Обеспечение устойчивого развития дальневосточных поселений на основе разработки документации по планировке территории

В настоящее время государство уделяет особое внимание вопросам пространственного развития и рационального использования территорий. Эффективное управление является ключевым фактором устойчивого развития поселений и основой для улучшения качества жизни граждан. Особенно большое значение это имеет для дальневосточных поселений, где в последние годы наблюдается значительный отток населения.

Понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» было введено в Градостроительный кодекс с 1 января 2017 года и подразумевало деятельность, которая направлена на обеспечение наиболее эффективного использования территории и осуществляется посредством подготовки и утверждения градостроительной документации

Актуальность темы заключается в необходимости нового подхода к развитию дальневосточных территорий, для которых сейчас обсуждаются мастер-планы, проекты благоустройства территорий, инженерных сетей и дорог. Однако все меры могут оказаться неэффективными, если не прекратится наблюдающийся в последние годы отток населения. В этих условиях грамотное градостроительное планирование является фундаментом устойчивого развития.

Исследованиям рационального использования и управления землями муниципальных образований посвящены работы А.Н. Береговских, В.М. Груздева, Н.В. Елтошкиной, Е.А. Иванцовой, М.Ю. Ильиных, А.Д. Михайловой, А.В. Плохотнюк, А.В. Севостьянова, О.В. Тараканова

Вопросам развития территориальных экономических систем были посвящены публикации А.Г. Гранберга, В.И. Данилова-Данильяна, В.Г. Игнатова, Л.Л. Тонышевой, Т.Н. Усковой, P.A. Фатхутдинова, А.Г. Шеломенцева и других ученых.

Проблеме устойчивого развития сельских территорий, ее научному осмыслению и практическому решению посвятили свои труды такие известные ученые, как Д.Л. Арманд, В.М. Баутин, В.И. Вернадский, В.Н. Лаженцев, А.В. Петриков, О.А. Романова, Л.А. Третьякова и др.

Однако, вопросы обеспечения устойчивого развития на основе разработки документации по планировке территории, особенно применительно к дальневосточным поселениям, в настоящее время практически не освещены. В связи с этим формирование эффективного управления устойчивым развитием сельских территорий обуславливает целесообразность проведения исследований по данной проблематике, как в теоретическом, так и в практическом аспектах.

Предметом исследования является совокупность инженерных, экономических и организационных отношений, возникающих в процессе разработки градостроительной документации. Теоретическую основу исследования составляют нормативные документы, методические пособия, статьи отечественных авторов, посвященные вопросам градостроительного проектирования, организации и планирования пространственного развития поселений в современных реалиях.

В работе использованы эмпирические методы исследования (наблюдение, сравнение), общенаучные методы (абстрактно-логический, анализа и синтеза, статистических группировок), картографический метод.

Исследование выполнено с использованием сведений Национальной системы пространственных данных (НСПД), Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); статистической отчетности администрации Амурского района Хабаровского края; генерального плана, правил землепользования и застройки «Села Ачан».

Рассматриваемый объект «Село Ачан» расположен на территории Амурского района Хабаровского края. На сегодняшний день в его состав входят 35 населенных пунктов в составе двух городских и восьми сельских поселений. Административный центр — город Амурск (рис. 1)

Рисунок 1 - Муниципальное деление Амурского района Хабаровского края

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.1

Общая площадь территории района — 1667,8 тыс. га, численность населения – 56,7 тыс. чел., плотность населения традиционно низка для дальневосточного региона и составляет 3,5 чел./км². Сведения о поселениях Амурского района представлены на рисунке 2.

Рисунок 2 - Сведения о площади поселений Амурского района

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.2

Анализ данных диаграммы на рисунке 2 демонстрирует, что 93,4% территории составляют земли межселенной территории. На долю городских и сельских поселений приходится всего 2,5% и 4,1% от общей площади района соответственно.

Каким образом распределены земли межселенной территории Амурского района по категориям, демонстрирует таблица 1.

