ON THE ISSUE OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE PROPERTY

К ВОПРОСУ ОБ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Обзорная статья

Коростелева Ю.А.*

ORCID: 0000-0002-8439-7329,

Кубанский государственный университет, Краснодар, Россия

* Корреспондирующий автор (ukorosteleva[at]inbox.ru)

Аннотация

В статье рассмотрены актуальные вопросы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке административного судопроизводства с учетом новелл законодательного регулирования и судебной практики. С внесением изменений в законодательство о кадастровой оценке возникли вопросы, связанные с применением досудебного порядка по данной категории дел, определением вида судопроизводства, состава лиц, участвующих в деле, особенностями доказывания. Проанализированы проблемы правоприменительной практики, связанные с использованием заключения эксперта в качестве доказательства по делам об оспаривании кадастровой стоимости, а также проблемы распределения судебных расходов в случае назначения повторной экспертизы по инициативе суда.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, кадастровая оценка, земельный участок, судебное разбирательство.

ON THE ISSUE OF CHALLENGING THE CADASTRAL VALUE OF REAL ESTATE PROPERTY

Review article

Korosteleva Yu.A.*

ORCID: 0000-0002-8439-7329,

Kuban State University, Krasnodar, Russia

* Corresponding author (ukorosteleva[at]inbox.ru)

Abstract

The article deals with topical issues of challenging the cadastral value of real estate objects during administrative proceedings, taking into account the novelties of legislative regulation and judicial practice. The introduction of amendments to the legislation on cadastral valuation, there lead to a number of questions related to the application of the pre-trial procedure for this category of cases, the definition of the type of legal proceedings, the composition of the persons involved in the case, the peculiarities of proof. The author also analyzes the problems of law enforcement practice related to the use of expert opinion as evidence in cases of contesting cadastral value, as well as the problems of distribution of court costs in case of appointment of a re-examination at the initiative of the court.

Keywords: cadastral value, cadastral valuation, land plot, court proceedings.

Введение

В соответствии со статьями 378.2, 402, 403 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость является налоговой базой для налогообложения, применяется для расчета налога на имущество, земельного налога, арендной платы объектов недвижимости, определении выкупной цены земельных участков, определении начальной цены предмета аукциона по продаже или аренде земельного участка.

Неоднократно обращалось внимание на то, что при массовой оценке не учитываются индивидуальные характеристики объекта недвижимости, например, обременения и ограничения земельного участка, его качественные характеристики, что приводит к завышению кадастровой стоимости и увеличению финансового бремени его правообладателя. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости может быть в разы меньше кадастровой стоимости. На это указал и Конституционный Суд РФ в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, отметив, что рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки, предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой, и по этой причине закон позволяет уточнить кадастровую стоимость, приравняв ее к рыночной [1].

Статьями 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2], 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» [3] законодательно закреплена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном или административном порядке, а также основания для оспаривания кадастровой стоимости.

В настоящее время дела об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости составляют значительную долю в объеме дел, рассматриваемых судами: в 2018 году рассмотрено 16114 дел, в 2019 году - 26262 дела, в 2020 году - 20746 дел, при этом примерно в 97% случаев требования удовлетворяются [4]. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что основную массу дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости составляют дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Вместе с тем, проблемы, возникающие в правоприменительной практике, новеллы законодательства 2020-2021гг., требуют анализа и осмысления.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и разъяснен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) [5].

Следует обратить внимание на особенности оспаривания результатов кадастровой стоимости, определенной в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В случае проведения государственной кадастровой оценки по нормам ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для физических лиц законом установлена альтернативная подведомственность споров, а для юридических лиц – условная (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ч. 4 ст. 245 КАС РФ). При этом на индивидуальных предпринимателей не распространяются требования о соблюдении досудебного порядка (гл. 3 ГК РФ и п. 2 ст. 11 НК РФ, п. 10 Постановления № 28).

При проведении государственной кадастровой оценки после 01.01.2020г. по нормам ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предварительное обращение в комиссию в качестве обязательного условия не требуется (ч. 1 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Следует обратить внимание, что порядок оспаривания кадастровой стоимости, закрепленный ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», действует до 1 января 2023 года (нормативным правовым актом субъекта РФ может быть установлен досрочный переход на новый порядок.). После указанной даты вводится досудебная административная процедура оспаривания кадастровой стоимости.

