НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ

Шешеня М.М.

Магистрант, Тюменский государственный университет

НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ

Аннотация

В статье рассмотрено – основные понятия и принципы удостоверения договора залога, договора ренты.

Ключевые слова: договор залога, удостоверение, обязательственные отношения, договор ренты, предмет договора.

Sheshenya M.M.

Undergraduate, Tyumen State University

NOTARIZATION OF CONTRACTS

 Abstract

In the article reviewed basic concepts and principles of the identity of the pledge agreement and annuity contract.

Keywords: contract of pledge, license, liability relations, annuity contract, the subject of the contract.

Удостоверение договора залога. Договор залога - двусторонняя сделка, на основании которой кредитор (залогодержатель) приобретает право при неисполнении обязательства должником (залогода­телем) удовлетворить свои требования за счет стоимости заложенного имущества.

Залог, наряду с неустойкой, задатком, удержанием, поручительством, банковской гарантией и другими обеспечительными мерами является спо­собом обеспечения исполнения обязательств. Преимущество залога перед другими способами обеспечения исполнения обязательств заключается в том, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных залогом, не зависит от финансового положения должника. В залоге кредитор действует по принципу «верю не лицу, а вещи».

Действия нотариуса по удостоверению договора состоят прежде всего в том, что бы определить предмет залога и выяснить, нет ли в законе запрета на залог этого имущества. Так, не могут быть предметом залога участки, входящие в лесной фонд (ст. 12 Лесного кодекса РФ[1]); ценные объекты, внесенные в государственный свод (Положение об особо ценных объектах культурного наследия народов РФ, утвержденное Указом Президента РФ от 30.11.92 г. № 1487); имущество, граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам (ст.446 ГПК РФ); права неимущественного характера.

Далее нотариусу необходимо проверить полномочия участников дого­вора залога. Залогодателем может быть как должник по основному обяза­тельству, так и третье лицо, необходимо лишь, чтобы имущество принад­лежало залогодателю на праве собственности или на ином вещном праве, но в содержание этого права должно входить правомочие распоряжаться вещью, в том числе сдавать в залог. Если предметом залога является иму­щественное право, то залогодатель должен быть правообладателем.

Поскольку залогом может обеспечиваться лишь действительное требо­вание, нотариус обязан проверить наличие обязательственных отношений между залогодателем (должником по основному обязательству) и залого­держателем (кредитором в основном обязательстве).

Кроме того, нотариус должен убедиться, что содержание договора не противоречит императивным нормам ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[2].

Обязательное нотариальное удостоверение установлено в отношении за­лога недвижимости (ипотеки) и залога движимого имущества, если он обеспечивает обязательства, возникшие из нотариально удостоверенной сделки (ст. 340 ГК РФ). Ипотека, кроме того, подлежит обязательной государственной регистра­ции.

В договоре залога должно быть указано имя (наименование) и место жительства (место нахождение) сторон, опись, оценка и место нахождения закладываемого имущества, существо, размер и срок исполнения обяза­тельства, обеспеченного залогом (ст. 339 ГК РФ).

При нотариальном удостоверении договора залога должны быть пред­ставлены:

• документ, подтверждающий, что закладываемое имущество принадле­жит залогодателю на праве собственности (или ином вещном праве);
• документ, подтверждающий возникновение обеспеченного залогом обя­зательства.

Федеральное законодательство не содержит каких-либо ограничений относительно места удостоверения договора ипотеки. Поскольку отчужде­ние имущества не происходит, он может быть удостоверен у любого нота­риуса, как по месту нахождения недвижимости, так и в любом другом мес­те. В отношении государственной регистрации этого договора установлено следующее правило: государственная регистрация ипотеки осуществля­ется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки (ст. 19 ФЗ «Об ипотеке»).

В тех случаях, когда залоговые отношения возникают в силу закона, на­пример при купле-продаже имущества с рассрочкой платежа (п.5 ст.488 ГК РФ), в кредит (ст. 489 ГК РФ), по договору ренты и пожизненного содер­жания с иждивением (ст. 587 ГК РФ), комиссии (ст. 996 ГК РФ), то заклю­чение договора залога необязательно, так как ст. 339 ГК РФ содержит тре­бование об оформлении договора залога, а не о залоге вообще — как обре­менении имущественных прав. Следовательно, если предметом залога яв­ляется недвижимое имущество или основной договор был нотариально удостоверен, залоговые отношения у нотариуса могут не оформляться. Однако залог недвижимости подлежит государственной регистрации.

