PROTECTION OF THE RIGHTS OF DEFRAUDED HOMEBUYERS

ЗАЩИТА ПРАВ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

Научная статья

Манько О.В.¹, Захарова О.А.^2, *, Исмаилов Э.Ш.³

^{1, 2, 3} Саратовская государственная юридическая академия, Саратов, Россия

* Корреспондирующий автор (zaharovaaolga[at]yandex.ru)

Аннотация

В данной статье рассматриваются актуальные проблемы долевого строительства, а также рассматривается правоприменительная практика. Анализируются вопросы взаимосвязи мер защиты дольщиков и мер ответственности застройщика. Обсуждается вопрос о целесообразности создание Фондов поддержки обманутых дольщиков для безвозмездного предоставления жилых помещений. Исходя из актуальности обозначенной темы, опираясь на имеющиеся теоретические и практические знания, а также на разработки в истории формирования, развития и применения договора участия в долевом строительстве как договора гражданского общества, федеральные и региональные нормативные правовые акты, регулирующие вопросы рассматриваемой области, поставлена следующая цель исследования – провести комплексное общетеоретическое и общепрактическое исследование договора участия в долевом строительстве как института гражданского права, раскрытие его сущности, содержания и значения в современных условиях, выявить те проблемы, которые характерны указанному договору, которые необходимо совершенствовать.

Ключевые слова: компенсация морального вреда, регулирование долевого строительства, пересмотр сроков сдачи объектов, Фонд обманутых дольщиков, предмет долевого строительства.

PROTECTION OF THE RIGHTS OF DEFRAUDED HOMEBUYERS

Research article

Manko O.V.¹, Zakharova O.A.^2, *, Ismailov E.Sh.³

^{1, 2, 3} Saratov State Academy of Law, Saratov, Russia

* Corresponding author (zaharovaaolga[at]yandex.ru)

Abstract

The article discusses the current problems of shared-equity construction as well as the law enforcement activity. The article analyzes the relationship between the measures of protection of homebuyers and the responsibilities of developers along with examining the expediency of creating funds to support defrauded homebuyers for the free provision of residential premises. Based on the relevance of the indicated topic and the available theoretical and practical knowledge as well as on developments in the history of the formation, development, and application of the contract of participation in shared-equity construction as a civil contract, federal and regional regulatory legal acts regulating the issues of the issue under study, the study sets the following research goal: to conduct a comprehensive general theoretical and practical study of the contract of participation in shared-equity construction as an institution of civil law, to reveal its essence, content, and significance in today's context and to identify the problems that are characteristic of this contract and are in need of improvement.

Keywords: compensation of moral damage, regulation of shared-equity construction, revision of the terms of delivery of objects, the fund of defrauded homebuyers, the subject of shared-equity construction.

Установление жестких форм регулирования взаимоотношений между застройщиком и покупателями квартир в процессе строительства стало основанием возникновения как положительных, так и отрицательных перемен в правоприменительной практике.

Верховный суд РФ в своем Определении от 21 июля 2015 года. № 78 – КГ15 – 15 [1] обращает внимание на то, что Федеральный закон РФ № 214 применим к правоотношениям, возникающим посредством заключения договора цессии в соответствии со ст. 388 и 388 ГК РФ. При этом, если предметом уступки требования является квартира в многоквартирном доме, суд обращает внимание, что денежные средства. привлечены для строительства. квартиры в многоквартирном доме, а значит, данные правоотношения подлежат урегулированию как нормами материа.льного права. ГК РФ, так и положениями Федерального закона. РФ № 214 (ч. 1 ст. 1). При рассмотрении подобных дел, судом учитываются все соответствующие обстоятельства (содержание договора, значение слов и выражений договора) в случае, если они могут подтвердить, что у обеих сторон была общая воля в соответствии с договором участия в долевом строительстве (переписка, обычаи делового оборота и т.д.), не опираясь при этом только на наименование договора.

Одной из актуальных проблем законодательства о долевом строительстве, выступает вопрос о возможности регулирования его нормами законодательства о защите прав потребителей, как верно отмечала Г.Р. Гафарова [2, С. 154]. По ее мнению, принимая во внимание тот факт, что заключаемые договоры между участниками долевого строительства, предметом которых выступает строительство конкретного жилого или нежилого помещения, по содержанию являются гражданско–правовыми договорами строительного подряда. В этой связи, необходимо подчеркнуть, что суды обращают внимание на то, что вопрос взыскания компенсации морального вреда и штрафа на основании договора участия в долевом строительстве регулируется не Федеральным законом РФ № 214, а Законом РФ от 7 февраля 1992 года. № 2300– 1 «О защите прав потребителей». Так, в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите пра.в потребителей» отмеча.ется, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Говоря о возможности пересмотра срока сдачи объекта строительства, суды обращают внимание на то, что само по себе уведомление дольщика не может рассматриваться в качестве изменения условий договора о сроках исполнения обязательства по предоставлению объекта завершенного строительства. В случае если застройщик все-таки намерен поднять вопрос о переносе срока сдачи объекта строительства, ему необходимо соблюсти положения части 3 статьи 6 Федерального закона РФ № 214 и положения пункта 1 статьи 452 ГК РФ [3].

