Public real estate: modern management and its disadvantages, how to improve efficiency and quality

Согласно ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в РФ является имущество, которое принадлежит субъектам Российской Федерации — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономным областям и округам

Согласно статье 215 ГК РФ, муниципальная собственность — это имущество, которое принадлежит городским, сельским поселениям, другим муниципальным образованиям

Муниципальная недвижимость может закрепляться за муниципальными унитарными предприятиями (МУП) на праве хозяйственного ведения, а также на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями. Вся оставшаяся незакрепленная муниципальная собственность остается и числится в составе казны публично-правового образования.

Исходя из этого, публичная недвижимость состоит из государственной и муниципальной недвижимости, так как принадлежит на праве собственности различным публично-правовым образованиям — самой Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям. Согласно действующему законодательству, государство и другие публично-правовые образования представляются самостоятельными субъектами права, такими же, как юридические и физические лица

В состав публичной недвижимости входят здания и сооружения органов управления государственной власти, все общественные здания и сооружения, имеющие социально важный статус.

При этом на данный момент какого-либо полного и актуального реестра всех объектов публичной недвижимости, которые имеются на территории Российской Федерации, не ведется и не существует

Аналогичная ситуация проявляется и в части организации управления объектами публичной недвижимости со стороны государственных и муниципальных органов, так как каких-либо единых стандартов, правил, методологии в части технического управления объектами публичной недвижимости не разработано. В каждой сфере, в ведении которой находятся объекты управления, самостоятельно разрабатывают необходимые методики и самостоятельно продумывают, как ими управлять.

В итоге повсеместно наблюдаются визуально обветшалые здания различных госучреждений, социальных объектов, в том числе и органов власти. Такая же ситуация происходит и с внешней и внутренней инженерной инфраструктурой этих зданий, что в конечном итоге приводит к завышенным расходам на техническую эксплуатацию и содержание, сокращению жизненного цикла зданий и попросту небезопасному нахождению людей в указанных зданиях.

Исходя из этого основной целью данной статьи является анализ и проработка возможных путей улучшения и повышения эффективности управления объектами публичной недвижимости с целью исключения или минимизации вышеуказанных минусов и недостатков. В качестве задач исследования для достижения указанной цели, можно выделить следующие:

- выявить, какие конкретные недостатки имеются в существующей системе государственного и муниципального управления публичной недвижимости;

- определить, какие практики управления в коммерческой недвижимости можно успешно применять для управления публичной недвижимости.

Новизна исследования заключается в проработке и анализе возможности применения и адаптации практик управления недвижимостью из коммерческой сферы в государственной и муниципальной.

Одним из показателей качественно и правильно построенного и проводимого процесса управления современного здания, является многолетний жизненный цикл этого здания, срок которого превосходит срок, установленный проектной документацией на его строительство.

Жизненный цикл любого объекта недвижимости включает три основных периода

- воссоздание объекта — подбор земельного участка для строительства объекта и проведение технического аудита этого участка, проектно-изыскательские работы, подготовка и производство строительных и монтажных работ;

- использование (эксплуатация) объекта — функционирование и развитие (текущий и капитальный ремонты, реконструкция);

- прекращение функционирования: полная ликвидация (снос, демонтаж, естественное разрушение).

Техническая эксплуатация объекта является неотъемлемой частью общего процесса операционного использования объекта и является самым продолжительным периодом в его жизненном цикле

Техническая эксплуатация в широком смысле слова включает следующие основные направления:

- техническая эксплуатация зданий, сооружений и инженерных систем. Это полноценный комплекс мероприятий и работ по плановому техническому обслуживанию, ремонту, зданий, различных сооружений, инженерно-технических систем и специализированного оборудования. Основная задача данного комплекса мероприятий — это поддержание их исправного и функционального состояния, обеспечение эксплуатационных характеристик зданий и инженерно-технических систем;

- комплексное обслуживание и поддержание прилегающей территории и инфраструктуры;

- оперативное реагирование на возникновение аварийных и чрезвычайных ситуаций, их устранение, принятие мер по недопущению их повторения;

- мониторинг строительных конструкций, обеспечение сезонных осмотров, планирование и выполнение капитальных ремонтов зданий и сооружений;

- уборка, утилизация отходов, выполнение санитарно-эпидемиологических требований и норм, соблюдение экологического законодательства и исполнение мероприятий по экологическому содержанию объекта;

- комплекс охранных организационных и технических мероприятий по обеспечению соответствующего уровня безопасности объектов.

