TODAY'S PROBLEMS OF THE REAL ESTATE PURCHASE AND SALE AGREEMENT

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Научная статья

Манько О.В.^1, *, Мурадян А.А.², Корнеев А.А.³

¹ ORCID: 0000-0002-8511-5557;

^{1, 2, 3} Саратовская государственная юридическая академия, Саратов, Россия

* Корреспондирующий автор (manko.ov[at]mail.ru)

Аннотация

Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы становится все более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Представленная статья посвящена изучению актуальных проблем, которые напрямую касаются договора купли-продажи будущей недвижимости, а также рассматриваются особенности, касающиеся данного договора. В процессе изучения автором были выявлены и рассмотрены преимущества и недостатки договора купли-продажи будущей недвижимости. Раскрываются, исследуются и доступно объясняются те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество. Рассмотрены сложившееся толкование судебной практики по некоторым вопросам, касающимся договора купли-продажи недвижимости.

Ключевые слова: договор купли-продажи будущей недвижимости, недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем, Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54.

TODAY'S PROBLEMS OF THE REAL ESTATE PURCHASE AND SALE AGREEMENT

Research article

Manko O.V.^1, *, Muradyan A.A.², Korneev A.A.³

¹ ORCID: 0000-0002-8511-5557;

^{1, 2, 3} Saratov State Academy of Law, Saratov, Russia

* Corresponding author (manko.ov[at]mail.ru)

Abstract

The purchase and sale agreement is unique in its kind and requires a detailed study of all the nuances before initiating it. In recent years, the real estate purchase and sale agreement have become increasingly relevant in the Russian sales market, which is why every citizen entering into a contractual relationship should understand all the specifics of this agreement. The article discusses current problems that directly relate to the future real estate purchase and sale agreement as well as the features related to this agreement. In the process of studying the agreement under study, the author identifies and examines the advantages and disadvantages of this agreement. The aspects that are useful for studying not only for lawyers engaged in civil law but also for an ordinary citizen who wants to buy or sell their real estate are presented, investigated and explained in an accessible way. The current interpretation of judicial practice on some issues related to the contract of sale of real estate is also considered.

Keywords: future real estate purchase and sale agreement, real estate that will be created or acquired in the future, Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation No. 54 of July 11, 2011.

Российская правовая действительность на сегодняшний день сложилась таким образом, что договорные отношения по поводу будущей недвижимости, соответственно такой недвижимости, которая еще не образована и не зарегистрирована продавцом на праве собственности, достаточно актуальны в силу своей выгоды и часто применимы на практике.

Гражданское законодательство не воспрещает осуществление такого рода сделок. Согласно п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ [1] договор купли-продажи допусти́м в заключении «на товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем» [2]. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» обращено было на устранение пробелов, которые возникали по причине отсутствия регулирующей индивидуальной нормы в гражданском законодательстве касаемо договора купли-продажи будущей недвижимости, и в том числе на разработку единой юридической концепции, которая бы позволила отграничить такой вид договора от иных инвестиционных договоров.

Договор купли-продажи будущей недвижимости представляет с собой консенсуальный, возмездный, взаимно обязывающий договор [3]. Особенностями данного договора служит возможность его заключения в момент отсутствия у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь. Но, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ № 54 к моменту передачи продавец обязан создать, в том числе зарегистрировать право собственности, потому данный договор не может считаться недействительным.

Существовало множество проблем касаемо данного договора, но Постановление Пленума ВАС РФ № 54 дало им регламентацию. Во-первых, суд признал недействительными договоры купли-продажи недвижимости ссылаясь на ст.168 ГК РФ и ст. 209 ГК РФ, подкрепляя тем, что лишь собственник имеет право на заключение договоров по поводу недвижимости, которая подлежит обязательной регламентации. Во-вторых, суд признал незаключенными договоры, в которых неверно выявлена недвижимая вещь, но все же существовали доказательства, которые подтверждали четкое понимание конкретно, о чем они договаривались. Так, если покупатель подписал договор, находясь в заблуждении, в котором не были изложены достаточно полные данные по индивидуализации недвижимой вещи, то продавцу необходимо возместить ущерб, который причинен по факту признания договора незаключенным. В-третьих, подлежали разграничению права застройщиков, в том числе согласно пп. 5, 6 и 7 Постановления были подробно объяснены особенности прав покупателей, подрядчиков и товарищей, что в разы делает легче процедуру защиты нарушенных прав. В-четвертых, были решены проблемы с предварительной оплатой, когда продавец злоупотреблял этими правами при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, поскольку прежде судами подлежали многочисленному отказу иске о взыскании процентов по факту просрочки передачи объекта недвижимости. На сегодняшний день Постановления Пленума ВАС РФ № 54 регламентирует в п. 8, что покупатель при заключении предварительного договора обязан произвести полную оплату или существенную часть цены приобретаемой недвижимости, а также необходимо квалифицировать данный договор, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то есть не может быть расценено судами как оплата аванса.

