомендации по повышению точности работ.
1. Введение
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит достоверные данные об учетном недвижимом имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях . Информация в ЕГРН обладает юридическим статусом, и ее достоверность напрямую влияет на управление недвижимостью.
Актуальность темы связана с растущим объемом данных, требующих точности и достоверности, особенно на фоне роста рынка недвижимости.
По мнению автора статьи «Комплексные кадастровые работы как инструмент обеспечения полноты сведений в ЕГРН», комплексные кадастровые работы (ККР) представлены как ключевой инструмент для решения проблем внесения в ЕГРН достоверных характеристик объектов недвижимости . Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов, или территориях садового некоммерческого товарищества, огороднического некоммерческого товарищества, гаражного кооператива, в границах единого, неразрывного элемента планировочной структуры .
В соответствии с этим мы решили проанализировать, действительно ли качественно были проделаны комплексные кадастровые работы в Саратовской области.
Таким образом, целью исследования является анализ качества комплексных кадастровых работ в Саратовской области.
В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи:
- выполнить углубленный анализ качества данных, внесенных в ЕГРН в результате комплексных кадастровых работ;
- дать рекомендации по повышению точности и эффективности вносимых данных.
2. Методы и принципы исследования
Геодезическое обеспечение кадастровых работ играет ключевую роль в управлении земельными ресурсами. Надежные и точные данные, полученные в результате геодезических исследований, являются основой для оформления прав на земельные участки.
При проведении кадастровых работ крайне важно учитывать ближайшие геодезические пункты. Эти опорные точки служат основой для определения координат и обеспечивают необходимую точность измерений . Наиболее распространенный метод определения координат объектов недвижимости — метод спутниковых геодезических измерений. При использовании ГНСС оборудования (глобальная навигационная спутниковая система) важно учитывать атмосферные условия и размещение спутников, чтобы минимизировать возможные ошибочные измерения.
Комплексные кадастровые работы выполняются аттестованными кадастровыми инженерами, на основании контрактов, заключенных по результатам торгов. Перечень кадастровых кварталов формируется Росреестром на основе заявок органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Заказчиками могут быть как государственные органы, так и частные лица, в зависимости от целей работ. Опыт зарубежных исследований может включать внедрение современных информационных систем для управления кадастровыми данными, а также использование методов дистанционного зондирования земли для мониторинга изменений границ земельных участков.
3. Основные результаты
Рассмотрим несколько участков конкретных кварталов, в которых были проведены комплексные кадастровые работы в г. Саратов в 2023 году. Для анализа точности определения местоположения границ объектов недвижимости по результатам комплексных кадастровых работ (ККР) авторами была произведена контрольная геодезическая съемка методом спутниковых геодезических измерений многочастотным приемником AlphaGEO A5 с использованием для контроля точности ближайших к объектам пунктов государственной геодезической сети. На рисунках 1 и 2 показана обработка съемки нескольких выбранных участков в кадастровых кварталах 64:48:020122 и 64:48:050160 соответственно в программе AutoCAD. Анализ данных показал расхождения в контрольных измерениях (черные линии) с измерениями в результате ККР по сведениям ЕГРН (красные линии).
Рисунок 1 - Обработанная съемка 64:48:020122 квартала в программе AutoCAD
Рисунок 2 - Обработанная съемка 64:48:050160 квартала в программе AutoCAD
Таблица 1 - Ведомость обработки результатов контрольных измерений местоположения границ объектов недвижимости г. Саратова
Земельные участки | ||||||||
№п/п | Кадастровый номер | Адрес | Площадь по сведениям ЕГРН, м2 | Площадь по контрольным измерениям, м2 | Максимальное/минимальное расхождение координат характерных точек, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат по сведениям ЕГРН, м | Наличие зарегистрированного ОКС (кадастровый номер) | Соответствие границ с ПЗЗ |
1 | 64:48:020122:14 | Саратовская область, г Саратов, СНТ «Дружба-59», Кумысная поляна, уч.46 | 679 | 680 | 3,2/0,8 | 0,3 | 64:48:020122:89 | + (зона с\х-3) |
2 | 64:48:020122:53 | Саратовская область, г Саратов, СНТ «Дружба-59», Кумысная поляна, уч.37 | 623 | 630 | 1,3/0,3 | 0,1 | отсутствует | + (зона с\х-3) |
3 | 64:48:020122:39 | Саратовская область, г Саратов, СНТ «Дружба-59», Кумысная поляна, уч.27 | 606 | 620 | 0,8/0,06 | 0,1 | 64:48:020122:86 | + (зона с\х-3) |
4 | 64:48:020122:36 | Саратовская область, г Саратов, СНТ «Дружба-59», Кумысная поляна, уч.26 | 753 | 729 | 0,7/0,2 | 0,1 | 64:48:020122:367 | + (зона с\х-3) |
5 | 64:48:050160:41 | Саратовская область, г Саратов, ул. 1-я Силикатная, д. 11 | 710 | 690 | 0,6/0,08 | 0,1 | 64:48:050160:384 64:48:050160:367 | + (зона ж-4) |
Объекты капитального строительства | ||||||||
№п/п | Кадастровый номер | Максимальное/минимальное расхождение координат характерных точек, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат по сведениям ЕГРН, м | |||||
1 | 64:48:020122:89 | 4,3/1,9 | 0,1 | |||||
2 | 64:48:020122:86 | 3,5/2,5 | 0,1 | |||||
3 | 64:48:020122:367 | 6,2/1 | 0,1 | |||||
4 | 64:48:050160:367 | 6,2/1,2 | 0,1 | |||||
5 | 64:48:050160:384 | 2,6/0,1 | 0,1 | |||||
Также рассмотрим несколько участков в кадастровых кварталах 64:50:031724, 64:50:031714, 64:50:031713, в которых были проведены комплексные кадастровые работы в г. Энгельсе в 2024 году.