Также отметим, что техническая эксплуатация является одним из составляющих процесса комплексного экономического (коммерческого) управления объекта недвижимости и оказывает большую и весомую роль на общие показатели финансово-экономической деятельности объекта недвижимости

Согласно ст.12 ГК РФ

Рассмотрим более подробные примеры объектов государственной недвижимости. В первую очередь, это объекты, используемые органами высшей государственной власти и находящиеся в ведении главного федерального органа исполнительной власти — Управления делами Президента РФ

В составе вышеуказанных ФГБУ для непосредственной технической эксплуатации созданы отдельные Дирекции по обслуживанию и эксплуатации каждого комплекса зданий.

К объектам государственный недвижимости также относятся объекты историко-культурного и природного наследия. Управлением и эксплуатацией таких объектов могут заниматься как органы государственной власти РФ и субъектов РФ, так и органы местного самоуправления, например:

- комплексным техническим управлением Государственного исторического музея занимается «Управление по эксплуатации музейного комплекса Государственного исторического музея»

- комплексным техническим управлением Эрмитажа, одного из крупнейших и самых известных музеев мира, занимается непосредственно Государственный Эрмитаж, который также является ФГБУ культуры Российской Федерации

Следующим примером государственной недвижимости являются высшие учебные заведения, научно-исследовательские учреждения, различные предприятия и объекты Министерства образования, Министерства здравоохранения. При этом эксплуатацией, например, Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова занимается Дирекция инженерной эксплуатации МГУ, «Высшей школы экономики» - Дирекция по эксплуатации и текущему ремонту зданий и сооружений.

К государственной недвижимости также относятся медицинские учреждения и предприятия: государственные больницы, поликлиники и медицинские центры. Их эксплуатацией занимаются региональные и городские органы управления здравоохранением, такие как региональные министерства здравоохранения или департаменты здравоохранения, а также руководство самих медицинских учреждений.

В составе объектов муниципальной недвижимости, можно выделить объекты, принадлежащие муниципалитетам и используемые для обеспечения нужд местного населения, а именно:

- административные здания местных органов власти;

- здания школ, детских садов и учреждений дополнительного образования. Управление ими, например, в Москве, осуществляет Департамент образования и науки города Москвы

- здравоохранительные учреждения, такие как поликлиники и больницы. Эксплуатацией городских больниц в Москве занимается Департамент здравоохранения города Москвы

- спортивные объекты — стадионы и спортивные комплексы, ФОКи, эксплуатацией которых занимается ряд организаций, включая государственные учреждения, создаваемые при органах исполнительной власти на местах и муниципальные предприятия. В каждом регионе могут быть свои структуры, отвечающие за данную деятельность, но в целом этот процесс осуществляется под управлением профильных ведомств, например, департаментов спорта или дирекций по эксплуатации.

- культурные объекты — библиотеки, дома культуры и центры досуга, театры и концертные залы. Эксплуатацию театров и концертных осуществляют как государственные структуры, так и сами учреждения, которые используют различные источники дохода для своей деятельности.

В общем случае, эксплуатацией муниципальных зданий занимаются муниципальные органы управления, либо отдельные городские департаменты, которые могут действовать напрямую или через подведомственные организации, например, государственные бюджетные учреждения (ГБУ).

