THE EMERGENCE OF ESCROW AGREEMENT: RISKS AND OBJECTIVES

ПОЯВЛЕНИЕ УСЛОВНОГО ДЕПОНИРОВАНИЯ (ЭСКРОУ): ЕГО ЗАДАЧИ И РИСКИ

Научная статья

Манько О.В.¹, Игошкин М.С.², Тетрадзе Т.З.^3, *

^{1, 2, 3} Саратовская государственная юридическая академия, Саратов, Россия

* Корреспондирующий автор (zurabtetradze[at]gmail.com)

Аннотация

В данной статье рассмотрены предпосылки к созданию условного депонирования, связанные с большим количеством реальных случае имущественных потерь со стороны покупателя, появление и формирование счета эскроу, сыгравшую очень важную роль в долевом строительстве, а также его задачи и риски, существующие на сегодняшний день. Цель данной статьи непосредственно направлена на анализ условного депонирования, основная задача которого заключается в совершение сделок, которые стали намного безопаснее для покупателя при заключении договора с дольщиком, что помогло многократно сократить имущественные потери. При написании статьи, для более точного результата, использовались статистические данные, а также реальные случаи долгостроев, опубликованные в СМИ, которые позволили в полной мере раскрыть проблему отсутствия в определенный период времени счета эскроу. В статье так же были затронуты риски, содержащиеся на данный момент в условном депонировании, с которыми может столкнуться некоторая часть дольщиков, так как на законодательном уровне такого рода проблемы еще не были устранены.

Ключевые слова: предпосылки условного депонирования, причины появление условного депонирования, условное депонирование, эскроу счет, задачи эскроу, риски эскроу.

THE EMERGENCE OF ESCROW AGREEMENT: RISKS AND OBJECTIVES

Research article

Manko O.V.¹, Igoshkin M.S.², Tetradze T.Z.^3, *

^{1, 2, 3} Saratov State Academy of Law, Saratov, Russia

* Corresponding author (zurabtetradze[at]gmail.com)

Abstract

This article discusses the prerequisites for the creation of an escrow associated with a large number of real property losses on the part of the buyer, the appearance and formation of an escrow account, which played a very important role in shared-equity construction as well as its tasks and risks that exist today. The purpose of this article is directly aimed at analyzing the escrow agreement, the main task of which is to make transactions that have become much safer for the buyer when concluding a contract with a shareholder, which has helped to significantly reduce property losses. When writing the article, the authors use statistical data to achieve more accurate results as well as real cases of long-term construction published in the media, which allows them to fully explore the problem of the absence of an escrow account in a certain period of time. The article also touches upon the risks currently contained in the escrow that some of the shareholders may face since such problems have not yet been eliminated at the legislative level.

Keywords: prerequisites for escrow, reasons for the emergence of escrow, escrow, escrow account, escrow objectives, escrow risks.

На сегодняшний день, недвижимость и ее приобретение относится к одному и важных приоритетов в жизни многих людей. Каждый день появляется достаточно большое количество новых предложений от застройщиков. Рынок жилья не теряет актуальность так как количество покупателей не уменьшается, в результате чего происходит активный рост цен на недвижимость, включая и жилые помещения. Помимо покупки уже готовых вариантов, на рынке пользуются спросом еще не построенные, либо недостроенные помещения в многоквартирных домах, так как они имеют низкую стоимость.

В самом начале XXI века, для строительства новых домов, единственным и основным источником финансирования выступали денежные средства покупателей. Именно в это время был принят закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который установил запрет взимать плату за помещение до получения документов, разрешающих строительство. Также к новым обязанностям относились соблюдение установленных сроков и неустойка за ненадлежащее исполнение заключенного договора. Не смотря на такие новеллы, квартиры в этот период времени также продавалось на самых первых этапах строительства многоквартирных домов путем их покупки у самого застройщика.

Покупатель заключал договор долевого участия в строительстве, уплачивал конкретную сумму, которая перечислялась на счет застройщика, и ожидал завершения строительных работ. Таким образом осуществлялось постепенное финансирование проекта по строительству многоквартирных домов дольщиком.

Так как приобретать жилье на начальных этапах строительства было достаточно выгодно, такой вид финансирования получил ажиотаж среди покупателей, отсюда появилась некая популярность приобретать жилье до момента его готовности. Но несмотря на это, долевое финансирование имело и негативные стороны, что с каждым годом набирало обороты. На 2020 год существует примерная статистика дольщиков, обманутых застройщиками. Якушев Владимир, занимавший должность министра строительства и ЖКХ РФ с мая 2018 по 9 ноября 2020 г., утверждает, что: «в РФ насчитывается более 130 тысяч обманутых дольщиков и более 2 тысяч проблемных долгостроев» [1, С. 1].