Согласно ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение вопроса об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отнесено к компетенции бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки (в Краснодарском крае – Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация — Краевое БТИ»). Срок обращения с заявлением в бюджетное учреждение составляет шесть месяцев с даты, на которую проведена рыночная оценка недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 закона). Основанием для установления кадастровой стоимости в размере рыночной будет являться отчет об оценке объекта недвижимости, составленный в форме электронного документа.

В случае отказа бюджетного учреждения в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной частью 15, 17 ст. 22.1 закона закреплено право заинтересованного лица оспорить указанное решение в порядке административного судопроизводства в суд общей юрисдикции.

Полагаем, что такая процедура будет эффективной, если государственными учреждениями не будет реализовываться существующая в настоящее время установка о возможности снижения в административном порядке стоимости в диапазоне не более 30%. В настоящее время статистика рассмотрения таких заявлений комиссиями свидетельствует о неэффективности досудебного порядка.

В отличие от действующей в настоящее время процедуры, судебное оспаривание кадастровой стоимости предполагает предъявление в суд одновременно требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Таким образом, требование об установлении рыночной стоимости будет выступать способом восстановления прав заинтересованных лиц, нарушенных отказом бюджетного учреждения установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

Следует учитывать разъяснения, сформулированные в п. 5 Постановления № 28 о том, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями. Требования, связанные с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости не являются. Требование о признании нормативного правового акта недействующим также не может быть рассмотрено совместно с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости [6].

КАС РФ рассмотрение заявлений об оспаривании кадастровой стоимости отнесено к родовой и территориальной подсудности судов субъекта Российской Федерации по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ст. 20, ч. 2 ст. 24).

Из содержания ст. 245 КАС РФ следует, что административными истцами по данной категории дел могут выступать любые лица, права и обязанности которых затронуты результатами определения кадастровой стоимости. Перечень таких лиц приведен в п. 6 Постановления N 28.

Следует учитывать, что исходя из позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П, органы местного самоуправления могут выступать административными истцами не только в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, но и в отношении земельных участков, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории [7], поскольку при этом могут быть затронуты интересы муниципального образования, связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уточнено право органов власти и местного самоуправления выступать истцами по таким делам, если кадастровая стоимость существенно снижена по заявлению собственника, поскольку в данном случае затрагиваются интересы органов, связанные с поступлениями налоговых доходов в соответствующий бюджет (ч. 17 ст. 22.1).

При рассмотрении административного иска об установлении рыночной стоимости обязанность доказывания в силу ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 2 ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце. Вместе с тем, если административный ответчик возражает против удовлетворения данного административного иска, то он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как правило, возражения органов государственной власти субъектов и органов местного самоуправления сводятся к тому, что государственная кадастровая оценка является верной, проведена в соответствии с законом, снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет уменьшение налоговых доходов бюджета. Указанный довод обоснованно отклоняется судами. Необходимость наполнения доходной части бюджета не может препятствовать реализации права заинтересованного лица владеть и пользоваться объектом недвижимости, исходя из реальной кадастровой стоимости последнего.

В качестве основного вида доказательств по делам данной категории выступает отчет оценщика об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ судебной практики свидетельствует о том, что судами Южного Федерального округа практически по всем делам назначается судебная оценочная экспертиза по вопросу определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимо от правильности отчета об оценке. При этом вопрос о соответствии имеющегося в материалах дела отчета об оценке требованиям законодательства на разрешение эксперта зачастую не ставится. В таком случае, учитывая необязательность заключения эксперта для суда и отсутствие преимуществ перед другими доказательствами, суду в решении необходимо указывать мотивы, по которым он отверг отчет об оценке, представленный истцом, и определил рыночную стоимость на основании экспертного заключения. Следует отметить, что иногда в нарушение требований ст. 83 КАС РФ судами назначается повторная судебная экспертиза по формальным соображениям, в отсутствие ходатайств административных ответчиков и иных лиц, участвующих в деле, без указания конкретных противоречий в заключении первоначальной экспертизы.

В настоящее время отсутствует однозначная позиция судов при разрешении вопроса о судебных расходах в случае проведения повторной экспертизы по делу. Судом зачастую оплата первичной и повторной экспертизы возлагается на административного истца. Полагаем, что данный подход является неверным.

