EVALUATION OF HOUSING LEASING AS A TOOL FOR INCREASING HOUSING AFFORDABILITY

Байбикова К.Г.¹, Иванова И.Б.²

¹Магистрант, ²кандидат экономических наук, доцент,

Ижевский Государственный Технический Университет имени М.Т. Калашникова

ОЦЕНКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО ЛИЗИНГА В КАЧЕСТВЕ ИНСТРУМЕНТА ПОВЫШЕНИЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ

Аннотация

В данной статье проанализированы основные механизмы покупки жилья, сформулированы предложения по расширению линейки инструментов финансирования жилищного строительства. Приводится характеристика жилищного лизинга как альтернативного инструмента финансирования. Проводится сравнительный анализ по ключевым параметрам лизинга и традиционных вариантов решения жилищной проблемы: аренды и ипотечного кредитования. Делается вывод о том, какую роль играет жилищный лизинг в современных экономических условиях.

Ключевые слова: доступное жилье, источники финансирования жилищного строительства, ипотечное кредитование, долевое строительство, аренда, жилищный лизинг.

Baybikova K.G.¹, Ivanova I.B.²

¹Undergraduate, ²PhD in Economics,

Kalashnikov Izhevsk State Technical University

EVALUATION OF HOUSING LEASING AS A TOOL FOR INCREASING HOUSING AFFORDABILITY

Abstract

The paper presents the analysis of the main mechanisms of housing purchase, proposals to expand the range of instruments of housing financing are formulated as well. The characteristic of housing leasing as an alternative financing instrument is given in the study. Authors have performed a comparative analysis of the key parameters of leasing and traditional ways to solve the housing problem: rent and mortgage lending. The conclusion about the role of housing leasing in the current economic conditions is drawn.

Keywords: affordable housing, sources of financing of housing construction, mortgage lending, shared-equity construction, lease, housing leasing.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем УР. По данным опроса Минстроя УР 85% населения республики имеют намерение улучшить свои жилищные условия. В рейтинге регионов по доступности приобретения жилья, составленном агентством РИА Рейтинг на основе данных Центробанка РФ и Росстата, в начале 2016 г. Удмуртская Республика была на 41 месте в списке из 85 субъектов. Среди 14 регионов Приволжского федерального округа Удмуртия занимает 5 место (см. таблицу 1) [1].

Таблица 1 – Рейтинг регионов по доступности жилья

Регион ПФО	Минимальное число лет, необходимых семье с 1 ребенком для накопления на квартиру		Средняя стоимость типовой квартиры 54 м2, млн. руб.
	Начало 2016 г.	Начало 2015 г.
1. Пермский край	5,6	5,1	2,1
2. Республика Татарстан	6,5	6,9	3,1
3. Самарская область	6,5	7,1	2,5
4. Оренбургская область	7,0	6,9	2,1
5. Удмуртская Республика	7,3	7,0	2,2

При сравнении регионов по такому фактору, как доля семей, имеющая возможность купить квартиру при помощи ипотечного кредита, Удмуртская Республика оказалась на 43 месте среди остальных субъектов Российской Федерации. Положение республики среди регионов ПФО показано в таблице 2.

Таблица 2 – Рейтинг регионов по доступности покупки семьями жилья в ипотеку

Регион ПФО	Доля семей, которым доступна покупка квартиры в ипотеку в 2015 г.					Все семьи, 2013 г., %
	Все семьи, %	Одинокие работающие люди, %	Работающие муж и жена, %	Двое работающих и ребенок, %	Прочие составы семей,%
1. Пермский край	22,6	19,2	48,2	35,2	6,5	19,1
2. Оренбургская область	15,3	12,0	34,1	24,6	4,3	15,9
3. Самарская область	13,8	8,3	30,6	22,1	3,8	12,2
4. Удмуртская Республика	13,3	8,8	30,9	21,0	3,4	14,9
5. Саратовская область	12,4	8,8	29,9	20,0	3,2	15,2

В настоящее время основными финансовыми механизмами привлечения инвестиций в жилищную сферу являются:

• прямое финансирование;
• ипотечное кредитование;
• долевое участие в строительстве;
• государственное субсидирование.