В указанных выше случаях залог возникает «автоматически» независи­мо от желания участников договора купли-продажи имущества с рассроч­кой и т. п. В то же время по желанию можно заключить договор залога, предусмотрев в нем условия, расширяющие или, наоборот, сужающие объ­ем их правомочий по залогу имущества (страхованию, владению, пользо­ванию, наследуемому залогу, несению расходов по содержанию и т. д.)

Если в таких случаях не заключается договор залога, отметка о том, что имущество находится в залоге, делается на основном договоре и на осно­вании этой отметки право залога подлежит государственной регистрации. Если же договор заключается, то к нему должны применяться все требова­ния, предъявляемые законом к оформлению соглашений о залоге имуще­ства.

Для случаев обязательного нотариального удостоверения договоров за­лога, действия нотариуса — это элемент фактического состава возникнове­ния залоговых отношений (наряду с действиями самих участников), за­вершающий юридический факт для залога движимого имущества, если он обеспечивает обязательства, возникшие из нотариально удостоверенной сделки, и предпоследний (предшествующий государственной регистрации) в ипотеке.

Но участие нотариуса в залоговых отношениях шире и не сводится только к удостоверению волеизъявления залогодателя и залогодержателя, так, нотариус удостоверяет соглашение участников залогового отношения об удовлетворении требования кредитора за счет заложенного недвижимо­го имущества без обращения в суд, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (абц.2 п.1 ст.349 ГК РФ[3]). В таких случаях нотариально удостоверенное соглашение участ­ников залогового отношения об удовлетворении требования кредитора за счет заложенного имущества является по юридической силе таким же ак­том, как и решение суда, поскольку обращение к нотариусу является аль­тернативой обращению в суд. Здесь нотариальное действие будет способ­ствовать реализации субъективных прав кредитора, подтверждая их закон­ность.

Удостоверение договора ренты. С введением в действие второй части Гражданского кодекса в российском гражданском праве появился новый договорный институт — рента. Гражданский кодекс рассматривает ренту как самостоятельный тип договора, называя ее разновидности: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

В ранее действовавшем гражданском законодательстве рентные отно­шения регулировались в рамках договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного проживания продавца.

Договор ренты относится к немногим сделкам, для которых закон со­хранил обязательность нотариальной формы. Как указывалось выше, нота­риально удостоверенный документ будет представлять собой нотариаль­ную форму договора ренты, а удостоверение нотариусом соглашения сто­рон (нотариальное действие) и само соглашение — это юридические фак­ты, входящие в юридический состав, из которого возникают рентные от­ношения.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выпла­чивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо пре­доставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если проис­ходит отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, то и госу­дарственной регистрации.

При удостоверении договора ренты нотариусу необходимо установить, что предмет, субъектный состав, содержание договора не противоречат требованиям закона.

Предметом договора ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота: денежные средства, ценные бумаги, валюта и ва­лютные ценности, произведения искусства (картины, скульптуры и т. д.), автомобили, квартиры, жилые дома, дачи, земельные участки, гаражи и др. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в предмете данного дого­вора.

Однако по договору пожизненного содержания с иждивением под вы­плату ренты передается только недвижимость.

Определяя круг участников данного договора, необходимо отметить, что плательщиками ренты могут выступать любые субъекты гражданского права без каких-либо ограничений, а получателями ренты могут быть только физические лица и юридические лица - некоммерческие организа­ции. Некоммерческие организации могут быть получателями ренты лишь в договорах постоянной ренты.

Как на стороне плательщика ренты, так и на стороне получателя могут выступать несколько лиц. Справедливым представляется мнение О. С. Иоффе, определившего договоры купли-продажи жилых домов с пожиз­ненным содержанием продавцов как алеаторные (рисковые) договоры: «На первый план в них выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение мень­шего объема, чем им самим представленное»[4].

Законом предусмотрено два способа отчуждения имущества под выпла­ту ренты: 1) имущество передается за плату, помимо рентных платежей; 2) имущество передается бесплатно, получатель ренты имеет право только на рентные платежи.

Удостоверяя договоры ренты нотариус,  руководстводствуется п. 2 ст. 585 ГК РФ, в соответствии с которым, в зависимости от способа пере­дачи имущества к договорам ренты субсидиарно должны применяться правила о купле-продаже или дарении соответственно.

Исходя из толкования п. 2 ст. 585 ГК РФ передача имущества под вы­плату ренты должна быть предусмотрена в самом договоре, в противном случае имущество будет передаваться бесплатно.

