РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ НА ОСНОВЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРИЗНАКА
Акимова М.С.1, Толстова Т.В.2
1ORCID: 0000-0002-3899-5870, Кандидат экономических наук,
2ORCID: 0000-0001-5923-0087, ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»
РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ГОРОДСКОЙ ТЕРРИТОРИИ НА ОСНОВЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПРИЗНАКА
Аннотация
Решение проблемы развития застроенных территорий имеет приоритетное значение. Возможность введения новых объектов в эксплуатацию напрямую зависит от количества свободных площадок под застройку. За время своего существования практически каждый субъект РФ уже исчерпал все свободные территории, либо осталась малая доля земельных ресурсов для целей жилищного строительства. В статье авторами рассмотрен эффективный подход к размещению планируемых объектов строительства с использованием градостроительного коэффициента с целью рационального использования имеющейся городской территории.
Ключевые слова: городские территории, градостроительный признак, градостроительный анализ территории.
Akimova M.S.1, Tolstova Т.V.2
1ORCID: 0000-0002-3899-5870, PhD in Economy, FSBEI of Higher Education – Penza State University of Architecture and Civil Engineering
2ORCID: 0000-0001-5923-0087, FSBEI of Higher Education – Penza State University of Architecture and Civil Engineering
RATIONAL USE OF CITY TERRITORIES BASED ON TOWN PLANNING SIGN
Abstract
The solution of the problem of development of built-up areas is of a great importance. The possibility of putting new facilities into operation directly depends on the number of free sites for construction. During its existence, almost every subject in the Russian Federation has already exhausted all free territories, or a small share of land resources remained for housing construction purposes. The authors in this article considered the effective approach to the placement of planned construction projects using a town-planning coefficient for the rational use of the existing urban area.
Keywords: urban areas, town-planning sign, town-planning analysis of the territory.
Файзрахманова Я.И. в диссертации «Управление развитием застроенных территорий» [1, С. 28] дает следующее определение понятию «управление развитием застроенных территорий» – это процесс управления качественными изменениями для увеличения объема жилищного фонда, сохранения архитектурно-планировочного облика и культурного наследия города, а так же совершенствования инженерной инфраструктуры и улучшения экологического состояния городской среды.
В настоящий момент в России отсутствует централизованный целенаправленный подход к организации городской жилой застройки. Российские города решают данную проблему независимо друг от друга, используя программно-целевой метод.
Подход к управлению развитием застроенных территорий города должен базироваться на градостроительных требованиях к территории создания нового объекта строительства. В первую очередь должна производиться точечная застройка территории в существующих границах населенных пунктов, с целью рационального и наиболее эффективного использования земель. При отсутствии свободных земельных участков под застройку в границах населенного пункта целесообразно обратить внимание на ветхое и аварийное жилье, с целью его дальнейшей реконструкции или сноса и строительство на данных участках новых объектов, необходимых населенному пункту, а также на не использующиеся по целевому назначению территории, например, под заброшенными зданиями, производственными площадками и т.д. Кроме того важно, чтобы в населенном пункте были соблюдены требования к их планировке и застройки: соблюден баланс жилищных, общественно-деловых, производственных и рекреационных зон; развита транспортная сеть и инженерная инфраструктура; соблюдены требования охраны окружающей среды. В статье рассматривается подход, предусматривающий анализ предполагаемой для строительства городской территории на ее соответствие градостроительным требованиям. Исследуемая территория анализируется с точки зрения ее наиболее эффективного использования для осуществления на ней строительства. Сравнение выводимых в результате анализа значений градостроительного коэффициента для каждого варианта объекта строительства определяет возможность использования территории под ту или иную застройку.
Выделим градостроительные признаки анализируемой территории с точки зрения ее привлекательности для будущего инвестора-застройщика, который будет осуществлять строительную деятельность по созданию объекта. Данные признаки можно разделить на следующие группы: природно-ландшафтные (экология, рельеф, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические свойства грунтов); правовые (наличие прав, сформированность земельного участка, наличие обременений в использовании, вид разрешенного использования и фактическое использование); технические (наличие объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций); пространственные (конфигурация, местоположение, расстояние до мест тяготения населения); транспортные (транспортная доступность, состояние дорожного полотна и т.д.).