По существующим данным, суммарное количество региональных и федеральных объектов, которые небыли завершены на протяжении пяти лет, составляет 9 тысяч единиц. Объемы затрат приравнивают к 1.470 миллиардов рублей. Среди данной суммы около 8 миллиардов рублей находится в распоряжении организаций, строящих жилье на протяжении более 20 лет.

Так, например, в Новосибирской области два крупнейших в регионе долгостроя, а именно домов №80 и 82, находившихся на Тульской улице в городе Новосибирск, завершили свое строительство только спустя 14 лет.

Их возведение началось в 2007 году и успешно продолжалось, пока в 2009 году у организации не возникли финансовые проблемы, пагубно повлиявшие на результаты строительства. Проблема финансирования решилась лишь в 2012 году, когда появился новый застройщик, возобновивший процесс возведения многоквартирного дома вновь. Строительство продолжалось дальнейшие 4 года, но в 2016 году возникли новые проблемы, связанные с генподрядчиком, что привело к долгим судебным разбирательствам, затянувшимся почти на 3 года. И только начиная с 2018 года многоквартирные дома начали полноценно достраивать и готовить к выдаче дольщикам, которые на протяжении всего времени ждали свое жилье [2, С. 1].

В 2016 году ФЗ от 03.07.2016 N 304-ФЗ был показателем принимаемых мер по борьбе с существующими многочисленными рисками. Данный ФЗ позволил раскрыть содержание договора поручительства, который осуществлялся банком. Предусматривалась субсидиарная и солидарная ответственность, а в ГК РФ существовало право на расторжение и прекращение договора поручительства [3].

Далее, в 2018 году Правительством РФ была утверждена новая схема финансирования жилищного строительства, помогающая защитить и обезопасить дольщиков как от «долгостроев», так и иных проблем. По итогам было вынесено решение о том, что «с 1 июля 2019 года средства дольщиков будут сохранены на эскроу-счетах до того момента, пока объект не будет введен в эксплуатацию» [4]. На сегодняшний день условное депонирование (эскроу) закреплено на законодательном уровне, а именно в главе 47.1 ГК РФ.

Счет эскроу– это специально открываемый счет в банке, позволяющий проводить расчет между застройщиком и дольщиком после того, как будут выполнены соответствующие условия со стороны застройщика, заранее прописанные в договоре. В ряде случаев, главным условием является введение здания в эксплуатацию, после чего покупателями осуществляется оформление квартиры в собственность.

Использование счета эскроу регламентировано на законодательном уровне в § 3 главы 45 ГК РФ. Открытию такого счета сопутствует трёхсторонний договор между банком, застройщиком и покупателем. По мнению некоторых ученых, такой договор объединяет два разных договора – эскроу-агента с бенефициаром и эскроу-агента с депонентом [5, С. 67-69].

Далее, депонент должен занести на счет средства, которые с момента поступления на счет, являются оплатой строящегося жилья. Если же жилье собираются приобрести в ипотеку, то в таком случае средства зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру, вместо заемщика. Как только денежные средства поступят на счет эскроу, ни застройщик, ни дольщик не имеют права распоряжаться деньгами.

Несмотря на то, что эскроу решил достаточно большой объем проблем, связанных непосредственно с застройщиками, для некоторых дольщиков риски все же остались. У покупателей все так же остается риск не получить в свою собственность квартиру, в случае неисполнения обязанностей застройщика, но тогда он сможет вернуть денежные средства [6, С. 612-620]. В результате неопределенности курса рубля, дольщик может понести убытки из-за подъема цен на недвижимость за то время, пока деньги лежали на счете, а в случае кредитования, то, соответственно, и все уплаченные проценты.

Подводя итог, следует сделать вывод о достаточно положительной тенденции изменения законодательства в области рынка строящегося жилья. Если сопоставить ранее действующий механизм приобретения жилого помещения от застройщика с сегодняшними реалиями, то можно отметить, что совершение подобных сделок для покупателей стало намного безопаснее, так как риски имущественных потерь многократно сократились. Следовательно, благодаря введению норм, предусматривающих применение эскроу-счета снижен риск возникновения новых обманутых дольщиков. 

