ПРЕДПОСЫЛКИ К РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ НА ТЕРРИТОРИЯХ, ПРИЛЕГАЮЩИХ К ПРОМЫШЛЕННЫМ ЗОНАМ

Вилкова А.С.¹, Маренникова Д.В.²

¹ORCID: 0000-0003-0444-1164, кандидат архитектуры, ²ORCID: 0000-0001-5163-0887, студент, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

ПРЕДПОСЫЛКИ К РЕНОВАЦИИ ЖИЛЬЯ НА ТЕРРИТОРИЯХ, ПРИЛЕГАЮЩИХ К ПРОМЫШЛЕННЫМ ЗОНАМ

Аннотация

В статье выявляются предпосылки к реновации жилища на территориях, прилегающих к промышленным зонам. Дается определение реновации применительно к жилью. Выявляются основные типы жилых зданий на базе исторического опыта развития территорий, прилегающих к промышленным зонам. Рассматривается современное состояние жилого фонда на выделенных проблемных территориях на примере г.Пензы. Приводятся данные натурных наблюдений, фотофиксации жилых зданий. В качестве основных предпосылок к реновации жилья сформулированы: моральное устаревание сложившегося жилого фонда; низкий уровень комфорта и качества жилой среды; неэффективность и низкий уровень экономической престижности жилища на рассматриваемых территориях.

Ключевые слова: реновация, жилая архитектура, исторический опыт, предпосылки, промышленные территории.

Vilkova A.S.¹, Marennikova D.V.²

¹ORCID: 0000-0003-0444-1164, PhD in Architecture, ²ORCID: 0000-0001-5163-0887, Student, Penza State University of Architecture and Construction

PREREQUISITES TO RENOVATION OF ACCOMMODATION ON TERRITORIES NEAR INDUSTRIAL AREAS

Abstract

The article discusses the prerequisites for accommodation renovation on the territories near industrial areas. The definition of renovation in relation to housing is given. The main types of residential buildings are identified on the basis of historical experience of the development of territories near industrial areas. The current state of the housing stock on the identified problem is considered on the example of Penza. The data of full-scale observations, photographic fixation of residential buildings are given. Basic preconditions for the renovation of the housing are formulated: Technical obsolescence of the existing housing stock; low level of comfort and quality of living environment; inefficiency and low level of economic prestige of the housing on the territories under consideration.

Keywords: renovation, residential architecture, historical experience, prerequisites, industrial areas.

За последние несколько лет в архитектурно-строительной практике появился и закрепился термин “реновация”, дословно обозначающий обновление, возобновление, ремонт (лат. “renovato”). Исходя из опыта реновации зданий, можно отметить, что этот процесс был активно опробован в проектах промышленных объектов и территорий, которые были признаны морально устаревшими и экономически неэффективными. Это послужило отправной точкой в становлении понятия “реновации”, охватывающее более широкий спектр задач и проблем, которые уже не способны решить по отдельности способы реконструкции или капитального ремонта здания.

В настоящее время многие промышленные территории перепрофилируются, предприятия закрываются или выносятся за черту города. Данные изменения повлияли и на жилую застройку, прилегающую к промышленным зонам. Зачастую она изолирована от развивающейся городской среды или расположена на границе санитарно-защитных зон предприятий, размеры которых изменились с течением времени.

Анализ исторического опыта развития жилища у промышленных территорий позволил выявить следующие основные этапы его развития, и соответственно обозначить типы жилых зданий, которые сегодня составляют большую часть морально устаревшего жилого фонда [1, С.78; 205; 366; 567].

• Начало XX в (1918 – 1925 гг) – период строительства жилья в рабочих поселках. Основные типы жилища – малоэтажное, дом-коммуна.
• 1925 – 1941 гг – переход к массовому строительству многоэтажных квартирных домов жилых домов для рабочих с последующим строительством новых крупных жилых массивов у новых промышленных предприятий.
• 1941 – 1954 гг – внедрение в практику строительства первых серийных жилых зданий 4 – 8 этажных.
• 1955 – 1970 гг – период создания мощной индустриальной базы, организация жилых территорий по системе микрорайона. Основной тип жилого здания – типовые секции 5 – 9 этажных домов.

Решив ряд задач своего времени (быстрое возведение, обеспечение жильем - переселение из ветхого жилого фонда, строительство жилья для рабочих), данные типы жилых зданий, сохранившихся и эксплуатируемых сегодня, признаны некачественными, с ограниченным сроком эксплуатации, не отвечающим современным требованиям (функциональным, конструктивным, эстетическим, экономическим).

