Our journals
Submit manuscript Sign in / Sign up
Advanced search
Article sections

METHODS FOR INCLUDING THE ENVIRONMENTAL FACTOR IN THE STATE CADASTRAL VALUATION

Research article
Yegorova A.V.
Zhukovsky A.Yu.
DOI:
https://doi.org/10.23670/IRJ.2020.102.12.039
Issue: № 12 (102), 2020
Published:
2020/12/17
PDF

МЕТОДИКА УЧЁТА ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ФАКТОРА ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

Научная статья

Егорова А.В.1, Жуковский А.Ю.2, *

2 ORCID: 0000-0001-6681-884X;

1, 2 Московский государственный университет геодезии и картографии, Москва, Россия

* Корреспондирующий автор (urich21[at]yandex.ru)

Аннотация

Одним из основных факторов, оказывающих влияние на оценку недвижимости, является экологический фактор. Он сильно влияет на рыночную стоимость, но почти не учитывается при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО). Это обуславливает актуальность работы.

Цель выполнения данного исследования - провести расчёт экологического влияния загрязняющих предприятий и проанализировать полученные результаты с точки зрения влияния экологии на кадастровую стоимость. Исходными данными для выполнения исследования стали открытые данные Публичной кадастровой карты Росреестра. Средством выполнения картографической части работы являлась свободная кроссплатформенная геоинформационная система QGIS. Результат работы состоит из текстовой и графической части. К текстовой относятся описание порядка вычислений и анализ данных, к графической – составленные карты зонирования территории и выполненные диаграммы.

Ключевые слова: оценка недвижимости, кадастр, землеустройство, экологический фактор, зонирование территории.

METHODS FOR INCLUDING THE ENVIRONMENTAL FACTOR IN THE STATE CADASTRAL VALUATION

Research article

Yegorova A.V.1, Zhukovsky A.Yu.2, *

2 ORCID: 0000-0001-6681-884X;

1, 2 Moscow State University of Geodesy and Cartography, Moscow, Russia

* Corresponding author (urich21[at]yandex.ru)

Abstract

One of the main factors that affect real estate appraisal is environmental. It strongly influences the market value but is almost not taken into account when conducting state cadastral valuation. This issue defines the topical nature of the present study.

The purpose of the research is to calculate the environmental impact of polluting enterprises and analyze the results from the perspective of the impact of ecology on the cadastral value. The open data from the public cadastral map of the Federal Service for State Registration (Rosreestr) served as the baseline data for the study. As a means of performing the cartographic part of the research, the study utilizes QGIS, a free and open-source cross-platform geographic information system. The result section consists of a textual part and a graphic part. The text includes a description of the calculation procedure and data analysis while the graphic version includes zoning maps and diagrams.

Keywords: real estate appraisal, cadastre, land management, environmental factor, zoning of the territory.

Введение

Государственная кадастровая оценка – одно из наиболее важных мероприятий при ведении кадастра. Так как результатом ГКО является кадастровая стоимость объекта недвижимости, это вызывает множество спорных вопросов относительно справедливости её определения. Основная причина подобных коллизий заключается в том, что ставка налога на недвижимость вычисляется именно с кадастровой стоимости [9].

Часто кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной или наоборот заниженной. Судебная практика содержит огромное количество завершённых и находящихся на рассмотрении дел относительно оспаривания результатов государственной кадастровой оценки.

Для достижения указанных в аннотации целей были выполнены следующие задачи:

  • проведён расчёт ареалов загрязнения атмосферы от трёх выбранных предприятий на примере города Новочебоксарск;
  • проведено зонирование территории на основе вычислений;
  • проведён всесторонний анализ полученных результатов и сделаны выводы.

Описание экологического фактора

На сегодняшний день кадастровая стоимость земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли населенных пунктов, садоводческие, огороднические объединения), в соответствии с законодательством Российской Федерации, зависит от их рыночной стоимости [1], [5].

Влияние экологического фактора на стоимость недвижимости на рынке находит свое отражение в международных, европейских стандартах оценки, которые уделяют большое внимание экологическим проблемам (например, Методическое руководство, ЕСО-2000). В оценке недвижимости под экологическими факторами понимается совокупность природных и природно-антропогенных условий, влияющих на рыночную стоимость недвижимости [10].

При проведении государственной кадастровой оценки территории города необходимо рассмотреть существующую методику оценки земель населённых пунктов.

Данная методика позволяет определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 13 видов разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования. Практика показывает, что для разных видов разрешенного использования влияние экологических факторов на стоимость различно [1], [6], [8].

Так, например, такой фактор как тип почвы (плодородие) будет оказывать существенное влияние на земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, а влияние его на земельные участки, предназначенные для размещения домов в жилой зоне, будет сведено к минимуму [4], [7].