Что касается рентных платежей, то форма, размер и периодичность вы­плат зависят от вида ренты. Для договора постоянной ренты законом уста­новлена рента в денежной форме. Размер должен быть определен согла­шением сторон - это существенное условие. Норма о сроке носит диспозитивный характер: если иное не будет установлено в договоре, то выплаты производятся по окончании каждого календарного квартала.

Для договора пожизненной ренты законом также определена денежная форма выплат. Размер рентных платежей является существенным условием договора, и в законе есть ограничения по минимальному размеру — не менее одного ми­нимального размера оплаты труда. Правила о сроках выплаты пожизнен­ной ренты также носят диспозитивный характер: если договором не преду­смотрено иное, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Для пожизненного содержания с иждивением исхо­дя уже из названия этой разновидности установлена натуральная форма рентных платежей (обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг и др.) и определено, что стоимость со­держания не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты тру­да. Вместе с тем закон допускает возможность замены предоставления со­держания с пожизненным иждивением в натуре на денежные выплаты (ст. 603 ГК РФ). В законе нет правил, определяющих периодичность предос­тавления содержания с иждивением, видимо, оно должно предоставляться по мере необходимости в соответствии с принципами справедливости, добросовестности и разумности.

При удостоверении данного договора нотариусу следует разъяснить плательщику ренты, что рента обременяет недвижимое имущество, посту­пающее в собственность плательщика. Обременение заключается в сле­дующем: плательщик ренты как собственник имущества может распоря­диться им - продать, подарить, обменять, завещать и т. д., но на приобре­тателя переходит обязанность выплаты рентных платежей. Причем если договором не предусмотрена солидарная ответственность плательщика ренты и приобретателя имущества, то по ст. 586 ГК РФ он несет наряду с приобретателем субсидиарную ответственность перед получателем. Ввиду большой социальной значимости этих общественных отношений, пред­ставляется необходимым последующие сделки с имуществом, обременен­ным рентой, нотариально удостоверять. Так, если под выплату ренты пе­редана недвижимость, то все последующие сделки подлежат государст­венной регистрации, следовательно, и всегда можно установить нового собственника этого имущества. В отношении движимых вещей будет трудно это сделать, поскольку ни объект, ни новый правообладатель нигде не регистрируются.

При пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты может распорядиться имуществом только с согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Законом предусмотрен также механизм обеспечения исполнения обяза­тельств по выплате ренты: если под выплату ренты передано в собствен­ность плательщика недвижимое имущество, то получатель приобретает право залога на это имущество. Причем соглашение о залоге не заключает­ся, а государственная регистрация права залога получателя ренты произ­водится путем соответствующей отметки на договоре ренты. Если под выплату ренты передано движимое имущество, то закон в качестве суще­ственного условия такого договора называет определение способа обеспе­чения исполнения обязательств плательщика (неустойка, поручительство, банковская гарантия, задаток, страхование и др.).

Представляется необходимым установить общеобязательное нотари­альное удостоверение для всех последующих сделок с имуществом, об­ремененным рентой, для того чтобы приобретателям такого имущества были разъяснены не только их права на имущество, но и обязанности в от­ношении получателей ренты. Осложнение возникновения права собствен­ности на имущество, обремененное рентой, еще одним юридическим фак­том - действием нотариуса, будет направлено на охрану прав рентополучателя. Следует также внести соответствующие изменения в главу 33 ГК РФ.

[1] Лесной кодекс РФ от  от 04.12.2006 N 200-ФЗ (в ред. от 21.07.2014)// Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru.

[2] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 21.07.2014)// Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru.

[3] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014)// Консультант Плюс. URL: http://www.consultant.ru

[4] Иоффе О. С. Обязательственное право. М.: Юрист, 1975. С. 295.

Литература

1. Лесной кодекс РФ от от  12.2006 N 200-ФЗ (в ред. от 21.07.2014)
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 21.07.2014)
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 05.05.2014)
4. Иоффе О. С «Обязательственное право». — М.: Юрид. лит.

References

1. Lesnoj kodeks RF ot ot 12.2006 N 200-FZ (v red. ot 21.07.2014) Federal'nyj zakon ot 16 ijulja 1998 g. N 102-FZ "Ob ipoteke (zaloge nedvizhimosti)" (v red. ot 21.07.2014)
2. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaja)" ot 30.11.1994 N 51-FZ (v red. ot 05.05.2014)
3. Ioffe O. S «Objazatel'stvennoe pravo». — M.: Jurid. lit.