Анализ сложившейся жилой застройки на примере г.Пензы позволил выявить проблемные жилые территории, прилегающие к промышленным зонам, и охарактеризовать их (рис. 1). Это территории, на которых сосредоточена жилая застройка, не соответствующая современным требованиям по благоустройству, площади и планировке квартир, эстетическим требованиям, жилая застройка с большим процентом износа.

Натурные обследования жилья, на территориях, прилегающих к промышленным зонам, позволили выявить следующие недостатки:

• Низкий уровень благоустройства (рис. 2);
• Ветхий жилой фонд (застройка 1930-1950 гг.) (рис. 3,4,5);
• Неблагоприятная экологическая ситуация;
• Напряженная социальная ситуация, низкий уровень жизни населения;
• Низкая инвестиционная привлекательность, низкий уровень престижности района.

Появление данных недостатков вызвано тем, что исторически строительство жилья у промышленных территорий в г.Пензе получило активное развитие в период индустриализации в 1925 – 1941 гг., и в период серийного строительства типовых зданий (1955 -1970 гг.), отмеченных выше. Многие из домов были рассчитаны на срок эксплуатации до 50 лет. Соответственно рассматриваемые жилые здания, прилегающие к промышленным зонам, характеризуются высокой степенью физического износа конструкций и инженерных коммуникаций. В 2014 году удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда составлял 2,7% в общей площади всего жилищного фонда Российской Федерации. Поэтому данное жилище требует переосмысления. В этом заключается актуальность рассмотрения вопроса реновации в жилищной сфере методами архитектора.

Рис. 1 – Жилые территории, прилегающие к промышленным зонам на примере г.Пензы

- промышленные территории города; - жилые территории, прилегающие к промышленным зонам

Рис. 2 – Жилой дом и прилегающая территория по ул. Каракозова, 75, г. Пенза

Рис. 3 – Жилой дом по ул. Рылеева, 6, г. Пенза

Рис. 4 – Жилой дом по ул. Воровского, 24, г. Пенза

Рис. 5 – Жилой дом и прилегающая территория по ул. Фрунзе, 36, г. Пенза

 

Говоря о понятии “реновация”, стоит отметить, что в отечественных нормативных документах оно не закреплено законодательно. Поэтому, обобщая существующие подходы к определению реновации, можно сказать, что реновация в жилищной сфере – это комплексный процесс, который направлен на создание комфортной среды проживания в сложившейся застройке в новых социально - экономических условиях (рис. 6).

Рис. 6 – Виды работ в процессе реновации

 

Реновация существующей жилой застройки включает ряд практических, проектных задач, необходимых для комплексной, системной и сбалансированной реорганизации сложившихся кварталов города [2, С.14]. Достоинства реновации жилой застройки:

• позволяет уплотнить или разуплотнить застройку в зависимости от ситуации, предлагает наиболее рациональное использование ресурсов и территорий;
• позволяет продлить срок эксплуатации жилища, повысить его инвестиционную привлекательность, предлагает его наиболее эффективное использование;
• решаются задачи адаптации территорий с морально устаревшей жилой застройкой под новые требования с возможным изменением их функций (частичным или полным) и улучшением комфортности жилья.

Для осуществления реновации жилого фонда требуется разработка программы с несколькими сценариями использования сложившейся застройки (архитектурные концепции). Также необходимым условием является разработка инвестиционного проекта, который определяет комплекс экспертных, строительных и инженерных работ. Проект должен обеспечивать максимально эффективную эксплуатацию объекта после реновации.

Зарубежный опыт показывает, что в процессе реновации вопросам реконструкции зданий отводится первостепенное значение. Из общего объема финансирования доля нового строительство составляет 20-30 %, оставшаяся часть подлежит процессам реконструкции. Данный процесс включает повышение капитальности зданий и восстановление надежности, снижение фактора морального износа [3, С.15].

В отечественной практике по данным Росстата на 2015 год, общая площадь капитально отремонтированных жилых домов составляет 25% в общей доле введенных в эксплуатацию жилых площадей.

Процесс реновации можно разделить на два вида:

• принудительная реновация, когда при наличии официального решения сносят или полностью изменяют существующие объекты (функционально или планировочно);
• эволюционная реновация, протекающая в естественных условиях, и возникающая в результате накопления и постепенного устранения проблем и дефектов.

В большинстве случаев реновация протекает при участии государства в лице региональных или местных властей. Существует две формы участия государства в процессе реновации:

• Финансовое участие, когда государство выделяет на проведение реновации субсидии, финансирует жилищную программу или обслуживает жилищные займы.
• Нефинансовое участие предполагает применение разного рода административных инструментов в сфере нормативного или градостроительного регулирования.