В рамках данной работы рассматриваются земельные участки с различными видами разрешённого использования, после чего проводится сравнительный анализ полученных результатов.

Вероятностно-статистический метод определения ареалов загрязнения на примере г. Новочебоксарск

Существует несколько методов определения ареалов загрязнения атмосферы города. Рассмотрим наиболее распространенный из них - вероятностно-статистический метод. Этот метод мы использовали в данной работе для построения ареалов загрязнения воздушного бассейна города Новочебоксарск.

Зоны загрязнения города рассчитывались с помощью эмпирической формулы вычисления радиуса загрязнения атмосферы. Она имеет вид:

09-01-2021 13-40-16    (1)

R- радиус зоны загрязнения в километрах;

G - годовой выброс вредного вещества в тоннах за год;

Т - количество дней работы предприятия-источника в год;

С0 – ПДК3 данного ингредиента [2].

Так как в формуле 1 используется такой параметр, как радиус зоны загрязнения, необходимо ввести следующее понятие – учёт влияния метеофакторов. Для этого применяется роза ветров (векторная диаграмма, с помощью которой удается определить силу, направление ветра в конкретной точке Земли).

По полученным данным метеонаблюдений, в городе Новочебоксарск преобладают южное, юго-западное и западное направления ветра. В таблице 1 приводится информация по направлениям ветра в процентах по усреднённым значениям.

 

Таблица 1 – Роза ветров г. Новочебоксарск

С С-В В Ю-В Ю Ю-З З С-З
10.7% 8.4% 7.8% 11.5% 17% 15.9% 16.3% 12.3%
  Для составления карты ареалов загрязнения воздушного бассейна используется роза ветров. Радиусы загрязнения вычисляются по направлениям, представленным в таблице 1: 09-01-2021 13-40-30     (2)

S - радиус загрязнения в километрах;

R - радиус зоны загрязнения атмосферы в сантиметрах;

% - значение количества ветров по направлениям [2].

В данной работе рассчитаны радиусы ингредиентов загрязнений для 1ПДК3, 5ПДК3, 10 ПДК3 для различных источников. ПДК – предельно допустимая концентрация.

Предлагаемый в статье подход учитывает различные источники загрязнения, а также степень концентрации выбрасываемых ингредиентов, поэтому необходимо ввести понятие суммарного оценочного показателя (СОП). СОП позволяет суммировать различные ингредиенты различной степени концентрации, которые выбрасывают различные источники. При суммировании учитываются классы опасности ингредиентов. Также вводится понятие коэффициентов контрастности ингредиентов.

С учетом вышесказанного напишем формулу суммарного оценочного показателя:

СОП = ∑ ПДК4× а + ∑ ПДК3 × b +∑ ПДК2 × с + ∑ ПДК1 × d, где: (3)
ПДК - предельно допустимая концентрация, 1.2.3.4 – классы опасности ингредиентов, a,b,c,d – коэффициенты контрастности. Для перехода от суммарного оценочного показателя к балльной оценке использовалась следующая формула:
БАЛЛi =10- (СОПi × (10 / СОПmax)) (4)
По результатам оценки уровня загрязнения воздушного бассейна городской территории проведено зонирование территории (см. рисунок 1).

09-01-2021 13-42-01

Рис. 1 – Карта зонирования территории города Новочебоксарск по уровню загрязнения воздушного бассейна

Примечание: масштаб 1:43000

 

В условных обозначениях показаны зоны, которые нумеруются римскими цифрами и закрашиваются определенным цветом (нумерация зон на карте не отображена). Выполняется зарамочное оформление карты. Для наглядного представления результатов на карте представлены не все зоны, а лишь наибольшие по площади (см. таблицу 1).

Таблица 1 – Легенда карты зонирования территории

09-01-2021 13-42-49

Анализ полученных результатов

В представленной шкале зонирования чем ближе балльная оценка к 10, тем благоприятнее экологическая обстановка на выбранном земельном участке. Наивысшая балльная оценка составляет 9,8, наименьшая – 5,8.

По карте зонирования территории города можно сделать вывод, что при наложении ареалов загрязнения от различных предприятий происходит суммирование загрязняющих веществ, что ведёт к понижению общей балльной оценки участков, находящихся в пределах данной зоны.

Введём коэффициент за экологический фактор в формулу стоимости земельного участка. В качестве исходной возьмём базовую формулу определения удельного показателя кадастровой стоимости. Экологический коэффициент kэ для удобства определения предлагается разделить на две составляющие:

kэ = 0,5 + kб, где: (5)
0,5 – константа, означающая постоянно присутствующий уровень загрязнения; kб – балльный коэффициент (см. таблицу 2).  