В таблице 1 каждому из перечисленных градостроительных признаков сопоставлено определенное значение от диапазона от 0,1 до 1 в соответствии со степенью влияния на выбор анализируемой территории в качестве будущей площадки для строительства, а так же каждому признаку присвоен вес в соответствии с его значимостью в общей совокупности признаков.
Таблица 1 – Определение значения градостроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта строительства*
| № п/п | Признак территории | Вес | Влияние признака на выбор территории | |||||||
| 1 | Местоположение | 0,08 | Неоптимальное | Оптимальное | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 2 | Рыночная стоимость 1 кв. м. площади | 0,07 | Высокая | Средняя | Низкая | |||||
| 0 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 3 | Пешеходная доступность до учреждений и предприятий обслуживания населения | 0,07 | Неоптимальное | Оптимальное | ||||||
| 0,3 | 1 | |||||||||
| 4 | Пешеходная доступность до остановочных пунктов | 0,06 | Неоптимальное | Оптимальное | ||||||
| 0,3 | 1 | |||||||||
| 5 | Транспортная доступность | 0,06 | Плохая | Средняя | Хорошая | |||||
| 0 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 6 | Состояние дорожного полотна | 0,06 | Плохое | Среднее | Хорошее | |||||
| 0,1 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 7 | Наличие инженерных коммуникаций | 0,2 | Отсутствие | Наличие | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 13 | Инженерно-геологические условия | 0,04 | Не благоприятные | Относительно благоприятные | Благоприятные | |||||
| 0 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 14 | Наличие зданий (сооружений) | 0,04 | Наличие | Отсутствие | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 15 | Наличие вещных прав | 0,03 | Наличие | Отсутствие | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 16 | Кадастровая граница | 0,03 | Установле-на | Установлена, но не уточнена | Земельный участок не сформирован | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | VII | ||||
| 1 | 0,5 | 0,5 | 0,1 | 0,5 | 0,1 | 0,5 | ||||
| 17 | Фактическое использование | 0,03 | Возмещение упущенной выгоды | Отсутствие упущенной выгоды | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 18 | Вид разрешенного использования | 0,03 | от 0,0004 до 1 | |||||||
| 19 | Наличие обременений | 0,02 | Наличие обременений | Отсутствие обременений | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 20 | Площадь | 0,03 | Неоптимальная | Оптимальная | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 21 | Конфигурация | 0,02 | Неоптимальная | С небольшими недостатками | Оптимальная | |||||
| 0 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 22 | Наличие источников электромагнитного воздействия | 0,03 | Да | Нет | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 23 | Наличие источников шумового воздействия | 0,02 | Да | Нет | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 24 | Экологическое состояние воды | 0,02 | Выше нормы | В пределах нормы | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 25 | Экологическое состояние почвы | 0,02 | Выше нормы | В пределах нормы | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
| 26 | Загрязнение воздуха | 0,02 | Выше нормы | В пределах нормы | Нет | |||||
| 0 | 0,5 | 1 | ||||||||
| 27 | Наличие благоприятного природного ландшафта | 0,02 | Нет | Да | ||||||
| 0,1 | 1 | |||||||||
*Данная таблица составлена на основе данных [2], [3, С. 15]
По предложенному расчету Буяниной О.В. в автореферате [1, С. 16-17] значения весовых коэффициентов определены Методом Фишберна, где вес первого по значимости признака определяется по следующей формуле:
В1= n/ (1+2+…. + n) (1)
где В1 — весовой коэффициент первого по значимости признака;
n — количество рассматриваемых признаков.
Весовой коэффициент следующего признака будет иметь тот же знаменатель, но числитель будет равен n - 1. Сумма весов по формуле Фишберна всегда равна 1.
Для конкретной анализируемой территории градостроительных признаков может быть отобрано меньше, чем указано в таблице. В таком случае необходимо будет заново определить весовые коэффициенты по формуле (1).
По градостроительному признаку вычисляется средневзвешенное значение по следующей формуле:
Срв = П1В1 + П2В2 +…..+ ПnВn (2)
где Срв – средневзвешенная величина,
П – значение конкретного признака,
В – весовое значение, соответствующее конкретному признаку.
