Technology for preparing a description of the location of the zone boundaries with special conditions of use of the territory for entering data into the Unified State Register of Real Estate

Research article
DOI:
https://doi.org/10.60797/IRJ.2025.152.54
Issue: № 2 (152), 2025
Submitted :
02.11.2024
Accepted:
17.01.2025
Published:
17.02.2025
92
2
XML
PDF

Abstract

The article is dedicated to the preparation of a description of the location of the zone boundaries with special conditions of use of the territory for entering data into the Unified State Register of Real Estate. The aim of the paper is to analyse the regulatory legal framework and technological features of work performance on the example of establishing the boundaries of the protection zone of communication lines and structures. The authors disclose the main stages of project documentation drafting, analyse the restrictions of land and nature use within the zone boundaries. As a result, the documentation for entering information into the register of boundaries was prepared in the TechnoCad-Express programme complex. The obtained results can be in demand in the practice of design, land surveying and town-planning organisations in terms of preparation of the resulting documentation for establishing the boundaries of zones with special conditions of use of the territory.

1. Введение

Регламентация землепользования играет ключевую роль в обеспечении безопасности жизнедеятельности человека, устойчивого развития территорий, рационального использования природных ресурсов и охраны окружающей среды. Одним из механизмов регламентации землепользования является установление зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), понятие которых определяется градостроительным

и земельным
законодательствами. Сведения о ЗОУИТ подлежат внесению в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с федеральным законодательством о государственной регистрации недвижимости
в результате подготовки соответствующей документации
, отображаются в ряде картографических материалов в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.

Отметим, что в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дается определение ЗОУИТ, представленное лишь перечнем видов данных зон. В главе XIX Земельного кодекса Российской Федерации закреплены цели и порядок установления ЗОУИТ, их классификация, структура положения. Правовой режим таких зон трактуется не только земельным законодательством, но и законодательством, регулирующим режимы охраны отдельных видов зон, например, в области электроэнергетики, использования и охраны водных ресурсов, санитарно-эпидемиологического благополучия населения и др.

В последние годы вопросам ЗОУИТ посвящено значительное количество научных работ, тематику которых в первом приближении целесообразно классифицировать по следующим направлениям:

– анализ трактовок и нормативное правовое регулирование установления ЗОУИТ: О. Б. Бородина

; А. Н. Горбачев
; Л. А. Каталина
; Л. И. Степанова
;

– проблемы соблюдения правового режима объектов недвижимости, регламентации и ограничения режима землепользования в их границах: О. А. Васючкова, А. М. Каряка

; С. А Липски
; Д. В. Соколов
;

– вопросы соблюдения экологических, водоохранных, санитарно-эпидемиологических и других требований при подготовке проектной документации, обосновании границ ЗОУИТ: О. А. Беленко, Л. К. Трубина, А. О. Полковников

; А. В. Дубровский, Е. А. Скоринская, А. Р. Батуев, В. Г. Колмогоров, Л. А. Пластинин, В. И. Татаренко
; А. В. Кряхтунов
;

– влияние режима ЗОУИТ на стоимость земельных участков, эффективность землепользования: Н. С. Колпакова

, М. А. Скатов
;

– технологические процессы при подготовке описания местоположения границ и анализ требований к подготовке таких документов: И. А. Азиева, Т. В. Репенко, Р. А. Чечко

; О. А. Зарубин, Д. Ю. Байков
, Д. В. Фролова
.

Вместе с тем, анализ нормативной правовой базы и научных публикаций показывает, что в широком смысле технологический процесс подготовки описания местоположения границ ЗОУИТ для внесения сведений в ЕГРН довольно продолжительный и включает множество этапов: это не только непосредственная подготовка результирующего документа, но и формирование проектной документации, анализ устанавливаемых ограничений землепользования. Данный факт требует от исполнителей четкого понимания технологии производства работ с целью минимизации трудозатрат и сокращения сроков.

2. Методы и принципы исследования

В настоящей работе технологический процесс подготовки описания местоположения границ ЗОУИТ раскрыт на примере охранных зон линий и сооружений связи, правовой режим которых детализируется в Постановлении Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»

. Такие зоны представляют собой участки территории, на которых ограничивается доступ к инфраструктуре, запрещаются некоторые виды хозяйственной деятельности с целью обеспечения бесперебойного и безопасного функционирования объектов. Зоны устанавливаются в целях защиты сооружений связи от внешних воздействий.

В соответствии с законодательной базой

, размер охранной зоны определяется в зависимости от конкретного типа линии связи. Зона может быть установлена как на земле, так и в воздушном или водном пространстве. В ряде случаев предусмотрено создание просек, размер которых зависит от высоты насаждений.

В соответствии с правилами

, регламентация землепользования подразумевает ограничения в виде запрета на строительство, нарушающее безопасность работы инфраструктуры связи, а также ограничения на изыскательские работы, обустройство стоянок и обеспечение проезда автотранспорта, посадку деревьев, содержание скота и другие действия. Принципы регламентации землепользования в охранной зоне связаны с обеспечением надлежащего функционирования объектов связи, эффективного контроля за их состоянием, а также с минимизацией рисков возникновения чрезвычайных ситуаций.

