ON THE POSSIBILITY OF LEGAL REGULATION OF RESIDENTIAL PREMISES RENTED TO TOURISTS

О ВОЗМОЖНОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ В НАЙМ ТУРИСТАМ

Научная статья

Манько О.В.¹, Гребенкин В.С.², Николайченко Е.С.^3, *

^{1, 2, 3} Саратовская государственная юридическая академия, Саратов, Россия

* Корреспондирующий автор (nikolaichenko.ekaterina[at]yandex.ru)

Аннотация

В данной статье анализируется возможность регулирования жилых помещений, которые предоставляются в найм туристам. Такое жилое помещение должно обладать признаками и свойствами, которое имеет свою определенную цель – пригодность такого помещения. С момента решения комиссии квартирное здание официально признается жилым помещением. Кроме этого, новых изменений комнаты стали самостоятельными объектами жилищных прав и появилась возможность расценивать такие комнаты в качестве жилого помещения. На сегодняшний день возрастает число регистраций прав на комнаты в квартирах или в жилых домах. Исходя из этого, законодатель отмечает право жильцов на занятие предпринимательской или профессиональной деятельности, при использовании своих жилых помещений законным. Отталкиваясь от этого, стоит вопрос в использовании таких помещений как хостел, мини-хостел, апартаменты и т.д. Но возникает проблема правового регулирования деятельности таких жилых помещений.

Ключевые слова: найм, жилое помещение, хостел, апартаменты, правовое регулирование.

ON THE POSSIBILITY OF LEGAL REGULATION OF RESIDENTIAL PREMISES RENTED TO TOURISTS

Research article

Manko O.V.¹, Grebenkin V.S.², Nikolaychenko E.S.^3, *

^{1, 2, 3} Saratov State Academy of Law, Saratov, Russia

* Corresponding author (nikolaichenko.ekaterina[at]yandex.ru)

Abstract

The article analyzes the possibility of regulating residential premises that are provided for renting to tourists. Such a living space must have features and properties that have their own specific purpose , which is the suitability of such a room. An apartment building is officially recognized as a residential building from the date of the decision of the commission. In addition, with the new changes, the rooms became independent objects of housing rights and it became possible to regard such rooms as residential premises. Today, the number of registrations of rights to rooms in apartments or in residential buildings is increasing. Based on this fact, legislators note the right of residents to engage in entrepreneurial or professional activities when using their residential premises legally. Therefore there is a question of using such premises as a hostel, mini-hostel, apartments, etc. However, there is a problem of legal regulation of the activities of such residential premises.

Keywords: hiring, residential premises, hostel, apartments, legal regulation.

В науке жилищного права имеются множество спорных вопросов теоретического характера.

В ст.15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилищных правоотношений выступают лишь жилые помещения [2, С.14]. Но, в это понятие не входят такие помещения как кухня, балконы, коридор, с/у и др.

По высказыванию Макеева П.В, понимается так, что помещение, предназначенное для ведения быта и жилья, непременно обязано владеть свойством именно жилого помещения, т.е. использоваться гражданами для определенной цели – постоянного, непрерывного проживания [2, С.101].

Комплекс таких значительных признаков у помещения как неподвижность (недвижимое имущество), свойство изолированности от всего внешнего мира и пригодность для проживания на частой или постоянной основе выступают в виде объектов жилищных прав. В данном случае, изолированность необходимо воспринимать как возможность выхода из общественных мест, под которыми имеется ввиду улица, коридорный проем или лестничная площадка.

Неподвижность непосредственно связано с определением жилого помещения, как имущества, который не подлежит таким изменениям, как: разбору, переносу, перевозу в другие места. Так, законодательством установлены нормативы и определенные требования к стандартам, а также техническим возможностям дома. Поэтому передвижные вагоны и сборно-разборные конструкции никак не могут быть признаны жилыми.

Помимо основных, существуют другие характеризующие признаки, представленные в виде возможности государственной регистрации права, страхования, госконтроля по использованию и охране жилищного фонда на определенной территории и, что не только немаловажно, но и целесообразно для проживания.