Сложившаяся процессуальная и правоприменительная практика по вопросам, возникающим из договора участия в долевом строительстве, говорит о том, что необходимо совершенствовать как процессуальные нормы, так и нормы материального права.

По нашему мнению, субъектам необходимо предусмотреть создание Фондов поддержки обманутых дольщиков, организованного не на государственной поддержке граждан, а на применении государственно–частного партнерства. Это необходимо для достижения эффективного механизма защиты прав и законных интересов участников долевого строительства.

Механизм поддержки участников долевого строительства Фондом заключается в том, что крупные строительные компании, имеющие существенный финансовый капитал и готовые отвечать по финансовым и юридическим обязательствам предоставляют на безвозмездной основе жилые помещения обманутым дольщикам, у которых при этом имеются заключённые договоры с жилищно-строительным кооперативом о внесении целевых паевых взносов, при этом указанные договора должны либо полностью, либо частично быть оплачены.

Необходимо отметить, что сам факт безвозмездного предоставления жилых помещений обманутым дольщиками сочетается с положением Конституции РФ и Жилищного кодекса РФ о безвозмездном предоставлении жилья гражданам, которые находятся в тяжелом состоянии и не способны защитить свои права [4, С. 41]. При этом крупные строители предоставляют указанные жилые помещения в размере 5% от всего имущества строительной компании. Государство взамен берет на себя обязательство по предоставлению указанным субъектам бизнеса заказов на строительство объектов федерального, регионального и местного значения (школы, больницы и т.д.). Фондом устанавливаются следующие требования к претендентам на указанное жилье [5]:

– гражданин должен быть включен в Реестр участников долевого строительства многоквартирного дома (обманутых дольщиков) на территории региона в соответствии с Постановлением Правительства Саратовской области от 29.02.2016 № 83– П «Об утверждении Правил ведения реестра объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед участниками строительства» [6];

– иметь договор участия в долевом строительстве с соответствующим ЖСК;

– иметь документы, подтверждающие исполнение обязанности по уплате частично или полностью договора с ЖСК на строительство жилого помещения (дома, или квартиры);

– на дату подачи указанных документов и заявления, гражданин не должен быть исключен из реестра лиц, имеющих право на государственную поддержку в соответствии с Приказом Минстроя России от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» [7].

Фонд рассматривает указанный перечень документов в течении 90 дней, и принимает решения о включении гражданина для участия в Программе (вручении извещения), либо об отказе, указав при этом причины отказа, основанные на законе.

Также стоит учесть, что Фондом устанавливаются максимальный период, по окончании которого должна быть оказана поддержка в безвозмездном предоставлении жилого помещения – не более 5 лет, со дня принятия положительного решения по гражданину. Кроме того, программа разрабатывается с учетом всей специфики объекта, который находится в статусе «проблемного».

По нашему мнению, субъектам Российской Федерации, стоит учесть успешный опыт создания и функционирования таких Фондов в различных субъектах РФ, а также их деятельность по защите прав обманутых дольщиков.

