DEVELOPMENT OF WAYS OF FINANCING MAJOR REPAIRS IN APARTMENT BUILDINGS

Павлов В.В.

Соискатель ученой степени кандидата экономических наук

РАЗВИТИЕ СПОСОБОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Аннотация

В статье анализируются способы финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, введенные с 1 января 2013 г., и предлагается модель, основанная на создании федерального гарантийного агентства.

Ключевые слова: финансирование капитального ремонта; многоквартирные дома; гарантийное агентство.

Pavlov VV

The applicant of a scientific degree of candidate of economic sciences

DEVELOPMENT OF WAYS OF FINANCING MAJOR REPAIRS IN APARTMENT BUILDINGS

Abstract:

The article analyses the ways of funding the overhaul of common property in apartment buildings, in January 1, 2013 and proposes a model based on the creation of a federal guarantee of the Agency.

Keywords: financing major repairs; apartment houses; guarantee agency.

Сегодня только в некоторых субъектах Российской Федерации сформированы экономико-правовые модели финансирования работ по осуществлению капитального ремонта жилищного фонда. Отсутствие в федеральном законодательстве общего системного механизма финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (далее – МКД) приводит к неоднозначному толкованию норм жилищного и гражданского законодательства и нарушениям при принятии местных нормативных правовых актов, либо отсутствию местных нормативных правовых актов в указанной сфере.

Главной идеей Федерального закона № 271 "О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (далее – Закон) является передача субъектам РФ полномочия по ремонту МКД и создание соответствующих региональных фондов.

В условиях, когда собственники помещений в МКД не проявляют активности в финансировании работ по капитальному ремонту общего имущества дома, а управляющие организации, отвечающие за сбор и использование средств собственников на эти цели, недостаточно открыты для них и мало подконтрольны местным органам власти, необходимо расширить полномочия органов государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципалитетов, а также минимизировать финансовые риски собственников помещений в МКД при финансировании работ по осуществлению капитального ремонта общего имущества в МКД.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является принятие норм федерального законодательства, устанавливающих требования к организации региональных систем капитального ремонта МКД и определяющих систему участия собственников помещений в МКД в финансировании капитального ремонта общего имущества в МКД.

Организация региональных систем капитального ремонта МКД в зависимости от конкретных условий может быть  осуществлена Субъектом Российской Федерации одним из двух способов формирования фонда капитального ремонта [2]:

Способ 1. Финансирование капитального ремонта МКД, предусматривает обязательное создание в каждом МКД фонда ремонта МКД, причем обязательный минимальный размер такого фонда устанавливается субъектом Российской Федерации. Фонд ремонта МКД формируется за счет платежей собственников помещений в МКД на капитальный ремонт. Средства фонда ремонта являются общими целевыми средствами собственников помещений в данном доме для оплаты общих расходов по финансированию капитального ремонта дома и аккумулируются на специальном счете, открываемом ТСЖ или жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Расходование средств фонда ремонта возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (рис. 1).

Собственники помещений в МКД решением общего собрания вправе установить бóльший размер фонда ремонта дома и или) бóльшую величину платы на капитальный ремонт, чем установленные субъектом РФ.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой собственником общей площади помещения в МКД, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен МКД, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД,нормативных сроков их эф фективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Учитывая, что расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников, данная модель финансирования капитального ремонта, с нашей точки зрения, предполагает, что основным источником финансирования комплексного капитального ремонта МКД в России будут банковские кредиты, привлекаемые под поток средств, формируемых за счет платежей собственников на капитальный ремонт.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Для обоих вариантов этого способа предусмотрена плата за капитальный ремонт общего имущества в доме, которая вносится собственниками помещений в МКД до тех пор, пока размер накопленных средств не достигнет минимального размера фонда капитального ремонта, установленного субъектом Российской Федерации.