Резюмируя, можно сделать выводы, что все объекты публичной недвижимости, преимущественно управляются и эксплуатируются непосредственно собственниками или пользователями, представляющими собой государственные и муниципальные органы. Для выполнения данной задачи каждым собственником или пользователем объектов создается и формируется собственный штат персонала служб управления и эксплуатации. Данный персонал должен быть обучен и аттестован, в соответствии с действующими законодательными нормами на выполнение соответствующих технических работ, также должны проводиться периодические проверки квалификации персонала и его готовности к выполнению технического функционала. Общее руководство данным штатом технического персонала осуществляется, как правило, руководителем учреждения или структуры органа власти, эксплуатирующего здания, где они расположены. Например, техническая служба учебных заведений подчиняется ректору данного учебного заведения, различных медицинских учреждений — главному врачу данного учреждения. Таким образом, ректор крупного учебного заведения или главный врач крупного медицинского учреждения должен заниматься данной хозяйственной и технической деятельностью, что далеко не всегда соответствует его прямой профессиональной деятельности и при этом попросту отвлекает от нее.

Также отдельные собственники или пользователи объектов исходя из специфики функционального назначения управляемых ими объектов и в соответствии с требованиями федеральных норм, должны разрабатывать собственные локальные нормативные акты на базе федеральных и отраслевых законодательных актов, например, Владимирским институтом развития образования имени Л.И.Новиковой разработаны методические рекомендации, в которых прописываются основные необходимые мероприятия для обеспечения технической эксплуатации зданий, сооружений образовательных организаций

Комплексно проанализировать результаты функционирования такой системы, ее существующие недостатки, характеристики и тенденции развития, поможет проведение SWOT-анализа. Это метод позволит проанализировать и систематизировать сильные и слабые стороны внутренней среды сектора публичной недвижимости, выделить угрозы функционирования и перспективы дальнейшего развития со стороны внешней среды. Как отмечают Плучевская Э.В. и Кондратьева А.А., SWOT-анализ можно эффективно применить для выработки стратегии к такому объекту как рынок недвижимости

В процессе проводимого SWOT-анализа выявляются факторы внутренней среды, к которым относятся:

- сильные стороны объекта анализа (S);

- слабые стороны объекта анализа (W);

Данные факторы оказывают воздействие на функционирование и развитие объекта анализа. И объект, в свою очередь, также может оказывать влияние на эти факторы.

К факторам внешней среды относятся такие факторы, как:

- возможности развития объекта анализа (O);

- угрозы функционированию объекта анализа (T).

Эти факторы оказывают влияние на объект анализа, при этом объект не оказывает на них ответного воздействия, но эти факторы можно прогнозировать и учитывать в процессе функционирования объекта.

Для проведения данного SWOT-анализа и получения верифицированных данных, был применен метод экспертного опроса путем проведения анкетирования. В данном опросе приняли участие 10 экспертов, которые являются опытными специалистами в сферах управления недвижимости, оценки недвижимости, девелопмента и имеющих большой практический опыт работы с недвижимостью в различных регионах России.

В объеме данного экспертного вопроса необходимо было ответить на следующие вопросы (рисунок 1):

Рисунок 1 - Матрица вопросов для проведения экспертного опроса

DOI:10.60797/IRJ.2026.167.52.1

Display full sizeDownload image

По итогам проведенного экспертного опроса были получены, обобщены и сведены следующие результаты исследования (рисунок 2):

Матрица SWOT-анализа состояния и управления современной публичной недвижимости

DOI:10.60797/IRJ.2026.167.52.2

Display full sizeDownload image

Резюмируя полученные ответы на вопросы, можно выделить следующие основные слабые стороны или недостатки действующей системы организация технического управления объектами публичной недвижимости:

- низкое и недостаточное качество технического обслуживания и эксплуатации и поддержания в нормальном функциональном состоянии зданий, сооружений и инженерных систем;

- необоснованно и нецелесообразно завышенные эксплуатационные расходы;

- неисправные и неэффективно функционирующие инженерные системы и оборудование;

- обветшалый и непрезентабельный вид фасадов и конструкций зданий, внутренней отделки помещений;

- низкий уровень безопасности нахождения людей в здании.