Данное постановление подвергалось больше положительной оценке со стороны ученных, хотя есть и негативные взгляды. Так, К.И. Скловский говорит о том, что в Постановлении не регламентируется право продавца на замену предмета договора в случае его несоответствия, а также не разграничивается купля-продажа будущей вещи и купля-продажа чужой вещи [4, C. 39].

В свою очередь В. Можаровский отмечает, что резкие радикальные изменения, касаемо природы договорных отношений по поводу будущей недвижимости плохо отражаются на инвестиционном климате [5, C. 23].

Будущая недвижимость различима с договором купли-продажи недвижимости предметом. В рамках этого могут образоваться проблемы в индивидуализации предмета. В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 для индивидуализации предмета такого договора можно указать иные сведения, которые позволяют установить недвижимость, которая подлежит передаче по договору. Так, к примеру, местонахождение недвижимости, предварительная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, которые определены проектной документацией. Однако при явных отклонениях от предоставленных данных, данный договор можно признать недействительным, ввиду недостижения согласия сторонами договора по существенным условиям со ссылкой на п. 1 ст. 432 ГК РФ. В добавок к этому неполнота данных, которые должны сформировать предмет договора, отсутствие ссылок на проектную документацию, соглашений дополнительного характера, не могут быть признаны в качестве обстоятельств, позволяющих признать договор незаключенным. В случае наличия признаков предмета в иных документациях, которая содержит в себе воли сторон по поводу предполагавшегося объекта недвижимости, судами зачастую такой договор признается заключенным [6]. Однако нельзя полагать, что судебная практика по данному вопросу однозначна. К примеру, по факту существенных расхождений в площади, которая указана в договоре, и построенного объекта недвижимости при приблизительно одинаковых показателях следуют одному мнению, признав данные расхождения несущественными, а другие – считают расхождения существенными [7]. К примеру, по Решению Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики № 2-2158/2019~М-1321/2019 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-2158/2019 исковые требования истца были не удовлетворены, подкрепляя тем, что изменение общей площади квартиры не может быть квалифицировано как строительный недостаток [8]. Автор считает данную проблему острой, в связи с чем предлагает сторонам более щепетильно относиться к процессу описания предмета.

Невозможность покупателя пользоваться всеми способами защиты, закрепленных ГК РФ служит еще одной проблемой договора купли-продажи будущей недвижимости [9, С. 81-85]. В случае неисполнения обязанностей продавцом покупатель вправе потребовать возврат денежных средств и возмещения убытков, в том числе реализации обязанности в натуре. Но такого рода принуждение возможно лишь в случае наличия у продавца зарегистрированного права собственности. Довольно частым явлением является ситуация, когда объект недвижимости построен, однако регистрация права собственности не была произведена. По данной проблеме верно высказался А.П. Сергеев, сказав, что неоправданным служат ограничения права покупателя требовать передачи ему недвижимой вещи в натуре лишь тогда, когда спорное имущество уже присуще в натуре и им владеет ответчик [10, C. 21-24].

Таким образом, главенствующим недостатком юридической конструкции договора купли-продажи будущей недвижимости служит отсутствие реальных гарантий получения покупателем недвижимости в свою собственность. Существуют также и преимущества для стороны продавца, у которого возникает возможность по затягиванию сроков строительства, отсутствие необходимости по формированию уставного капитала как при долевом строительстве, так и при наличии собственных средств, в том числе и для стороны покупателя – приобретение недвижимости по выгодной цене, что является единственным, но весомым преимуществом.

