Some issues of agricultural land management through land allocation from the lands of shared ownership
Some issues of agricultural land management through land allocation from the lands of shared ownership
Abstract
The article examines the specifics of agricultural land management in Kamchatka Krai, with a focus on the problems of unclaimed land shares. The current state of agricultural land in the region, its structure and efficiency of use are analysed. Special attention is paid to the legal regulation and practical aspects of involving unused land into economic turnover. On the basis of the study the key problems are identified: the presence of unused plots, irrational land use, lack of current data on the rights to shares. Mechanisms for solving these problems, including comprehensive cadastral work and improvement of the legislative framework, are proposed. The practical significance of the work lies in the development of specific recommendations to improve the efficiency of agricultural land use and increase budget revenues.
1. Введение
Сельскохозяйственные угодья являются уникальным природным ресурсом, который представляет собой одну из наиболее сложных категорий для управления. Они всегда ограничены физически и не могут быть воспроизведены искусственным путем. В процессе сельскохозяйственной деятельности такие земли не только служат объектом труда, но и инструментом работы. Рациональное использование и повышение плодородия почв на таких угодьях регулируются специальным правовым режимом. Вопросы владения и использования сельскохозяйственными участками, находящимися в долевой собственности, остаются одними из основных и наиболее сложных в сельском хозяйстве России на протяжении более 30 лет.
Институт земельных долей возник в начале 1990-х годов как временный механизм для проведения земельной реформы. Однако из-за различных факторов это явление закрепилось в правовой системе
, . Федеральный закон определяет принципы оборота этих земель и их правовой статус. Опыт показывает необходимость внесения поправок в законодательство с целью устранения существующих недочетов и улучшения земельных отношений .2. Методы и принципы исследования
Основной целью данного исследования является анализ использования земель сельскохозяйственного назначения и развитие правового режима невостребованных долей на изучаемой территории с целью повышения их эффективности.
Исследования С.Н. Волкова, А.А. Варламова, Л.Н. Воробьева, Н.В. Комова, С.А. Липски и других авторов
, , охватили теорию, методологию и практические аспекты применения неиспользуемых сельскохозяйственных земель. Однако вопросы, связанные с неиспользуемыми сельскохозяйственными участками, принадлежащими гражданам долевой собственности, до сих пор остаются актуальными и требуют дальнейшего изучения.3. Основные результаты
По состоянию на 1 января 2023 года общая площадь сельскохозяйственных земель в Камчатском крае составила 186,9 тыс. гектаров, что всего лишь 0,4% от общей площади земельного фонда края. На рисунке 1 представлена структура сельскохозяйственных угодий. Обеспеченность населения края сельскохозяйственными угодьями составляет 1,5 га на человека, что соответствует среднему уровню в России. Однако обеспеченность пашнями здесь в 4 раза ниже, чем в среднем по стране. По рисунку видно, что пашни составляют большую часть структуры сельхозугодий — 51%. Распределение пашен в муниципальных районах неравномерно, поскольку большинство участков находится в долевой собственности. Требуется выделение отдельных долей для их активного использования.
На 1 января 2023 года в рассматриваемом регионе было выявлено 874 участка общей долевой собственности общей площадью 19992 га, согласно информации
. В Камчатском крае обнаружено 468 невостребованных земельных долей общей площадью 3810 га, из которых 1 доля площадью 9 га была добавлена к списку по сравнению с предыдущим годом (см. рис. 2).
Рисунок 1 - Структура сельскохозяйственных угодий земель сельскохозяйственного назначения Камчатского края
Рисунок 2 - Структура земельных долей Камчатского края по востребованности
Для снижения доли неиспользуемых земель и их введения в сельскохозяйственный оборот необходима актуальная и достоверная информация о таких участках, их местоположении, границах, качественном состоянии и собственниках земли.
При проведении анализа использования земель в Камчатском крае были выявлены несколько проблем, присутствующих в сфере управления землями сельскохозяйственного назначения. К ним относятся:
- наличие неиспользуемых участков и невостребованных земельных долей;
- нерациональное использование сельскохозяйственных угодий;
- значительное количество незарегистрированных прав на земельные участки, а также отсутствие актуальной и достоверной информации.
Это. в свою очередь. приводит к уменьшению поступлений налогов и снижению доходов бюджета.
Далее предложены основные мероприятия и механизмы для выявления и вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков (см. таблицу 1).
Таблица 1 - Мероприятия по выявлению неиспользуемых земель
Мероприятие | Механизмы реализации |
Выявление неиспользуемых земель | муниципальный земельный контроль, с применением беспилотных летательных аппаратов |
Выявление невостребованных долей | инвентаризация списков дольщиков, мониторинг оборота земельных долей |
Постановка на государственный кадастровый учет земельных участков, находящихся в общей долевой собственности | землеустроительные работы, комплексные кадастровые работы |
Организация ведения публичных и дежурных карт земель, находящихся в общей долевой собственности | межведомственное взаимодействие для обмена информацией о земельных участках |
Формирование региональных реестров неиспользуемых земель с указанием их качественных характеристик | публикация реестров на официальных сайтах муниципальных образований |
В рамках авторского подхода предлагается организовать проведение землеустроительных работ одновременно и по единой методике. Это предполагает проведение комплексных кадастровых работ, охватывающих все объекты недвижимости на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
4. Обсуждение
Для наглядности рассмотрим экономический расчет для участка с кадастровым номером 41:05:0000000:8, расположенного в Камчатском крае на территории бывшего совхоза «Камчатский».
Согласно данным ЕГРН, на земельном участке зарегистрировано 529 земельных долей, каждая из которых имеет площадь 2,6 га. Из них 44 доли принадлежат Новолесновскому сельскому поселению, а на 342 доли еще не перерегистрированы права собственности.
Средняя стоимость комплексных кадастровых работ, выполняемых ППК «Роскадастр» на один объект недвижимости, составляет около 1,2 тыс. рублей. Учитывая, что к концу 2023 года за Новолесновским сельским поселением зарегистрировано 44 доли, предполагаемая стоимость кадастровых работ по их выделу составит 52,8 тыс. рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с разрешенным использованием для ведения сельскохозяйственного производства составляет 2,67 рубля за 1 квадратный метр. Общая стоимость участков, образованных из 44 земельных долей в размере 114,4 гектара из общего землепользования, составит 3 054 480 рублей.
При использовании размера арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости, ежегодная арендная плата составит 916 344 рубля, а для выкупа с использованием 0,15% — 458 172 рубля. Следовательно, участки земли, выделенные из 44 долей, могут принести в местный бюджет значительный доход после 5 лет аренды и последующего выкупа.
По реализации требований статьи 19.3 Закона № 101 с 01.01.2025 года возможно изъятие и выделение неиспользуемых земельных долей (342 шт.) единого землепользования 41:05:000000:8 в муниципальную собственность. Последующее предоставление их в аренду на срок 5 лет позволит привлечь в местные бюджеты сумму 39 173 706 рублей.
Рекомендации по улучшению управления землями сельскохозяйственного назначения способствуют их эффективному использованию и вовлечению в хозяйственный оборот, что также увеличит поступления средств в бюджет.
5. Заключение
Для эффективного развития рынка земли необходимо ускорить процесс формирования самостоятельных участков путем выделения земельных долей из общей долевой собственности. Это способствует более эффективному использованию сельскохозяйственных угодий. Кроме того, важно, чтобы органы власти и местного самоуправления принимали обдуманные и точные решения по распоряжению земельными участками. При выполнении кадастровых работ следует уделить внимание проведению комплексных мероприятий, которые позволят быстро сформировать «банк свободных земельных долей».