Вышеуказанные слабые стороны и недостатки большинство экспертов идентифицируют на объектах публичной недвижимости практически во всех регионах России. При этом они отдельно отмечают, что уровень проявления данных недостатков напрямую зависит от близости расположения регионов данных объектов по отношению к городам федерального значения и региональных центров. Так, в Москве и в Санкт-Петербурге, уровень организации технического управления и содержания объектов публичной недвижимости в значительной степени отличается от регионального управления более качественными показателями и результатами. Это связано в первую очередь с уровнем выполняемых функциональных задач данных объектов, в которых могут располагаться высшие государственные органы власти, ведущие учреждения культуры, науки, что позволяет получать более высокие бюджетные средства на содержание и обслуживание объектов. Также это связано с общим уровнем управления сектора недвижимости в регионе, обусловленным и задаваемым общим более высоким уровнем экономического развития и качества услуг по различным направлениям в городах федерального значения. Соответственно, общее состояние объектов публичной недвижимости, уровень и подходы к его управлению в регионах, значительно уступают по уровню качества.

Из сильных сторон современной системы управления объектами публичной недвижимости эксперты единогласно смогли выделить только тот факт, что все объекты являются социально важными для населения и для муниципалитетов в целом, что является второстепенной функцией для коммерческих объектов.

К внешним возможностям развития публичной недвижимости эксперты отнесли достаточно обширный перечень возможностей, которые в первую очередь обусловлены отставанием в части управления релевантными объектами коммерческой недвижимости и развитием услуг других отраслей. Это дает возможность обширно применять уже апробированные и отработанные практики в секторе управления объектами коммерческой недвижимости, других коммерческих отраслях и при этом максимально избежать ранее допущенных ошибок.

Также эксперты отметили возможность привлечения частных инвестиций в развитие публичной недвижимости при реализации совместных проектов, что в свою очередь дает возможность приносить дополнительную коммерческую прибыль.

Из внешних потенциальных угроз для сектора публичной недвижимости эксперты отметили возможности принятия недостаточно проработанных и обдуманных административных требований и мер, со стороны органов государственного и муниципального управления, которые могут усложнить процессы управления публичной недвижимости. Серьёзной угрозой является необдуманное и непроработанное сокращение финансирования на поддержание и управление объектами, что может привести к еще большему ухудшению состоянию объектов недвижимости, неработоспособности инженерных систем и оборудования, а также к невозможности привлечения или потери уже существующих квалифицированных кадров.

Возвращаясь к задачам данного исследования, учитывая проведенный экспертный опрос и в целом анализируя современные формат и систему управления релевантными объектами коммерческой недвижимости, можно отметить, что действующий формат технического управления объектами публичной недвижимости был распространен в этом секторе 15–20 лет назад. В указанный период развитие коммерческого управления рынка коммерческой недвижимости находилось на начальной стадии развития, считалось сложным и низкорентабельным процессом. Но за прошедший период спрос на предоставление профессиональных комплексных услуг по управлению коммерческими объектами значительно вырос, и эти услуги все больше выделяются как отдельный вид доходной коммерческой деятельности

В результате, в настоящее время, в этом секторе все большая часть объектов переходит и уже находится под управлением сторонних коммерческих управляющих компаний, которые являются специализированными и профессиональными подрядчиками, оказывающими услуги по управления объектами недвижимости на основании заключаемых подрядных договоров с собственниками объектов недвижимости. Данный формат предоставления комплексных услуг сторонними компаниями относится к виду аутсорсинговых услуг и является примером внешнего доверительного управления

- как профессиональный подрядчик с большим опытом работы на разных объектах, УК может профессионально ценить реальную ситуацию с объектом недвижимости, провести сторонний аудит и определить недостатки и дефекты;