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 8 декабря 2020г. №427-ФЗ) // СЗ РФ № 32 ст. 3301.
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2011 г., № 9.
3. Хажаева А.Х. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости / А.Х. Хажаева // Вестник Уральского института экономики, управления и права. 2018. №1 (42). С. 81-84
4. Можаровский В.В. Споры о будущей недвижимости - дело прошлого? / В.В. Можаровский // «Закон», 2011, с. 39.
5. Скловский К.И. Споры о будущей недвижимости - дело прошлого? / К.И. Скловский // «Закон», 2011, с. 23
6. Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 г. по делу № А49-6834/2010 // [Электронный ресурс]. URL: www.sudact.ru (дата обращения: 20.12.202)]
7. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 января 2013 г. по делу № А33-8250/2012 // [Электронный ресурс]. URL: www.sudact.ru (дата обращения: 20.12.2020).
8. Решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики № 2-2158/2019~М-1321/2019 от 17 июня 2019 г. по делу № 2-2158/2019 // [Электронный ресурс]. URL: www.sudact.ru (дата обращения 20.12.2020).
9. Себякина А.А. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости / А.А. Себякина // Интерактивная наука. 2017. №16. С. 81-85
10. Сергеев А.П. Споры о будущей недвижимости - дело прошлого? / А.П. Сергеев // «Закон», 2011, с. 21-24

Список литературы на английском языке/ References in English

1. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaja) ot 30 nojabrja 1994 g. № 51-FZ (s posl. izm. i dop. ot 8 dekabrja 2020 g. № 427-FZ) [Civil Code of the Russian Federation (Part One) of November 30, 1994, №. 51-FZ (with the epistle of the amendment and the supplement). №. 427-FZ of December 8, 2020)] // Federal Law of the Russian Federation No. 32, Article 3301. [in Russian]
2. Postanovlenie Plenuma VAS RF ot 11 ijulja 2011 g. № 54 «O nekotoryh voprosah razreshenija sporov, voznikajushhih iz dogovorov po povodu nedvizhimosti, kotoraja budet sozdana ili priobretena v budushhem» [Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation №. 54 of July 11, 2011 "On certain issues of Dispute Resolution arising from Contracts on real estate that will be created or acquired in the future"] // Vestnik Verkhnogo Arbitrazhnogo Suda Rossiyskoy Federatsii, 2011, №. 9. [in Russian]
3. Khazhaeva A. Kh. Juridicheskaja priroda dogovora kupli-prodazhi budushhej nedvizhimosti [The legal nature of the contract of purchase and sale of future real estate] / A.H. Hazhaeva // Vestnik Ural'skogo instituta jekonomiki, upravlenija i prava [Bulletin of the Ural Institute of Economics, Management and Law]. 2018. №. 1 (42). pp. 81-84. [in Russian]
4. Mozharovsky V. V. Spory o budushhej nedvizhimosti - delo proshlogo? [Disputes about future real estate - a thing of the past?] / V.V. Mozharovskij // «Zakon» ["Law"], 2011, p. 39. [in Russian]
5. Sklovsky K. I. Spory o budushhej nedvizhimosti - delo proshlogo? [Disputes about future real estate - a thing of the past?] / K.I. Sklovskij // «Zakon» ["Law"], 2011, p. 23 [in Russian]
6. Postanovlenie Odinnadcatogo Arbitrazhnogo apelljacionnogo suda ot 16 fevralja 2012 g. po delu № A49-6834/2010 [Decision of the Eleventh Commercial Court of Appeal of 16 February 2012 in case №. A49-6834/2010] // [Electronic resource]. URL: www.sudact.ru (accessed: 20.12.2020). [in Russian]
7. Postanovlenie Tret'ego arbitrazhnogo apelljacionnogo suda ot 23 janvarja 2013 g. po delu № A33-8250/2012 [Resolution of the Third Arbitration Court of Appeal of January 23, 2013 in case №. A33-8250/2012] // [Electronic resource]. URL: www.sudact.ru (accessed: 20.12.2020). [in Russian]
8. Reshenie Leninskogo rajonnogo suda g. Cheboksary Chuvashskoj Respubliki № 2-2158/2019~M-1321/2019 ot 17 ijunja 2019 g. po delu № 2-2158/2019 [Decision of the Leninsky District Court of Cheboksary of the Chuvash Republic No. 2-2158 / 2019~M-1321/2019 of June 17, 2019 in case №. 2-2158/2019] // [Electronic resource]. URL: www.sudact.ru (accessed 20.12.2020). [in Russian]
9. Sebyakina A.A. Juridicheskaja priroda dogovora kupli-prodazhi budushhej nedvizhimosti [Legal nature of the contract of purchase and sale of future real estate] / A.A. Sebjakina // Interaktivnaja nauka [Interactive science]. 2017. №. 16. pp. 81-85
10. Sergeev A. P. Spory o budushhej nedvizhimosti - delo proshlogo? [Disputes about future real estate - a thing of the past?] / A.P. Sergeev // «Zakon» ["Law"], 2011, pp. 21-24. [in Russian]