На рисунке 3, 4 и 5 представлена обработка съемки выбранных участков в кварталах 64:50:031724, 64:50:031714 и 64:50:031713 соответственно, в программе AutoCAD показано расхождение в контрольных измерениях (черные линии) с данными ККР по сведениям ЕГРН (красные линии).
Рисунок 3 - Обработанная съемка выбранных земельных участков 64:50:031724 квартала в программе AutoCAD
Рисунок 4 - Обработанная съемка земельного участка 64:50:031714:5 в программе AutoCAD
Рисунок 5 - Обработанная съемка земельного участка 64:50:031713:23 в программе AutoCAD
В результате обработки результатов контрольных измерений местоположения границ объектов недвижимости в г. Энгельсе (таблица 2) наименьшие расхождения координат показал земельный участок 64:50:031724:57, где координаты некоторых точек совпали. Наибольшие расхождения у земельного участка 64:50:031714:5 составили 5 м и 8 м у его объекта капитального строительства (ОКС).
Таблица 2 - Ведомость обработки результатов контрольных измерений местоположения границ объектов недвижимости г. Энгельса
Земельные участки | |||||||
№ п/п | Кадастровый номер | Адрес | Площадь по сведениям ЕГРН, м2 | Площадь по контрольным измерениям, м2 | Максимальное/минимальное расхождение координат, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат по сведениям ЕГРН, м | Наличие зарегистрированного ОКС (кадастровый номер) |
1 | 64:50:031724:18 | Саратовская область, г Энгельс, ул Рижская, д 19 | 537 | Не установлено | 1,6/0,5 | 0,1 | 64:50:031724:272 |
2 | 64:50:031724:66 | Саратовская область, г Энгельс, ул Воронежская, д. 18 | 627 | Не установлено | 0,4/0,1 | 0,1 | 64:50:031724:294 |
3 | 64:50:031724:57 | Саратовская область, г Энгельс, улица Рижская, дом 21 | 597 | 600 | 0,3/0 | 0,1 | 64:50:031724:266 |
4 | 64:50:031714:5 | Саратовская область, г Энгельс, ул Камышинская, д 36 | 576 | 591 | 2/0,7 | 0,2 | 64:50:031714:32 |
5 | 64:50:031713:23 | Саратовская область, г Энгельс, ул Мира, д 20 | 704 | Не установлено | 0,4/0,2 | 0,3 | 64:50:031713:575 |
Объекты капитального строительства | |||||||
№ п/п | Кадастровый номер | Максимальное/минимальное расхождение координат, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат по сведениям ЕГРН, м | ||||
1 | 64:50:031724:272 | 5,2/2,6 | 0,1 | ||||
2 | 64:50:031724:294 | 0,8/0,07 | 0,1 | ||||
3 | 64:50:031724:266 | 0,1/0 | 0,3 | ||||
4 | 64:50:031714:32 | 8/0.9 | 0,1 | ||||
5 | 64:50:031713:575 | 0,6/0,1 | 0,1 | ||||
4. Заключение
Таким образом, установленные по результатам комплексных кадастровых работ (ККР) границы десяти земельных участков в пяти разных кварталах в большинстве своем не совпадают с фактическими, что подтверждается обработанными материалами.
Эффективность применения ККР при постановке объектов недвижимости на кадастровый учет в Российской Федерации и Саратовской области в частности заключается в сумме налога, который поступит в местный бюджет после регистрации прав собственности на все поставленные объекты недвижимости на государственный кадастровый учет. Соответственно неправильно зарегистрированные объекты могут привести к неверному определению кадастровой стоимости, влияющей на размеры налоговых поступлений, что негативно скажется на финансировании местных социальных программ, строительства и развития муниципальной инфраструктуры.
Качество работ должно быть повышено, поскольку неточные данные могут также вызвать судебные споры и конфликты между владельцами соседних участков, а также понизить качество предоставляемых услуг в области земельных отношений и недвижимости.
В настоящее время допускается выполнение ККР с использованием различных методов определения координат, в том числе картометрический и аналитический. Это может приводить к низкой точности определения границ объектов недвижимости и возникновению споров с правообладателями. Следует ввести обязательное требование о применении методов инструментальной съемки (геодезические измерения с использованием данных дистанционного зондирования) при выполнении ККР. Также важно законодательно урегулировать вопрос выборочной проверки координат, определенных в результате ККР объектов недвижимости, геодезическим методом независимыми организациями или Росреестром.
Следуя этим рекомендациям, можно значительно повысить качество и эффективность работ по внесению сведений о характеристиках объектов в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).