Таблица 2 – Определение балльного коэффициента

Балл 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
kб 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5
При идеальных условиях, то есть отсутствии загрязнения, данный коэффициент составит 1, то есть не будет влиять на кадастровую стоимость. Введём его в формулу определения кадастровой стоимости:
Р = Ркс * kэ, где: (6)
Ркс – уже определённая кадастровая стоимость земельного участка. Используя данную формулу, введём поправки в кадастровую стоимость (см. таблицу 3).  

Таблица 3 – Определение стоимости с учётом kэ

Кадастровый номер Балл КС kэ Полученная КС, руб. Площадь, м2 Стоимость за м2, руб.
21:02:011004:345 9,8 25 668,24 0,99 25 411,56 26 977,37
21:02:010614:182 6,2 903 207,37 0,81 731 597,97 481 1520,99
21:02:011003:328 9,0 395 365,32 0,95 375 597,05 588 638,77
В качестве исходных данных взята текущая кадастровая стоимость земельных участков с указанными номерами. Сравним исходные результаты с полученными, где P1 – исходная кадастровая стоимость, P2- полученная (см. рисунок 2).

09-01-2021 13-44-18

Рис. 2 – Сравнение результатов кадастровой стоимости

 

Заключение

В соответствии с Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», для определения кадастровой стоимости необходим сбор информации, влияющей на стоимость объекта недвижимости. К такой информации относятся и экологические сведения [3]. Однако, основываясь на статистических данных, при проведении ГКО данные факторы или вовсе не учитываются, или учитываются в недостаточной мере.

Предлагаемый авторами подход к учёту экологического фактора носит больше теоретический характер. Однако были учтены следующие характеристики: реальные выбросы загрязняющих веществ от предприятий и годовые направления ветров.

С помощью разработанной математической модели авторам удалось достичь цели исследования, а именно провести расчёт в баллах влияния выбросов на экологическую обстановку.

Стоит также отметить, что экологический фактор – это не только загрязнение воздуха. По мнению авторов, необходимо также оценивать шумовое, электромагнитное, почвенное загрязнения. Данные составляющие также не учитываются в кадастровой стоимости в настоящий момент.

В заключение стоит сказать, что при применении вероятностно-статистического метода удалось обоснованно снизить кадастровую стоимость земельных участков. Это доказывает, что предлагаемый подход может являться доказательством необходимости снижения кадастровой стоимости, в том числе в судебных разбирательствах.

Конфликт интересов Не указан. Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

  1. Быкова Е.Н. Анализ практики учёта экологических факторов в России и за рубежом / Е.Н. Быкова, Ю.И. Сапожникова // Записки горного института. Санкт-Петербург, 2012. Т. 196. С. 52-55;
  2. Приказ Минэкономразвития от 12.05.2017 г. № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
  3. Лелюхина А.М. Технология оценки городских земель / А.М. Лелюхина: Учебное пособие. – Москва: МИИГАиК, 2000. – 87 с.
  4. Мусина Ж.А. Эколого-экономическая оценка земельной недвижимости / Ж.А. Мусина. - М.: Павлодар, Кереку, 2014.
  5. Лелюхина А.М. Обзор систем налогообложения недвижимости скандинавских стран с целью сокращения обращений по вопросам оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в Российской Федерации / А.М. Лелюхина, О.В. Миклашевская // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъёмка. Москва, 2019. Т. 63. № 1. С. 99-104;
  6. Лелюхина А.М. Проблемы учета качественных характеристик объектов недвижимости на этапе формирования перечня объектов при государственной кадастровой оценке / А.М. Лелюхина, М.А. Свительская // Приложение к журналу Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. Сборник статей по итогам научно-технической конференции. Москва, 2014. № 7-2. С. 19-21;
  7. Сладкопевцев С.А. Методика мониторинга загрязнений в почвах в целях кадастровой оценки земель / С.А. Сладкопевцев, А.П. Сизов, А.Ю. Анциферов // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъёмка. Москва, 2019. Т.63 № 2. С. 211-216;
  8. Рожкова О.Н. Учет экологического фактора при оценке земельных участков как объектов недвижимости / О.Н. Рожкова, И.М. Павлова // Международный научный журнал. Москва, 2017. № 1. С. 54-57;
  9. Белобородова Н.В. Практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости в Российской Федерации / Н.В. Белобородова, О.В. Миклашевская, А.П. Сизов // Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъёмка. Москва, 2018. Т. 62. № 3. С. 320-326;
  10. Стандарт российского общества оценщиков СТО РОО 25-02-98 Учет в процессе оценки экологических факторов.