В силу части 4 ст. 78 КАС РФ, если экспертиза назначена по ходатайству лица, участвующего в деле, не освобожденного от уплаты сумм за проведение экспертизы, в определении также указывается на обязанность этого лица внести в срок, установленный судом, на счет, определяемый в соответствии со ст. 109 Кодекса, денежную сумму, подлежащую выплате эксперту, в размере, определенном судом на основании соглашения сторон и эксперта.

Полагаем, что с учетом положений частей 1, 2 ст. 109 КАС РФ, при отсутствии ходатайств истца и других лиц, участвующих в деле, о назначении повторной экспертизы, отсутствуют основания для возложения на истца обязанности по оплате указанной экспертизы.

Аналогичная позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2020 N 78-КГ20-37-К3 [8], указавшего, что в случае, если вопрос о назначении экспертизы поставлен на обсуждение лиц, участвующих в деле, по инициативе суда, а не по ходатайству самих лиц, участвующих в деле, суд не вправе возлагать на указанных лиц обязанность возместить расходы на проведение экспертизы, данные расходы должны быть оплачены за счет средств федерального бюджета.

Такое толкование норм процессуального законодательства согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23 октября 2014 г. N 2318-О, согласно которой со стороны, в удовлетворении требований которой судом было отказано, не могут быть взысканы расходы на проведение экспертизы, назначенной по инициативе суда. 

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

1. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав и свобод положением пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации: Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 N 1555-О // СПС «Консультант Плюс».
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
3. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».
4. Обобщенные сведения о рассмотрении споров в судах // Росреестр. [Электронный ресурс]. URL: https://clck.ru/ZMKHS (дата обращения: 28.05.2021).
5. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N
6. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. N 11-12.
7. По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска: Постановление Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 N 15-П. [Электронный ресурс]. URL: http://www.pravo.gov.ru, (дата обращения 07.2016).
8. СПС «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. URL: https://clck.ru/ZMK52 (дата обращения: 31.05.2021).

Список литературы на английском языке / References in English

1. Ob otkaze v prinjatii k rassmotreniju zhaloby obshhestva s ogranichennoj otvetstvennost'ju "Proizvodstvennaja kompanija "Vozrozhdenie" na narushenie konstitucionnyh prav i svobod polozheniem punkta 1 stat'i 391 Nalogovogo kodeksa Rossijskoj Federacii [On refusal to accept for consideration the complaint of the limited liability company "Production Company "Vozrozhdenie" on violation of constitutional rights and freedoms by the provision of paragraph 1 of Article 391 of the Tax Code of the Russian Federation] : Definition of the Constitutional Court of the Russian Federation of 03.07.2014 N 1555-O // SPS "Consultant Plus". [in Russian]
2. O gosudarstvennoj kadastrovoj ocenke [On appraisal activity in the Russian Federation] : Federal Law No. 135-FZ of 29.07.1998 // SPS "Consultant Plus". [in Russian]
3. Ob ocenochnoj dejatel'nosti v Rossijskoj Federacii [On state cadastral valuation] : Federal Law No. 237-FZ of 03.07.2016 // SPS "Consultant Plus". [in Russian]
4. Obobshhennye svedenija o rassmotrenii sporov v sudah [Generalized information on the consideration of disputes in courts] // Rosreestr. [Electronic resource]. URL: https://clck.ru/ZMKHS (accessed: 28.05.2021). [in Russian]
5. Bjulleten' Verhovnogo Suda RF [Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation]. 2015. N 9.
6. Obzor sudebnoj praktiki Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii N 1 (2016) (utv. Prezidiumom Verhovnogo Suda RF 13.04.2016) [Review of judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation No. 1 (2016) (approved by the Presidium of the Supreme Court of the Russian Federation on 13.04.2016)] // Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation. 2016. No. 11-12. [in Russian]
7. Po delu o proverke konstitucionnosti polozhenija chasti pervoj stat'i 24.18 Federal'nogo zakona "Ob ocenochnoj dejatel'nosti v Rossijskoj Federacii" v svjazi s zhaloboj administracii municipal'nogo obrazovanija goroda Bratska [In the case of checking the constitutionality of the provision of the first part of Article 24.18 of the Federal Law "On Appraisal Activities in the Russian Federation" in connection with the complaint of the administration of the municipal formation of the city of Bratsk] : Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation of 05.07.2016 N 15-P. [Electronic resource]. URL: http://www.pravo.gov.ru , (accessed 08.07.2016). [in Russian]
8. SPS "Consultant Plus" [Electronic resource]. URL: https://clck.ru/ZMK52 (accessed: 05/31/2021). [in Russian]