THE LEGAL STATUS OF ASSOCIATIONS OF OWNERS OF REAL ESTATE AND ASSOCIATION OF OWNERS OF HOUSING: LEGISLATIVE FIXING AND PRACTICE PROBLEMS

Киракосян С.А.¹, Файзеева Э.Р.²

¹Кандидат юридических наук, доцент кафедры гуманитарных дисциплин, ²бакалавр, филиал КубГУ в г. Новороссийске

ПРАВОВОЙ СТАТУС ТСН И СУДЬБА ТСЖ: ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ ПРАКТИКИ

Аннотация

1 сентября 2014 года в Гражданском кодексе РФ появилась новая организационно-правовая форма некоммерческой корпорации – товарищество собственников недвижимости (иначе ТСН). Законодательное закрепление данной формы юридического лица вызвало множество споров среди ученых и практиков о соотношении правил ГК РФ со специальными положениями раздела 6 ЖК РФ, регулирующими процедуру создания и управления товариществом собственников жилья (иначе ТСЖ). В настоящей статье авторы рассматривают правовой статус ТСН, проводят сравнительный анализ норм ГК РФ и ЖК РФ, определяя судьбу ранее созданных ТСЖ и их соотношение с ТСН.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости (ТСН), товарищество собственников жилья (ТСЖ), корпорация

Kirakosyan S.A.¹,  Faizeeva E.R.²

¹PhD in Jurisprudence, Associate professor, ²Bachelor of Law(s), the Kuban state University, Novorossiysk

THE LEGAL STATUS OF ASSOCIATIONS OF OWNERS OF REAL ESTATE AND ASSOCIATION OF OWNERS OF HOUSING: LEGISLATIVE FIXING AND PRACTICE PROBLEMS

Abstract

September 1, 2014 in the Civil code of Russian Federation was published new legal form of non-profit corporation – association of property owners (other way APO). The legislative fixing of this form of legal entity caused a lot of disputes among scientists and practicians about rules correlation of Civil code of Russian Federation with special positions at the section 6 of Housing code of Russian Federation, regulating procedure of creation and ruling of owners of housing association (other way AHO). In this article authors consider the legal status of APO, carry out the comparative analysis of norms of Civil code RF and Housing code RF, defining dole early created AHO and their ratio with APO.

Keywords: associations of owners of real estate, association of owners of housing, corporation

Положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие процедуру создания и управления юридическими лицами, в сентябре 2014 года существенным образом были изменены. Одно из наиболее ожидаемых и важных изменений – установление исчерпывающего (закрытого) перечня возможных организационно-правовых форм некоммерческих организаций. Новая редакция ст. 50 ГК РФ включает в число некоммерческих корпораций товарищества собственников недвижимости (ТСН). Последние представляют собой добровольные объединения собственников недвижимого имущества, имеющих целью совместное владение, пользование и распоряжение находящимся в их общей собственности или в общем пользовании имуществом в установленных законом пределах, а также для достижения иных целей. По мнению основного разработчика Жилищного кодекса РФ П.В. Крашенинникова внедрение в гражданский оборот столь революционного понятия «ТСН» призвано объединить не одних лишь владельцев квартир, но также владельцев иных типов коммерческой и некоммерческой недвижимости (например, дач, гаражей или офисов) [1].

Основным видом ТСН законодатель называет, прежде всего, товарищество собственников жилья (ТСЖ), статус которого достаточного подробно регламентирован нормами специального закона, а именно Жилищного кодекса РФ. Однако теперь кроме специальных норм закона к указанному виду некоммерческого товарищества, созданному до момента изменения корпоративного законодательства, подлежат применению нормы ГК РФ о товариществах собственников недвижимости (п. 6 ч. 8 ст. 3 Закона № 99-ФЗ [2]). В то время как специальные законы должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ.

Отсюда среди ученых и специалистов по гражданскому и жилищному праву возникло множество споров о том, как быть с ныне действующими ТСЖ, нормам какого кодекса следует отдать приоритет ГК РФ или ЖК РФ, требуется ли перерегистрация ТСЖ в ТСН, нужны ли дополнительные указания в ГК РФ о применимости к вновь создаваемым ТСН положений ЖК РФ, регулирующих порядок управления многоквартирными домами?

Надзорные и контролирующие органы, равно как и отдельные специалисты стали настоятельно рекомендовать переименование и/или перерегистрацию ТСЖ в целях устранения противоречий, поскольку именно нормы ГК РФ по отношению с ЖК РФ, по их мнению, имеют приоритет.