Список литературы на английском языке / References in English

  1. Bykova E. N. Analiz praktiki uchjota ehkologicheskikh faktorov v Rossii i za rubezhom [Analysis of the Practice of Accounting for Environmental Factors in Russia and Abroad] // Zapiski gornogo instituta [Journal of Mining Institute]. Saint Petersburg, 2012 Vol. 196. pp. 52-55 [in Russian]
  2. Prikaz Minehkonomrazvitija ot 12.05.2017 g. № 226 «Ob utverzhdenii metodicheskikh ukazanijj o gosudarstvennojj kadastrovojj ocenke»; [Order of the Ministry of Economic Development of 12.05.2017 No. 226 " on Approval of Guidelines on State Cadastral Assessment»]. [in Russian]
  3. Lelukhina A. M. – «Tekhnologija ocenki gorodskikh zemel'» [Technology of Evaluation of Urban Land] / A. M. Lelyukhina A Textbook. - Moscow: MIIGAiK, 2000. - 87 p. [in Russian]
  4. Musina Zh. A. Ehkologo-ehkonomicheskaja ocenka zemel'nojj nedvizhimosti [Ecological and Economic Assessment of Land Real Estate] / Zh. A. Musina. - M.: Pavlodar, Kereku, 2014 [in Russian]
  5. Lelukhina A. M. Obzor sistem nalogooblozhenija nedvizhimosti skandinavskikh stran s cel'ju sokrashhenija obrashhenijj po voprosam osparivanija rezul'tatov opredelenija kadastrovojj stoimosti v Rossijjskojj Federacii [Review of real estate taxation systems in the Scandinavian countries in order to reduce appeals for challenging the results of determining the cadastral value in the Russian Federation] / A. M. Lelyukhina, O. V. Miklashevskaya // Izvestija vysshikh uchebnykh zavedenijj. Geodezija i aehrofotos"jomka. [Bulletin of Higher Educational Institutions. Geodesy and Aerial Photography]. Moscow, 2019. Vol. 63. No. 1. pp. 99-104 [in Russian]
  6. Lelukhina A. M. Problemy ucheta kachestvennykh kharakteristik ob"ektov nedvizhimosti na ehtape formirovanija perechnja ob"ektov pri gosudarstvennojj kadastrovojj ocenke [Issues of Accounting for Quality Characteristics of Real Estate Objects at the Stage of Forming the List of Objects in the State Cadastral Assessment] / A. M. Lelukhina, M. A. Svitel'skaya // Prilozhenie k zhurnalu Izvestija vuzov. Geodezija i aehrofotos"emka. Sbornik statejj po itogam nauchno-tekhnicheskojj konferencii. [Appendix to the Bulletin of Higher Educational Institutions. Geodesy and Aerial Photography Collection of articles on the Proceedings of the Scientific and Technical Conference]. Moscow, 2014. No. 7-2, pp. 19-21 [in Russian]
  7. Sladkopevtsev S. A. Metodika monitoringa zagrjaznenijj v pochvakh v celjakh kadastrovojj ocenki zemel' [Methods for monitoring soil pollution for cadastral land assessment] / S. A. Sladkopevtsev, A. P. Sizov, A. Yu. Antsiferov // Prilozhenie k zhurnalu Izvestija vuzov. Geodezija i aehrofotos"emka. Sbornik statejj po itogam nauchno-tekhnicheskojj konferencii. [Bulletin of Higher Educational Institutions. Geodesy and Aerial Photography]. Moscow, 2019. Vol. 63 No. 2. pp. 211-216 [in Russian]
  8. Rozhkova O. N Izvestija vysshikh uchebnykh zavedenijj.Uchet ehkologicheskogo faktora pri ocenke zemel'nykh uchastkov kak ob"ektov nedvizhimosti [Consideration of the Environmental Factor in the Assessment of Land Plots as Real Estate Objects] / O. N. Rozhkova, I. M. Pavlova // Mezhdunarodnyjj nauchnyjj zhurnal [The International Scientific Journal]. Moscow, 2017. No. 1. pp. 54-57 [in Russian]
  9. Beloborodova N. V. Prakticheskie aspekty osparivanija kadastrovojj stoimosti v Rossijjskojj Federacii [Practical Aspects of Contesting Cadastral Value in the Russian Federation]/ N. V. Beloborodova, O. V. Miklashevskaya, A. P. Sizov // Izvestija vuzov. Geodezija i aehrofotos"emka [Bulletin of Higher Educational Institutions Geodesy and Aerial Photography]. Moscow, 2018. Vol. 62. No. 3. pp. 320-326 [in Russian]
  10. Standart rossijjskogo obshhestva ocenshhikov STO ROO 25-02-98 Uchet v processe ocenki ehkologicheskikh faktorov [Standard of the Russian Society of Appraisers SRT ROO 25-02-98 Accounting for Environmental Factors in the Assessment Process] [in Russian]