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

1. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. 2018.
2. Гафарова Г.Р. Защита прав потребителей: Учебное пособие / Г.Р. Гафарова ; под ред. З.М. Фаткудинова. М.: Юстицинформ, 2008. С. 154.
3. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156 // Доступ из Справ. правовой системы «Консультант Плюс».
4. Рыбинцева Е.В. Основы финансовых гарантий конституционного права граждан на жилище в Российской Федерации / Е.В. Рыбинцева // Семейное и жилищное право. 2016. № 2. С. 41.
5. Фонд зашиты прав обманутых дольщиков Саратовской области. [Электронный ресурс]. URL: http://dolshikiru/media/media/prog.pdf (дата обращения: 21.05.2021г.)
6. Постановление Правительства Саратовской области от 29 февраля 2016 г. № 83-П «Об утверждении Правил ведения реестра объектов незавершенного строительства, по которым застройщиками не были в установленном порядке выполнены обязательства перед участниками строительства» // Новости Саратовской губернии. № 12. - 2016.
7. Приказ Минстроя России от 12 августа 2016 г. № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» // Доступ из Справ. правовой системы «Консультант Плюс».
8. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 118-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.
9. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 (ред. от 22.12.2020) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140. – 2019. – № 29 (часть I). – Ст. 3858.
10. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителе» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9. - 2012.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Obzor sudebnoj praktiki razreshenija del po sporam, voznikajushhim v svjazi s uchastiem grazhdan v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i inyh obektov nedvizhimosti» [Review of the judicial practice of resolving cases in disputes arising in connection with the participation of citizens in the shared construction of apartment buildings and other real estate objects"] // Bjulleten' Verhovnogo Suda RF [Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation]. No. 9. 2018. [in Russian]
2. Gafarova G.R. Zashhita prav potrebitelej [Consumer Rights Protection]: Textbook / G.R. Gafarova ; ed. Z.M. Fatkudinova. M .: Yustitsinform, 2008. P. 154. [in Russian]
3. Opredelenie Sudebnoj kollegii po grazhdanskim delam Verhovnogo Suda Rossijskoj Federacii ot 8 dekabrja 2015 g. № 5-KG15-156 [Determination of the Judicial Collegium for Civil Cases of the Supreme Court of the Russian Federation dated December 8, 2015 No. 5-KG15-156] // Access from Ref. legal system "Consultant Plus". [in Russian]
4. Rybintseva E.V. Osnovy finansovyh garantij konstitucionnogo prava grazhdan na zhilishhe v Rossijskoj Federacii [Fundamentals of financial guarantees of the constitutional right of citizens to housing in the Russian Federation] / E.V. Rybinceva // Semejnoe i zhilishhnoe pravo [Family and housing law]. 2016.No. 2.P. 41. [in Russian]
5. Fond zashity prav obmanutyh dol'shhikov Saratovskoj oblasti [Fund for the protection of the rights of defrauded real estate investors in the Saratov region]. [Electronic resource]. URL: http://dolshiki64.ru/media/media/prog.pdf (accessed: 21.05.2021) [in Russian]
6. Postanovlenie Pravitel'stva Saratovskoj oblasti ot 29 fevralja 2016 g. № 83-P «Ob utverzhdenii Pravil vedenija reestra obektov nezavershennogo stroitel'stva, po kotorym zastrojshhikami ne byli v ustanovlennom porjadke vypolneny objazatel'stva pered uchastnikami stroitel'stva» [Decree of the Government of the Saratov Region dated February 29, 2016 No. 83-P "On approval of the Rules for maintaining the register of construction in progress, according to which the developers did not fulfill their obligations to construction participants in the prescribed manner"] // Novosti Saratovskoj gubernii [News of the Saratov province]. No. 12. - 2016. [in Russian]
7. Prikaz Minstroja Rossii ot 12 avgusta 2016 g. № 560/pr «Ob utverzhdenii kriteriev otnesenija grazhdan, ch'i denezhnye sredstva privlecheny dlja stroitel'stva mnogokvartirnyh domov i ch'i prava narusheny, k chislu postradavshih grazhdan i pravil vedenija reestra postradavshih grazhdan» [Order of the Ministry of Construction of Russia dated August 12, 2016 No. 560 / pr "On the approval of criteria for classifying citizens whose funds were raised for the construction of apartment buildings and whose rights have been violated, to the number of affected citizens and the rules for maintaining the register of affected citizens"] // Access from Ref. legal system "Consultant Plus". [in Russian]
8. Zhilishhnyj kodeks Rossijskoj Federacii ot 29.12.2004 № 118-FZ (red. ot 22.01.2019) [The Housing Code of the Russian Federation of December 29, 2004 No. 118-FZ (as amended on January 22, 2019)] // Collected Legislation of the Russian Federation. - 2005. - No. 1 (part 1). - Art. fourteen. [in Russian]
9. Zakon RF ot 7 fevralja 1992 g. № 2300-1 (red. ot 22.12.2020) «O zashhite prav potrebitelej» [Law of the Russian Federation of February 7, 1992 No. 2300-1 (as amended on December 22, 2020) "On the protection of consumer rights"] // Collected Legislation of the Russian Federation. - 1996. - No. 3. - Art. 140. - 2019. - No. 29 (part I). - Art. 3858. [in Russian]
10. Postanovlenija Plenuma Verhovnogo Suda RF ot 28 ijunja 2012 g. № 17 «O rassmotrenii sudami grazhdanskih del po sporam o zashhite prav potrebitele» [Resolutions of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation of June 28, 2012 No. 17 "On the consideration of civil cases by courts in disputes on the protection of consumer rights"] // Bjulleten' Verhovnogo Suda RF [Bulletin of the Supreme Court of the Russian Federation]. No. 9. - 2012. [in Russian]