Следует учитывать, что ГК РФ закрепляет общие положения о статусе организационно-правовых форм юридических лиц, включая ТСН, в то время как ЖК РФ является специальным законом и регулирует вопросы создания и хозяйственного управления предусмотренной законом разновидностью некоммерческого юридического лица. В частности, вопросы избрания состава правления и председателя товарищества, установления обязательной платы и взносов. При этом, заметим, что сам ГК РФ отсылает к специальному закону о ТСЖ (п. 2 ст. 291), а таковым, как известно, является Жилищный кодекс. Минстрой РФ дополнительно подтверждает данный довод в своем Письме от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04, указывая, что, несмотря на принятие Закона № 99-ФЗ, создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ. Дополним, что нормы ЖК РФ, посвященные вопросам выбора способа управления многоквартирными домами, открытию и ведению специальных счетов для формирования взносов на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также иным вопросам, связанным с хозяйственной деятельностью ТСЖ применимы как к ранее созданным ТСЖ, так и к вновь создаваемым ТСН, несмотря на отсутствие прямого указания на это в ЖК РФ. Данный вывод имеет особое практическое значение, поскольку в последнее время имела место практика отказов кредитных организаций в открытии специальных счетов для ТСН со ссылкой на неуказание данного субъекта в статьях 175-176 ЖК РФ в качестве правомочного владельца специального счета.

Обобщая изложенное, необходимо сделать следующие выводы. Никакой перерегистрации ранее созданного ТСЖ в ТСН в целях обеспечения соответствия ныне действующему гражданскому законодательству проводить не требуется, о чем прямо говорит п. 10 ст. 3 Закона № 99-ФЗ. В случае иного толкования норм процедура перерегистрации с вновь формируемым реестром членов ТСН противоречила бы пункту 2 ст. 30 Конституции РФ о том, что «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».

Особо заметим, что устанавливая исчерпывающий (закрытый) перечень организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц законодатель имел целью избавление от пробелов, повторов и противоречий, оптимизацию перечня юридических лиц в зависимости от реальных гражданско-правовых особенностей их внутреннего устройства, но никак не задавался целью создать новые противоречия между ГК и ЖК РФ и, тем самым вовлечь организации в массовые перерегистрации или даже ликвидации (п. 7.1.1, 7.1.4 Концепции развития гражданского законодательства [3]).

И, наконец, еще один аргумент. В настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе РФ находится законопроект № 777831-6, который проясняет будущее ТСН. В частности, предлагается дополнить ст. 123.12 ГК РФ положением о том, что при регистрации ТСН следует указывать на вид недвижимого имущества, собственники которого объединяются в товарищество. Также законодатель предлагает сделать дополнительное разъяснение в ЖК РФ относительно того, что правила о ТСЖ применяются также и к ТСН. На наш взгляд, это излишне. Ведь необходимые разъяснения уже имеются в самих кодексах, а также отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 [4]). Согласно п. 21 данного Постановления «нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года, и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости». Отсюда радикальным и крайне нелогичным выглядит предложение отдельной группы законотворцев о выведении ТСЖ в самостоятельную форму некоммерческого юридического лица.

Литература

1. От ТСЖ к ТСН: кто и как будет управлять недвижимостью // [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://radiovesti.ru/article/show/article_id/143192
2. Федеральный закон от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://www.consultant.ru/popular (дата обращения  21.08.15).
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. – № 11. – 2009.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – № 140. – 2015.

References

1. Ot TSZh k TSN: kto i kak budet upravljat' nedvizhimost'ju // [Jelektronnyj resurs] – Rezhim dostupa. – URL: http://radiovesti.ru/article/show/article_id/143192
2. Federal'nyj zakon ot 5 maja 2014 g. № 99-FZ «O vnesenii izmenenij v glavu 4 chasti pervoj Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii i o priznanii utrativshimi silu otdel'nyh polozhenij zakonodatel'nyh aktov Rossijskoj Federacii» // [Jelektronnyj resurs] – Rezhim dostupa. — URL: http://www.consultant.ru/popular (data obrashhenija 21.08.15).
3. Koncepcija razvitija grazhdanskogo zakonodatel'stva Rossijskoj Federacii // Vestnik VAS RF. – № 11. – 2009.
4. Postanovlenie Plenuma Verhovnogo Suda RF ot 23.06.2015 № 25 «O primenenii sudami nekotoryh polozhenij razdela I chasti pervoj Grazhdanskogo kodeksa Rossijskoj Federacii» // Rossijskaja gazeta. – № 140. – 2015.