Пригодность помещения, используемого в целях ведения быта и жилья определяется исходя из ее соответствия различным техническим, санитарным и противопожарным требованиям, установленным (СНиП) 2.08.01-89. Примером данных норм могут быть: наличие естественного освещения, запрет на подвалы и полуподвалы, а также не менее 2-х с половиной метров для высоты стен жилья.

Рассмотрим объекты жилищных правоотношений.

Настоящий для реального проживания дом, по п. 2 ст. 16 ЖК РФ является индивидуально-определенное сооружение, которое разделяется на комнаты, также помещения вспомогательного использования, предназначенных для нормального использования гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

После того, как специальные работники бюро техинвентаризации после проведения комиссии о решении вопроса соответствия строения нормам и правилам производится государственный учет строения в жилищном фонде. С момента проведения регистрации в законном порядке, строение официально признается жилым домом, приобретает статус и документ.

Квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивающее возможность прямого доступа к помещению общего пользования, в таком доме, и состоящее из 1 или множества комнат, а также помещений дополнительного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых нужд или иных, связанные с их проживанием в таком помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ) [3].

В ст. 289 Гражданском Кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) закрепляется, что в многоквартирных домах у собственника во владении и пользовании не только его частное помещение, но также часть совместного имущества дома.

В рамках квартиры или жилого дома, непосредственно может выделяться ее часть для проживания граждан. Выделенная часть в указанных видах помещений определяется как комната, согласно п. 4 ст. 16 ЖК РФ.

После внесений изменений в ч. 2 ГК РФ, комнаты стали самостоятельными объектами жилищных прав с собственным правовым режимом и возможность включаться в гражданский оборот в качестве жилого помещения.

По определению, в жилищном праве, комната как составная часть дома/квартиры уже традиционно рассматривается как отдельное жилое помещение и приравнен к статусу квартиры/жилого дома [4, С.47].

В этом случае, установление и сохранение единства норм не оказалось возможным на практике. Рассматривая ст. 15, 16, 42 Жилищного кодекса РФ, объектом с самостоятельным правовым положением является часть коммунальной квартиры в виде комнаты. Вместе с тем, обладатель прав на эту комнату имеет минимум права на пользование общим имуществом и др., поскольку доля в собственности имущества следует судьбе права собственности на комнату.

На сегодня, стабильно возрастает количество оформлений прав на комнаты в квартирах и жилых домах.

Кобыленкова А.И. в статье «К вопросу об объектах жилищных правоотношений» относит такие объекты помещения, не только сами являются помещениями непосредственно, но также предоставляют определенные услуги по их ремонту или же строительству. По мнению автора, что строительство, что капитальный ремонт целесообразно закрепить как работы и определить, как объекты жилищных правоотношений. Так, в качестве услуг в рамках объекта рассматриваемых отношений, можно также включить предоставление коммунальных услуг при эксплуатации помещений. В связи с этим, объектом жилищных правоотношений также будут выступать не только законченные работы, но и не доведенные до логического завершения, поскольку работы будут восприниматься как этап создания жилого помещения. Таким образом, по мнению Кобыленковой А.И. капительный ремонт, объекты незавершенного строительства, эксплуатация именно жилых помещений и их создание будут в том числе объектами жилищных правоотношений из-за признания таковым специальные работы [5, С.31]. Данная трактовка значительно расширяет понятие объекта жилищных правоотношений, поскольку характеристику жилищных правоотношений рассматривает в качестве объекта.

Вместе с тем, законодатель указывает, что право жильцов на занятие своей профессиональной или предпринимательской деятельности (за исключениями) при использовании своих жилых помещений абсолютно законным, согласно ч.2 ст. 17 ЖК РФ.

Совокупность всех структурных частей у жилого помещения, в том числе площадь помещений «вспомогательного» использования, необходимые для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, определяется как общая площадь жилого помещения. При подсчетах не учитываются размеры балконов, веранд, террас, лоджий.

К жилым помещениям относят: жилой дом и (или) часть жилого дома, квартира и (или) часть квартиры, также комната.

Помещение, используемое с целью проживания в ней граждан, признается жилым.