Документом, подготавливаемым для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, является графическое описание местоположения границ, состоящее из четырех разделов (рисунок 1), подготовка которых осуществляется в соответствии с требованиями

.

Структура графического описания местоположения границ

Рисунок 1 - Структура графического описания местоположения границ

Систематизация требований и обобщение опыта проведения подобных работ позволяют структурировать технологический процесс подготовки описания местоположения границ на 3 этапах (рисунок 2).
Технологические этапы проведения работ

Рисунок 2 - Технологические этапы проведения работ

Подготовительный этап посвящен, прежде всего, сбору и анализу необходимых материалов. В основе обоснования будущих границ ЗОУИТ заложены проектные решения. Подготовка проектной документации для каждого вида ЗОУИТ может отличаться по составу и применяемым методикам. Однако целесообразно выделить основные этапы: подготовительный, на котором происходит анализ нормативной базы и сбор исходных данных, непосредственная разработка проектной документации, проведение экспертизы и согласования, утверждение документации и реализация проекта.

Подготовка проектной документации для ЗОУИТ – процесс, требующий детального подхода и соблюдения нормативных требований, связанных с характером данных зон. Это необходимо для обеспечения безопасности, эффективности функционирования объектов охраны и устойчивого развития территории. Например, в состав проектной документации в отношении охранных зон волоконно-оптических линий связи (ВОЛС) (вид ЗОУИТ – охранные зоны линий и сооружений связи) входят ситуационная карта-схема объекта, линейные схемы прокладки ВОЛС, ведомость пересечений, схемы крепления оптико-волоконного кабели к высоковольтным линиям и др.

Результирующим подэтапом является создание проекта в программном комплексе с единой привязкой слоев кадастровых планов территории, поворотных точек границ будущей ЗОУИТ, данных дистанционного зондирования Земли высокого пространственного разрешения.

На втором этапе, как правило, формируется текстовая часть описания местоположения границ с использованием интерфейса специализированного программного обеспечения. Важной составляющей является указание возможных ограничений в соответствии с требованиями профильного законодательства. Например, для охранных зон линий и сооружений связи, такой перечень приводится в соответствии с пунктами 48 и 49 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»

.

На этапе подготовки план границ объекта проектируется графическая часть, на которой отображаются границы устанавливаемой зоны, пространственно-привязанные сведения ЕГРН, необходимые обозначения, масштаб.

3. Основные результаты и их обсуждение

Рассмотрим реализацию технологического процесса на примере подготовки описания местоположения границ охранной зоны линий и сооружений связи. Объект расположен на территории Кстовского района Нижегородской области. Целью строительства является ликвидация плоского отвода от узла магистральной сети. На данном участке предусматривается прокладка волоконно-оптического кабеля. ЗОУИТ проходит по территории кадастровых кварталов 52:26:0050029, 52:26:0050049, 52:26:0050098, 52:26:0050030, 52:26:0050054, 52:26:0050026, 52:26:0050031. Проектируемая трасса ВОЛС предполагается к размещению на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. По трассе ВОЛС отсутствуют разрабатываемые участки недр. Земли особо охраняемых территорий и объектов не пересекаются с проектируемыми линиями связи. Трасса ВОЛС выбрана с учетом отсутствия на территории строительства памятников культурного наследия и проходит за пределами охранных зон памятников. Вместе с тем, анализ кадастровых планов территории показывает, что проектируемая зона пересекается с другими ЗОУИТ различных видов (52:26-6.130; 52:26-6.661; 52:00-6.938; 52:00-6.919; 52:26-6.247), что создает дополнительные условия и ограничения землепользования. Выбранный вариант прохождения трассы ВОЛС не предусматривает снос зданий и сооружений, переселения людей, перенос сетей инженерно-технического обеспечения.

Прокладка ВОЛС, в соответствии с проектом, осуществлялась преимущественно на объектах электроэнергетики, что значительно сокращает количество пересекаемых инженерных сооружений. Прокладка ВОЛС в грунт осуществляется при отсутствии возможности подвеса волоконно-оптического кабеля по объектам электроэнергетики, а также по существующей инфраструктуре заказчика. Методы прокладки кабеля в землю выбираются с учетом особенностей рельефа и наличия природных либо искусственных барьеров на маршруте. Рытье траншеи для прокладки кабеля обычно выполняется механизированными средствами, однако при пересечении с существующими инженерными сетями оно производится вручную, с обязательным привлечением представителей предприятий, обслуживающих объекты инфраструктуры. Глубина закладки кабеля вдоль трассы составляет 1,2 м. Проектными решениями предусмотрено, что по трассе ВОЛС в грунте, в отношении которой формируется ЗОУИТ, выполняются переходы методом горизонтально-направленного бурения под автодорогой «Подъезд к с. Семеть от а/д Кстово – Б. Мокрое – Вязовка», оврагом, межпоселковым газопроводом, земельным участком с кадастровым номером 52:26:0050098:1 в СПК «Ждановский», на котором расположен магистральный газопровод «Казань – Горький» и кабель технологической связи. При выполнении работ инженерные коммуникации не переустраиваются.