Существует ряд территорий, на которых наиболее часто осуществляется реновация:

– Исторический центр города. Цель реновации в сложившейся исторической жилой застройке - восстановление способности исторической среды к саморазвитию, повышение привлекательности данной территории для проживания, ведения бизнеса.

- Промышленные зоны. Распространена реновация промышленных зон с изменением их функционального назначения. На их территории располагаются торговые или жилые площади, бизнес-инкубаторы и технопарки, либо их площади арендуются меньшими по объемам производствами.

- Жилые зоны, не соответствующая современным требованиям по благоустройству, площади и планировке квартир, эстетическим требованиям или жилая застройка с большим процентом износа.

Сегодня процессы реновации жилья сталкиваются с рядом проблем. Например, одной из них является тенденция к уплотнению жилой застройки в ходе реновации, повышение этажности и, как следствие, рост плотности населения. В результате чего, транспортная, социальная инфраструктуры оказываются перегружены или недостаточно приспособлены под существующие условия. Кроме того, препятствием на пути к реновации жилья становится отсутствие необходимого количества маневренного фонда для временного расселения жильцов, а также проблема коллективной собственности. Согласно Жилищному кодексу РФ, для принятия положительного решения о реконструкции многоквартирного жилого дома требуется согласие не менее 2/3 собственников, если реконструкция осуществляется с присоединением к помещениям части общего имущества, требуется согласие 100% собственников [4, С.37].

Таким образом, в качестве основных предпосылок к реновации жилья на территориях, прилегающих к промышленным зонам, и проблем реновации можно выделить:

• моральное устаревание и физический износ исторически сложившегося жилого фонда;
• низкий уровень комфорта и качества жилой среды;
• неэффективность и низкий уровень экономической престижности жилища на рассматриваемых территориях;
• отсутствие нормативно закрепленного понятия реновации жилища, программ реновации жилища, которые могли бы способствовать развитию эффективных проектных решений проблемных жилых территорий методами архитектора.

Список литературы / References

1. Баранов Н.В. Всеобщая история архитектуры в 12 томах. Архитектура СССР. Том 12 Ч. 1/ Н.П.Былинкин, А.В.Иконников, Л.В.Кириллов, под ред. Н.В.Баранов. - М.: Стройиздат, 1975. – 880 с.
2. Российская Федерация. Постановление правительства Москвы № 454 - ПП “Об утверждении Государственной программы города Москвы “Жилище” на 2012 – 2018 годы” от 27.09. –– М.: АО Кодекс, 2011. – 195 с.
3. Афанасьев А.А. Реконструкция жилых зданий. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий. Часть I [Электронный ресурс] / А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. – 2008. – 479 с. – URL://http://www.pgsru (дата обращения 8.05.2017)
4. Российская Федерация. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ: [принят Гос.Думой 22 декабря 2004 г.: одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004.]. – М.: Кремль, 2016. - 142 с.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Baranov N.V. Vseobshhaja istorija arhitektury v 12 tomah. Arhitektura SSSR. Tom 12 (Ч. 1) [The general history of architecture in 12 volumes. Architecture of the USSR. Volume 12, Ch. 1]/ N.P.Bylinkin, A.V.Ikonnikov, L.V.Kirillov, pod red. N.V.Baranova, - M.: Strojizdat, 1975. – 880 p. [in Russian]
2. Rossijskaya Federaciya postanovlenie pravitelstva Moskvy № 454 PP “Ob utverzhdenii gosudarstvennoj programmy goroda Moskvy zhilishche [Russian Federation. Resolution of the Government of Moscow No. 454 - PP "On Approval of the State Program of the City of Moscow" Housing "for 2012 - 2018" on 27.09. 2011]. – M.: AO Kodeks,– 195 p. [in Russian]
3. Afanas'ev, A.A. Rekonstrukcija zhilyh zdanij. Tehnologii vosstanovlenija jekspluatacionnoj nadezhnosti zhilyh zdanij. V.1 [Reconstruction of residential buildings. Technologies of restoration of operational reliability of residential buildings. Part I ] [Electronic resource] / A. A. Afanas'ev, E.P. Matveev. –2008. – 479 p. – URL: http://www.pgs5.ru (accessed: 8.05.2017). [ in Russian]
4. Rossijskaja Federacija. Zhilishhnyj kodeks Rossijskoj Federacii [Russian Federation. The Housing Code of the Russian Federation of December 29, 2004 N 188-FZ: [adopted by the State Duma on December 22, 2004: approved by the Federation Council on December 24, 2004.]. – M.: Kreml', 2016. - 142 p. [in Russian]