Вычисленное средневзвешенное значение принимаем равным градостроительному коэффициенту. В зависимости от его величины определяется дальнейшая судьба анализируемой территории. Если числовое значение градостроительного коэффициента от 0 до 0,5 – территория не подходит для размещения объекта строительства, от 0,5 до 0,7 – территория рекомендована для размещения объекта строительства, от 0,7 до 1 – территория подходит для размещения объекта строительства вне зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
Используя предложенный подход, проведем анализ территории, запланированной под строительство многоэтажной жилой застройки. В качестве примера возьмем площадку в районе улицы Беляева. Она находится в Октябрьском районе г. Пензы. Границами участка являются с северо-запада – ул. Беляева, с юго-запада – ул. Комсомольская, с юго-востока и с северо-востока – жилая застройка. Площадь земельного участка составляет 0,9 га.
В настоящее время площадка застроена четырьмя двухэтажными многоквартирными блочными жилыми домами среднего класса, которые признаны аварийными и подлежат сносу. Данные сведены в таблицу 1.
Рис. 1 – Местоположение площадки планируемого размещения объекта строительства
На данной площадке 4 дома (двухэтажных, жилых, в аварийном состоянии) располагаются на земельных участках 58:29:1005015:13, 58:29:1005015:16, 58:29:1005015:17, 58:29:1005015:21 категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для объектов жилой застройки», принадлежащих на праве собственности жителям домов.
Согласно генеральному плану города и карте градостроительного зонирования г. Пензы, данный участок предусмотрен под жилую застройку (зона Ж-3 – зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей).
Анализ градостроительных признаков земельного участка показал:
К град = 0,08*1+ 0,07*0,5+ 0,07*0,03+ 0,06*0+ 0,06*1+ 0,06*1+ 0,2*1+ 0,04*1+ 0,04*0,1+ 0,03*1+ 0,03*1+ 0,03*1+ 0,03*0,0005+ 0,02*1+ 0,03*1+ 0,02*1+ 0,03*1+ 0,02*1+ 0,02*1+ 0,02*1+ 0,02*0,5+ 0,02*0,1 = 0,74
Средневзвешенное значение всех признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,74, т.е. данная территория подходит для строительства многоэтажной жилой застройки.
Таким образом, применение градостроительного коэффициента позволит более обоснованно решать вопросы по отведению земельных участков для строительства объектов недвижимости.
Список литературы / References
- Файзрахманова Я.И. Управление развитием застроенных территорий: дис. … канд. экон. наук : 08.00.05 : защищена 13.05.15 / Файзрахманова Яна Искандаровна. – Пенза., 2015. – 213 с. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://dissovet.pguas.ru/index.php/contact-us/d-212-184-03/9-dissertatsii/45-45-faizrahmanova-yana-iskandarovna
- Буянина О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства: автореферат дис. … канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 09.06.16 / Буянина Ольга Васильевна. – М., 2016г. – 24с. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://docplayer.ru/26815152-Planirovanie-ispolzovaniya-zemel-municipalnogo-rayona-pod-obekty-kapitalnogo-stroitelstva.html.
- СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». – М., 2010 г. – 110с.
Список литературы на английском языке / References in English
- Fajzrahmanova Ja.I. Upravlenie razvitiem zastroennyh territorij [Management of development of built-up areas]: dis. … of phD in Economy: 08.00.05 : defense of the thesis 13.05.15 / Fajzrahmanova Jana Iskandarovna. – Penza., 2015. – 213 p. [Electronic resource] - URL: http://dissovet.pguas.ru/index.php/contact-us/d-212-184-03/9-dissertatsii/45-45-faizrahmanova-yana-iskandarovna [in Russian]
- Bujanina O.V. Planirovanie ispol'zovanija zemel' municipal'nogo rajona pod ob#ekty kapital'nogo stroitel'stva: [Planning of land use in the municipal region for capital construction projects]: аbstract dis. … of phD in Economy: 08.00.05: defense of the thesis 09.06.16 / Bujanina Ol'ga Vasil'evna. – M., 2016g. – 24p. [Electronic resource] - URL: http://docplayer.ru/26815152-Planirovanie-ispolzovaniya-zemel-municipalnogo-rayona-pod-obekty-kapitalnogo-stroitelstva.html. [in Russian]
- SP 42.13330.2011 «Gradostroitel'stvo. Planirovka i zastrojka gorodskih i sel'skih poselenij» [Town planning. Planning and development of urban and rural settlements] – M., 2010. – 110 p. [in Russian]