Анализ табличных данных позволяет констатировать, что большая часть земель — это земли лесного фонда (67%) и запаса (18.8%). Среди земель прочих категорий ничтожно мала доля земель сельскохозяйственного назначения — всего 0,9%, соответственно сельское хозяйство в настоящее время развито слабо. В планах администрации Амурского района — привлечение инвестиций для развития предприятий по глубокой переработке древесины, горнодобывающей отрасли, а также реализация проектов по строительству молочной фермы, овощехранилища, тепличного комплекса

Рассматриваемая в исследовании территория расположена на двух земельных участках в селе Ачан (рис. 3).

Рисунок 3 - Схема расположения исследуемой территории в границах села Ачан

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.4

На севере поселения площадь территории составляет 14,3 га, в северо-западной части — 1,7 га. Земельные участки представляют собой естественный рельеф на пологоволнистой и холмисто-увалистой поверхности склонов восточной и южной экспозиции. Основной участок примыкает с южной стороны к существующей застройке села, а с северо-западной стороны к автомобильной дороге общего пользования регионального значения Эльбан — Ачан. Застройка отсутствует, территория покрыта древесно-кустарниковой растительностью. С северо-восточной стороны территория примыкает к сопке с уклоном 10° (рис. 4).

Рисунок 4 - Схема существующего использования

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.5

С учетом этой информации, подготовка градостроительных предложений осуществлена применительно к территории площадью 16,0 га в соответствии с

[11]

,

[12]

, в результате чего сформированы указанные ниже территориальные зоны:

– застройки индивидуальными жилыми домами и ведения личного подсобного хозяйства;

– общественно-делового назначения;

– размещения физкультурно-оздоровительного комплекса;

– общего пользования в границах красных линий;

– объектов социального назначения;

– участки объектов инженерного обеспечения.

С использованием картографического метода подготовлена схема архитектурно-планировочных решений, представленная на рис. 5.

Рисунок 5 - Схема архитектурно-планировочных решений

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.6

Основные технико-экономические показатели предложенных в исследовании градостроительных решений, включающие информацию о современном состоянии исследуемой территории и планируемых изменениях площадей территориальных зон, нашли отражение в таблице 2.

Сравнительный анализ показателей таблицы демонстрирует существенный прирост земель жилой застройки, спорта, объектов социального назначения и линейной инженерной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения насущных потребностей сельского населения к окончанию срока реализации градостроительных предложений.

В границах объекта исследования согласно

В качестве исходных данных нами использованы сведения Управления Росреестра по Хабаровскому краю в виде векторной основы и аналитики для разработки проекта межевания территории картографическим методом.

В результате комплексного анализа и обобщения исходных данных на территории села в зоне «Ж» предусмотрено установление границ общественно-деловых зон; образование 47 земельных участков, предназначенных для ИЖС и ЛПХ, одного участка под площадку для занятий спортом, а также одного земельного участка для объекта социального назначения; образование земельного участка для автомобильной дороги, в границы которой включены нагорная канава и минерализованная полоса

Кадастровый план исследуемой территории представлен на рисунке 6.

Рисунок 6 - Кадастровый план территории кадастрового квартала 27:01:0000034

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.9

Подготовка проекта межевания осуществлялась в границах красных линий проекта планировки и учитывала фактическое землепользование и законодательные нормы

[14]

. Фрагмент чертежа межевания территории представлен на рисунке 7.

Рисунок 7 - Фрагмент чертежа межевания территории

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.10

Земельные участки образованы из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сведения о них отражает рисунок 8.

Рисунок 8 - Сведения об образуемых земельных участках

DOI:10.60797/IRJ.2026.164.92.11

Большая часть территории (85%) запланирована для жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Оставшиеся площади предназначены для обеспечения потребностей жителей в объектах социально-бытового назначения и инженерной инфраструктуры.

В процессе сравнительного анализа вариантов инженерных решений конфигурация и местоположение образуемых земельных участков неоднократно менялись. Сложность представляла общественно-деловая зона, учтенная в ЕГРН и не подлежащая изменению в рамках проводимых действий, а также определение границ земельного участка под проектируемую автодорогу, которую предстояло ставить на кадастровый учет, так как расстояние от юго-западной границы территориальной зоны до существующей жилой застройки составляет около 13 метров, а ширина дороги — 16 метров.