Собственники помещений в МКД вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в МКД на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Способ 2. «Взаимное финансирование». Предусматривает введение обязательной бессрочной платы собственников помещений в МКД на капитальный ремонт дома, возможность передачи средств собственников помещений на капитальный ремонт на основе возвратности и срочности в управление уполномоченной организации субъекта Российской Федерации (региональный фонд) для дальнейшего финансирования на возвратной основе капитального ремонта других МКД на территории одного и того же муниципального образования (средства взаимного финансирования капитального ремонта). Средства взаимного финансирования направляются на финансирование капитального ремонта МКД в соответствии с календарными планами капитального ремонта, утвержденными органами местного самоуправления при наличии решения общего собрания собственников помещений (рис.2).

Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Субъектом Российской Федерации может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории субъекта Российской Федерации.

Региональный оператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Региональный оператор ведет учет средств отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется как доля от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем 30% стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов работ по капитальному ремонту.

В случае, если собственники помещений в МКД в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Таким образом, все модели организации региональных систем капитального ремонта МКД основываются на взимании платы собственников жилых помещений на капитальный ремонт дома.

Однако финансирование работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам собственников жилья, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Однако существует ряд проблем, связанных с принятием ФЗ № 271:

• не устанавливается четкая взаимосвязь между аккумулированием платы собственников за капитальный ремонт и кредитованием объединений собственников жилья и управляющих организаций;
• не определены права субъектов Российской Федерации по созданию специализированных организаций, таких как: уполномоченных региональных гарантийных агентств по предоставлению гарантий по кредитам либо уполномоченных на осуществление доверительного управления средствами фондов ремонта отдельных многоквартирных домов;
• не определены механизмы, которые следует предусматривать в региональных нормативных актах с целью защиты накапливаемых средств на капитальный ремонт МКД от возможных финансовых потерь в связи с инфляцией;
• не предусмотрены механизмы государственной поддержки по снижению высоких процентов в случае привлечения собственником кредитных ресурсов;
• размер бюджетного софинансирования на цели капитального ремонта МКД должен быть привязан к уровню износа здания и степени его благоустройства.

С нашей точки зрения, учитывая недостатки приведенных в ФЗ № 271 способов финансирования капитального ремонта общего имущества МКД и в силу инерции и пассивности собственников жилья при решении вопроса о самостоятельном использовании средств, при выборе способа формирования фонда на осуществление капитального ремонта  будет доминировать способ взаимного финансирования капитального ремонта общего имущества МКД.

Однако реализация этого способа, на наш взгляд, должна осуществляться с использованием механизмов кредитного финансирования и получения государственных гарантий и поручительств по таким кредитам, поскольку это существенно приблизит срок капитального ремонта по сравнению с накопительной схемой.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации утверждают порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта Российской Федерации о бюджете субъекта Российской Федерации.

Таким образом, по требованию банка может быть предоставлено поручительство по кредиту созданным при поддержке государства гарантийным агентством. [1].

Гарантийное агентство может быть создано как Федеральное гарантийное агентство (например, на основе реорганизованной Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ) с сетью филиалов в субъектах РФ (рис.3).

Законом предусмотрено, что решения о получении товариществом собственников жилья, управляющей организацией кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу, принимает общее собрание собственников помещений в МКД, которое является органом его управления.

Закон предусматривает и меры бюджетной поддержки граждан, которые направлены на государственное стимулирование масштабного проведения капитального ремонта жилищного фонда. В частности,  софинансирование обязательных взносов на проведение капитального ремонта гражданам с низким уровнем доходов путем включения обязательных платежей за капитальный ремонт МКД в региональную систему адресной социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг, а также принятие во внимание права граждан на передачу жилого помещения в собственность муниципалитета с одновременным заключением договора социального найма этого помещения.

Меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.

Кроме того, субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение

региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, предложенная модель организации финансирования капитального ремонта общего имущества МКД будет способствовать:

- повышению активности собственников помещений в МКД в финансировании работ по капитальному ремонту;

- повышению открытости управляющих организаций, отвечающих за сбор и использование средств собственников на цели капитального ремонта МКД;

- усилению подконтрольности управляющих организаций органам государственной власти РФ, субъектов Российской Федерации и местным органам власти;

- минимизации финансовые рисков собственников помещений в МКД при финансировании работ по осуществлению капитального ремонта общего имущества в МКД.