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

1. Росбалт - Новости России и мира [Rosbalt]. — [Электронный ресурс]. URL: https://www.rosbalt.ru/business/2020/02/25/1829715.html (дата обращения: 06.04.2021).
2. РИА Новости - события в России и мире [РИА Новости]. — [Электронный ресурс]. URL: https://realty.ria.ru/20210401/dolgostroy-1603734857.html (дата обращения: 06.04.2021).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (часть 2) (ред. От 09.03.2021) [Электронный ресурс]// КонсультантПлюс: справ. правовая система. – [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 9027/ (дата обращения: 04.06.2021).
4. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ст.4 п.1, ст. 15.5, п. 6 // СПС «КонсультантПлюс» // [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb3 28204e3ac1226e7d912/ (дата обращения 07.04.2021).
5. Батин В. В. Договор условного депонирования (эскроу) и договор счета эскроу: соотношение обязательств и перспективы существования / В. В. Батин // Юридическая наука. 2014. № 2. С. 67–69.
6. Игнатова Н. Б. Плюсы и минусы применения счета эскроу в сфере долевого строительства / Н. Б. Игнатова // Уральский журнал правовых исследований. 2019. № 5(6). С 612-620.
7. Комментарии к Гражданскому кодексу РФ // Гражданский Кодекс Российской Федерации. – [Электронный ресурс]. URL: http: stgkrf.ru/ (дата обращения: 04.06.2021).
8. Перечень поручений Президента по итогам проверки исполнения решений главы государства по вопросам защиты прав граждан-участников долевого строительства // Сайт Президента РФ. [Электронный ресурс]. URL: http://www.kremlin.ru/acts/assignments/orders/52653 (дата обращения: 07.04.2021).
9. Коневина Ю.Л. Применение договора эскроу / Коневина Ю.Л. // Коневина Экономика. Налоги. Право. – 2013. – № 5. – С. 145-149.
10. Квициния Н.В. Перспективы развития договора эскроу в России / Н.В. Квициния // Legal Concept. – 2020. – №1. – С. 51-59.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Rosbalt - News of Russia and the world [Rosbalt]. - [Electronic resource]. URL: https://www.rosbalt.ru/business/2020/02/25/1829715.html (accessed: 06.04.2021) [in Russian]
2. RIA Novosti - events in Russia and the world [RIA Novosti]. - [Electronic resource]. URL: https://realty.ria.ru/20210401/dolgostroy-1603734857.html (accessed: 06.04.2021) [in Russian]
3. Chervonyi Grazhdanskii kodeks Rossiiskoi Federatcii ot 26 ianvaria 1996 goda N 14-FZ (chast 2) (red. Ot 09.03.2021) [Civil Code of the Russian Federation No. 14-FZ of January 26, 1996 (Part 2) (ed. From 09.03.2021)] [Electronic resource] // ConsultantPlus: Computer-assisted legal research. - [Electronic resource]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 9027/ (accessed: 04.06.2021) [in Russian]
4. Federal Law No. 214-FZ dated 30.12.2004 "Ob uchastii v dolevom stroitelstve mnogokvartirnykh domov i inykh obektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenii v nekotorye zakonodatelnye akty Rossiiskoi Federatcii" st.4 p.1, st. 15.5, p. 6 ["On participation in the shared construction of apartment buildings and Other Real estate Objects and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation", Article 4, paragraph 1, Article 15.5, paragraph 6] // SPS "ConsultantPlus" / [Electronic resource]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/7e20edcc51ba599c70fb3 28204e3ac1226e7d912/ (accessed 07.04.2021) [in Russian]
5. Batin V. V. Dogovor uslovnogo deponirovaniia (eskrou) i dogovor scheta eskrou: sootnoshenie obiazatelstv i perspektivy sushchestvovaniia» ["Escrow agreement and escrow account agreement: the ratio of obligations and prospects for existence"] / V. V. Batin // Yuridicheskaya nauka [Legal Science]. 2014. № 2. Pp. 67-69 [in Russian]
6. Ignatova N. B. «Pliusy i minusy primeneniia scheta eskrou v sfere dolevogo stroitelstva» ["Pros and cons of using an escrow account in the field of shared-equity construction"] / N. B. Ignatova // Uralskii zhurnal pravovykh issledovanii [Ural Journal of Legal Research]. 2019. № 5(6). pp. 612-620 [in Russian]
7. Kommentarii k Grazhdanskomu kodeksu RF [Comments on the Civil Code of the Russian Federation] // The Civil Code of the Russian Federation. - [Electronic resource]. URL: http: stgkrf.ru/ (accessed: 04.06.2021) [in Russian]
8. Perechen poruchenii Prezidenta po itogam proverki ispolneniia reshenii glavy gosudarstva po voprosam zashchity prav grazhdan-uchastnikov dolevogo stroitelstva [The list of instructions of the President based on the results of the audit of the execution of decisions of the head of state on the protection of the rights of citizens participating in shared-equity construction] // Website of the President of the Russian Federation. [Electronic resource]. URL: http://www.kremlin.ru/acts/assignments/orders/52653 (accessed: 07.04.2021) [in Russian]
9. Konevina Yu. L. Primenenie dogovora ehskrou [Application of the escrow agreement] / Yu. L. Konevina // Ehkonomika. Nalogi. Pravo. [Economy. Taxes. Pravo.] - 2013. - No. 5. - pp. 145-149 [in Russian]
10. Kvitsinia N. V. Perspektivy razvitija dogovora ehskrou v Rossii [Prospects for the development of the escrow agreement in Russia] / N. V. Kvitshinia // Legal Concept. - 2020. - No. 1. - pp. 51-59 [in Russian]