Проектные решения не предусматривают изъятие земельных ресурсов из окружающей среды. Строительство ВОЛС может повлиять только в части отвода земли во временное пользование на период строительства. Существенное влияние проектируемая ВОЛС на изменение недр, поверхностных и подземных вод, почвенного покрова, а также на растительный и животный мир, структуру природных территориальных комплексов не производит.

Работы по проектированию описания местоположения границ ЗОУИТ проведены в программном комплексе ТехноКад-Экспресс. На начальном этапе исполнителю работ важно установить общую структуру документа, исходя из особенностей программного комплекса и актуальной XML-схемы. Заполнению подлежат элементы программного интерфейса, представленные на рисунке 3.

Структура описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс

Рисунок 3 - Структура описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс

Кратко рассмотрим особенности, связные с формированием структурных элементов. В форме «Заявление» указываются общие сведения о приводимых работах по установлению границ ЗОУИТ, используемая система координат и картографическая проекция (в рассматриваемом проекте – МСК-52, зона 2), приложенные документы, в качестве которых выступают проектная документация; документ, определяющий правила охраны, ограничения землепользования и размер ЗОУИТ; иные документы (например, доверенность, акт о приеме-передаче объектов и т. п.).

В форме «Объект» указываются наименование объекта, вид ЗОУИТ, кадастровый район, адрес и содержание ограничений землепользования, с учетом положений документа, указанного в форме «Заявление» в качестве приложенного. Во вкладку «Границы и площадь» включается информация о характерных точках границы с указанием координат X, Y, погрешностей, метода определения точек (в рассматриваемом случае – фотограмметрический) и описания закрепления (временный межевой знак), способе прохождения границы (по меже) и др. (рисунок 4). Площадь зоны составила 8 817 м2.

Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: вкладка «Границы и площадь»

Рисунок 4 - Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: вкладка «Границы и площадь»

При проектировании плана границ объекта выполнен импорт кадастровых планов территории кадастровых кварталов 52:26:0050029, 52:26:0050049, 52:26:0050098, 52:26:0050030, 52:26:0050054, 52:26:0050026, 52:26:0050031 в программу. Далее выполнена подготовка слоев: загрузка предварительно скоординированного космического снимка, перепривязка/подстройка (выполняется при наличии «сдвижки» растрового изображения по отношению к векторным слоям ЕГРН, детектируемой по прямым дешифровочным признакам), визуальная идентификация, настройка отображения обозначений объектов, содержащихся в ЕГРН, создание условных обозначений и др. (рисунок 5).
Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: проектирование плана границ объекта

Рисунок 5 - Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: проектирование плана границ объекта

В результате проведенных работ было подготовлено графическое описание местоположения границ ЗОУИТ для внесения сведений в реестр границ в структуре ЕГРН. В отношении землепользователей установлены ограничения, предусмотренные пунктами 48 и 49 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»
. Реестровый номер объекта – 52:26-6.1236 (рисунок 6).
Охранная зона линий и сооружений связи (выделена синим) на Публичной кадастровой карте Росреестра по результатам внесения сведений в ЕГРН

Рисунок 6 - Охранная зона линий и сооружений связи (выделена синим) на Публичной кадастровой карте Росреестра по результатам внесения сведений в ЕГРН

4. Заключение

Проектирование границ ЗОУИТ и внесение сведений о них в ЕГРН являются важными инструментами регламентации землепользования и обеспечения устойчивого развития территорий. Такие зоны обеспечивают охранный режим объектов инфраструктуры, природного и культурно-исторического наследия и др. Это способствует установлению правовой определенности и защите имущественных прав собственников. Собственники земельных участков и объектов капитального строительства получают возможность принимать осознанные решения вариантов эксплуатации недвижимости, зная обо всех существующих ограничениях и специфических условиях использования, которые дополняют требования, исходящие из принадлежности участка к той или иной категории земель, распространения действий градостроительного регламента.

Результирующим документом процесса подготовки сведений о зонах, необходимых для внесения в ЕГРН, является графическое описание местоположения границ. В основе процесса установления границ ЗОУИТ заложены материалы проектной документации. Само графическое описание местоположения границ состоит из текстовой и графической частей, в которой отражены параметры, необходимые для внесения в ЕГРН (виды зоны, координаты поворотных точек границы, ограничения землепользования и др.).

Авторами статьи проанализирован комплекс выполнения работ в отношении охранной зоны линий и сооружений связи, расположенной на территории Кстовского района Нижегородской области. Ее установление и соблюдение ограничений землепользования необходимы для защиты сетей связи от внешнего негативного воздействия и обеспечения их стабильной и безопасной работы. В результате выполнения комплекса работ в ЕГРН были внесены сведения о ЗОУИТ, установлены границы такой зоны и ограничения землепользования, предусмотренные требованиями профильного законодательства.

Article metrics

Views:92
Downloads:2
Views
Total:
Views:92