При целевом использовании таких помещений необходимо упомянуть про хостелы, которые можно определить, как экономическое средство размещения, которые необходимы для временного проживания, преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) абсолютно различной вместимости и санузлы, как правило, за пределами номера (комнаты), а также помещения для общения [6].

Опираясь на п. 4.1 Национального стандарта, расположение хостела возможно в отдельном, самостоятельном строении, но также допускается их размещении в части здания или же занимать от одной объемной или нескольких квартир, находящихся в одном здании. В многоквартирных домах, как правило размещается хостелы со статусом «мини-хостелы» или «малые». При расположении хостела в указанных домах, закон допускает единый, общий вход с подъезд наравне с соседями – собственниками или нанимателями квартир, расположенных в подъезде размещения хостела, но только при соблюдении норм жилищного законодательства.

В наше время все чаше прослеживается актуальность проблемы правового регулирования деятельности хостелов (жилья) в многоквартирных домах [7, С.3].

1 октября 2019 г. вышел закон о запрете размещения гостиницы в жилых домах. В многоквартирных домах запретят оказывать гостиничные услуги. Речь идет только о жилых помещениях – фактически, о квартирах. Такой подход обусловлен целевым назначением жилого помещения – проживание.

На сегодняшний день, законодатель не определил легальное понятие «апартаменты». Также в нормах жилищного законодательства не разрешен вопрос об их статусе. Несмотря на это партаменты рассматриваются как отдельный вид недвижимого имущества. Ориентируясь на российского законодателя, апартаменты не являются иным видом недвижимого имущества, поэтому их необходимо рассматривать как средства размещения, которые являются по своей функциональности более комфортабельными для проживания.

В п.3 ст.16 ЖК РФ, положение правового статуса квартиры и апартаментов не одинаков, так как последние не могут быть жилыми помещениями, поскольку по общему правилу не предназначены для удовлетворения бытовых нужд и, соответственно, постоянного проживания. Например, 15.07.2011 один из районных судов городского округа Сочи вынес решение (№2-1113/2011), где объектом спора выступали апартаменты. Суд пришёл к выводу, что действующее российское законодательство не признает в качестве жилого помещения апартаменты, поскольку это составная часть (номер) в средстве размещения, которая состоит из двух и более комнат, включая кухонное помещение. Поэтому апартаментов необходимо определять, как категория, но не квартиры, а средства размещения. Вместе с тем, под понятие "средства размещения" подходят лишь те здания для проживания туристов, которые имеют в своём составе не менее 25 номеров и зарегистрированы на индивидуального предпринимателя или за организациями различной организационно-правовой формы. Данный вывод суда основан на ныне действующих нормативных актах [8].

Исходя из вышеизложенного, недвижимое имущество является жилым помещением лишь в тех случаях, когда оно обладает не только свойством изолированности, но и когда предназначена для проживания, и своими техническими характеристиками соответствует требованиям законодательства, а также санитарным нормам [9, С.120]. Однако, апартаменты, являясь одновременно объектами самостоятельного гражданского оборота, не признаются жилыми помещениями в том смысле, в котором закон их определяет.

Несмотря на наличие таких признаков для жилья, как изолированность и пригодность для проживания законодатель не определил правовое положение апартаментов [10].

Отмечается, что местом размещения апартаментов могут быть не только различные группы строений по типу отелей, общежитий и гостиниц, но и также предусмотрена возможность их расположения в зданиях ведомств, офисов и бизнес-центров. Собственники апартаментов используют их как жилье, и для предпринимательской деятельности. Вероятно, в скором времени законодательно будет официально узаконен статус апартаментов.

Итак, законодательно определен перечень объектов жилищных правоотношений. Однако, сущность «апартаментов» законом не разработан, они не признаны самостоятельными объектами жилого назначения, а также самостоятельными объектами жилищных правоотношений. Также, в ЖК РФ не закреплен понятий аппарат относительно иных жилых строений, например, как «многоквартирный дом» и «часть дома или квартиры». Поэтому целесообразно определить и внести эти термины в ст. 16 ЖК РФ.