- за счет масштаба и наработанной базы субподрядчиков, предоставить возможность оказания услуг на более выгодных коммерческих условиях;

- предоставить в полном объеме необходимый штат персонала, обеспечив его соответствующую подготовку и полное соблюдение трудового законодательства;

- обеспечить оперативное реагирование на возможные аварийные ситуации, оперативное их устранение, а значит минимизацию возможного потенциального ущерба;

- полностью освободить собственника от операционного управления объекта недвижимости, своевременно сообщая о текущей ситуации на объекте недвижимости и предоставляя периодические отчеты об оказанных услугах;

- обеспечить высокий уровень безопасности и комфортности пользователей и посетителей здания и поддержание на высоком уровне отношений и регулярных контактов;

- обеспечить оперативное реагирование на все запросы пользователей и посетителей зданий.

Применение данных комплексных мер в части управления коммерческого объекта способствует снижению эксплуатационных затрат, улучшению репутации объекта на рынке, и как следствие, способствуют увеличению стоимости актива с течением времени. По средней оценке, эффективное управление эксплуатационными расходами может привести к экономии до 20–25% на ремонтах и обслуживании в части общих расходов

Возвращаясь к задачам исследования данной статьи, можно сделать выводы о том, что в целях улучшения качества управления объектами публичной недвижимости, целесообразно и оптимально двигаться по пройденному сценарию развития системы управления объектами коммерческой недвижимости, а именно передача их в управление профессиональным управляющим компаниям. При этом в органах власти возможно выделить отдельную структуру, подразделение, которое будет полностью координировать данные УК. Данный функционал возможно возложить на сотрудников подразделения, отвечающего за направление ЖКХ, которое, как правило, имеется в штатной структуре органов государственного или муниципального управления. Данное подразделение будет выступать в качестве единого заказчика для привлекаемых УК по управления муниципальной недвижимостью, выполняя следующий основной функционал:

- систематизация порядка управления объектами публичной недвижимости соответствующего публично-правового образования, формирование единого реестра объектов;

- поиск и подбор специализированных подрядных компаний для обслуживания инженерных систем и предоставления услуг инфраструктурного обслуживания, посредством проведения аукционов, осуществление постоянного контроля качества фактического предоставления ими услуг;

- подготовка бюджетов эксплуатационных расходов, включение их в общий бюджет публично-правового образования, контроль и отслеживание его реализации в течение отчетного периода, подготовка отчетов по их фактическому исполнению;

- осуществление постоянного контроля, проведение аудитов фактического состояния объектов, выявление недостатков и дефектов состояния, подготовка перечней текущих и капитальных ремонтов, планирование и реализация данных ремонтов.

На первый взгляд это может привести к дополнительным затратам в виде дополнительно привлекаемой подрядной УК, но за счет оптимизации услуг и тщательного отбора поставщиков, масштабности процессов, осуществляемых УК, можно получить сокращение расходов непосредственно по отдельным услугам, а значит сохранение общих расходов на прежнем уровне при увеличении качества технического управления.

В общем итоге данные изменения позволят получить следующие положительные изменения в части технического управления (эксплуатации) объектов публичной недвижимости:

- сокращение расходов на отдельные услуги по обслуживанию, предоставляемые управляющей компанией за счет наработанной базы поставщиков и масштабности процессов;

- повышение качества услуг по техническому обслуживанию зданий и инженерных систем, повышения их функциональной надежности и общего жизненного ресурса;

- повышение уровня безопасности и комфортности нахождения людей в зданиях;

- освобождение руководителей предприятий, располагающихся в данных здания, от ежедневной хозяйственной рутины и необходимости заниматься не свойственной деятельностью, предоставление им возможности иметь больше времени заниматься своей непосредственной профессиональной деятельностью.

Все это, несомненно, позволит привести объекты публичной недвижимости в презентабельный внешний вид, с качественно работающими инженерными системами и высоким уровнем безопасности для нахождения в них людей.