Градостроительная документация представлена на общественные слушания, в результате чего селянами были внесены замечания:

– изменить расположения зоны спорта и игровых площадок, так как в проекте она расположена удаленно от жилых домов и вблизи трассы с. Ачан — п. Эльбан и лесного массива, где обитают дикие животные;

– изменить расположения общественно-деловой зоны с целью размещения на ее месте зоны спорта;

– предусмотреть в жилой зоне дополнительно автомобильную дорогу.

Часть замечаний не поддержана, как не соответствующие действующему законодательству, но учтено предложение о переносе зоны игровых площадок в жилую застройку, что отвечает интересам местных жителей. В результате были сформированы границы всех земельных участков и территориальных зон, установлены красные линии, запроектированы объекты инженерного обеспечения и противопожарной инфраструктуры.

Подготовленная градостроительная документация имеет существенное значение для устойчивого развития села Ачан, которое можно рассматривать как типичный сельский населенный пункт Хабаровского края. В процессе выполнения исследования нами сформулированы следующие выводы, представленные на обсуждение.

1. Основой устойчивого развития территории является социально-инженерная система, представляющая собой комплекс взаимосвязанных объектов (инженерных коммуникаций, производственных и непроизводственных объектов, земельных и трудовых ресурсов, материальных и нематериальных активов), обеспечивающих создание обоснованных необходимых условий для повышения качества жизни населения и дохода территории

Устойчивое развитие территории предполагает привлечение инвесторов на полностью сформированные земельные участки (это достигается разработкой ДПТ), создание новых рабочих мест и обеспечение сопутствующей социально-инженерной инфраструктуры, которая отвечает потребностям предприятий и местного населения.

2. Для малых населенных мест дальневосточного региона сейчас в основном применяется поэтапный подход в разработке градостроительной документации: в первую очередь она разрабатывается для наиболее перспективных и востребованных зон (жилые кварталы, деловые центры, производственные площадки). Затем разрабатывается документация на весь населенный пункт. Это позволяет быстрее запускать инвестиционные проекты и обеспечивать рост налоговой базы

3. Показатель доходов консолидированного бюджета муниципального образования является одним из критериев для сравнения экономического положения территорий между собой. Чем меньше размер собственных средств муниципального образования, тем сильнее оно зависит от регионального и федерального бюджета.

В основном местные налоги складываются из налога на землю и арендной платы (земельные платежи могут составлять до 40% местного бюджета

Социальная эффективность от реализации разработанных проекта планировки и проекта межевания территории заключается в создании комфортных условий для коренных жителей села, а также возможности привлечь на жительство переселенцев, например по действующей программе «Дальневосточный гектар» или программе переселения соотечественников. При этом появится возможность снизить миграционный отток местного населения, стабилизировать демографическую ситуацию, обеспечив на этой основе устойчивое развитие села.

Экономическая эффективность проявляется через возможность муниципалитета пополнить свой бюджет за счет земельных платежей и арендной платы в результате прироста новых обустроенных земель после внедрения предложений, содержащихся в документации по планировке территорий.

Земельный налог рассчитывается по формуле:

где УПКС — удельный показатель кадастровой стоимости (руб/кв.м). Ставка налога в Хабаровском крае принята 0,3% в соответствии со статьей 394 Налогового кодекса на земельные участки, приобретенные для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства или огородничества

По данным тепловой карты НСПД удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков села Ачан варьируется в диапазоне от 100 до 500 руб. за кв.м.

Для устойчивого развития и рационального использования земель малонаселенных дальневосточных поселений необходима грамотно составленная документация по планировке территорий (ДПТ). В то время как генеральные планы и правила землепользования и застройки разрабатываются на весь населенный пункт, такие проекты работают «точечно», ориентированы на улучшение отдельных элементов планировочной структуры кварталов, микрорайонов. Это несомненно можно отнести к весомому преимуществу таких проектов и обуславливает их социальную эффективность.

Кроме того, результаты реализации градостроительных предложений имеют не только социальную, но и экономическую эффективность в части пополнения местного бюджета за счет земельных платежей и привлечения инвесторов на сформированные земельные участки, например общественно-делового или инфраструктурного назначения.