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

 

Список литературы / References

1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 118-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
3. Макеев П.В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан / П.В. Макеев //Жилищное право. – 2010. № 11. – С. 101.
4. Стародубова Е.Д. Разновидности объектов жилищных правоотношений / Е.Д. Стародубова // Гуманитарные научные исследования. 2020. № 11 [Электронный ресурс]. URL: http://human.snauka.ru/2020/11/32144 (дата обращения: 05.03.2021).
5. Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе / С.В. Николюкин // Современный юрист. 2015. № 3. С. 43 – 54.
6. ГОСТ Р 56184-2014 «Общие требования к хостелам»
7. Кобыленкова А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений / А.И. Кобыленкова // Семейное и жилищное право. 2015. № 4. С. 31.
8. Суслова С.И. Хостелы: проблемы правового регулирования / С.И. Суслова // Туризм: право и экономика. 2016. N С. 3.
9. Решение Хостинского районного суда г. Сочи по делу №2-1113/2011 от 15.07.2011. // СПС «КонсультантПлюс».
10. Карпенко Н.В. Особенности жилищного правоотношения, возникающего при пользовании жилым помещением в общежитии / Н.В. Карпенко // Российский юридический журнал. 2013. N С. 120 – 125.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Konstitucija Rossijjskojj Federacii" (prinjata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993 s izmenenijami, odobrennymi v khode obshherossijjskogo golosovanija 01.07.2020) [The Constitution of the Russian Federation" (adopted by popular vote on 12.12.1993 with amendments approved during the all-Russian vote on 01.07.2020)] [in Russian]
2. Zhilishhnyjj kodeks Rossijjskojj Federacii ot 29.12.2004 № 118-FZ (red. ot 22.01.2019) [Housing Code of the Russian Federation of 29.12.2004 No. 118-FZ (ed. of 22.01.2019)] // Sobranie zakonodatelstva RF [Collection of Legislation of the Russian Federation]. 2005. No. 1 (part 1). Article 14 [in Russian]
3. Makeev P. V. O priznakakh zhilogo pomeshhenija: prednaznachennosti i prigodnosti dlja postojannogo prozhivanija grazhdan [On the signs of residential premises: the purpose and suitability for permanent residence of citizens] / P. V. Makeev // Zhilishhnoe pravo [Housing Law]. - 2010. No. 11. - p. 101 [in Russian]
4. Starodubova E. D. Raznovidnosti ob"ektov zhilishhnykh pravootnoshenijj [Varieties of objects of housing legal relations] [Electronic resource] / E. D. Starodubova // Gumanitarnye nauchnye issledovanija. 2020. № 11 [Humanitarian scientific research]. 2020. No. 11. URL: http://human.snauka.ru/2020/11/32144 (accessed: 05.03.2021) [in Russian]
5. Nikolyukin S. V. Specifika zhilishhnykh pravootnoshenijj v sovremennom rossijjskom obshhestve [Specificity of housing legal relations in modern Russian society] / S. V. Nikolyukin // Sovremennyjj jurist [Modern Lawyer]. 2015. No. 3, pp. 43-54. [in Russian]
6. GOST R 56184-2014 Obshhie trebovanija k khostelam [General requirements for hostels] [in Russian]
7. Kobylenkova A. I. K voprosu ob ob"ektakh zhilishhnykh pravootnoshenijj [On the issue of objects of housing legal relations] / A. I. Kobylenkova // Semejjnoe i zhilishhnoe pravo [Family and Housing Law]. 2015. № 4. P. 31 [in Russian]
8. Suslova S. I. Khostely: problemy pravovogo regulirovanija [Hostels: problems of legal regulation] / S. I. Suslova // Turizm: pravo i ehkonomika [Tourism: law and Economics]. 2016. N 2, p. 3 [in Russian]
9. The decision of the Khostinsky district Court of Sochi with regard to case No. 2-1113 / 2011 dated 15.07.2011. // Computer-assisted legal research "ConsultantPlus" [in Russian]
10. Karpenko N. V. Osobennosti zhilishhnogo pravootnoshenija, voznikajushhego pri pol'zovanii zhilym pomeshheniem v obshhezhitii [Features of the housing legal relationship arising from the use of residential premises in a hostel] / V. Karpenko // Rossijjskijj juridicheskijj zhurnal [Russian Law Journal]. 2013. N 1, pp. 120-125 [in Russian]