Прямое финансирование (приобретение готовых объектов недвижимости за счет собственных средств) является наилучшим вариантом решения жилищного вопроса. Но, несмотря на его явные преимущества по сравнению с ипотекой и участием в долевом строительстве, воспользоваться данным инструментом финансирования может только незначительная часть населения, имеющая высокие доходы.

Значимое место среди механизмов поддержания платежеспособного спроса на жилую недвижимость занимает ипотечное кредитование, которое основано на залоге объекта недвижимости при получении ссуды в кредитной организации (банке). Залог дает залогодержателю гарантию на право преимущественного удовлетворения требований долга. В большей части развитых стран именно ипотека является главным финансовым механизмом привлечения денежных средств на рынок строительства жилой недвижимости.

Долевое участие в строительстве на протяжении последних лет было одним из основных механизмов финансирования жилищного строительства в России. Данный механизм, по сути, также является использованием заемных средств финансово-кредитных учреждений.

Государственные субсидии представляют собой безвозмездные государственные выплаты, направляемые в значительном объеме различным субъектам рынка (застройщикам, физическим лицам, кредитным организациям). Но на поддержку государства могут рассчитывать отдельные категории граждан: ветераны ВОВ, участники ликвидаций…; многодетные семьи; молодые семьи (до 35 лет). Помощь предоставляется в разных формах: жилье по договору социального найма; жилищный сертификат; земельный участок под индивидуальное строительство; льготная ипотека. Все это возможно, если обеспеченность общей площадью менее 10 м² на члена семьи. Воспользоваться программами сложно, в Ижевске в очередях стоят тысячи человек.

Щадящих схем финансирования жилья, приемлемых для населения с невысоким уровнем доходов, накопительного и инвестиционного сервиса для вложения собственных средств в строительство в республике нет. Данные о доступности жилья в Удмуртской Республике свидетельствуют о том, что покупка квартиры является непосильной задачей для большей части населения. Остается вариант использования съемного жилья. Однако аренда не может в полной мере удовлетворить потребность в жилище, так как арендатор довольствуется только правом пользования имуществом, а право собственности остается за арендодателем. Чаще всего финансовые отношения в этом виде сделок имеют теневой характер, и квартиросъемщик не имеет никаких гарантий.

В качестве альтернативы рассмотренным вариантам может быть использован жилищный лизинг. Он объединяет в себе характеристики как ипотечного кредитования, так и аренды жилья.

Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование [2]. Субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель и продавец лизингового имущества.

Основу данной сделки составляет передача имущества во временное пользование, а отношения по купле-продаже имущества выполняют вспомогательную роль [3].

Определение величины лизинговых платежей проводится согласно «Методическим рекомендациям по расчету лизинговых платежей» [4] по формуле (1):

ЛП = АО + ПК + КВ + ДУ + НДС, (1)

где: ЛП - общая сумма лизинговых платежей;

АО - величина амортизационных отчислений;

ПК - плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение объекта договора лизинга;

КВ - комиссионное вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества по договору лизинга;

ДУ - плата лизингодателю за дополнительные услуги, предусмотренные договором лизинга;

НДС - налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингополучателем за услуги лизингодателя.

Каждая из рассмотренных финансовых операций (аренда, лизинг, ипотека) имеет свои особенности, преимущества или недостатки по сравнению с остальными. В таблице 3 приведены основные характеристики договоров, по которым возникают имущественные права на объекты жилой недвижимости.

Таблица 3 – Сводная таблица характеристик вариантов обеспечения жильем

Характеристика	Аренда	Лизинг	Ипотека
Имущественные права, возникающие при заключении договора	Право пользования	Право пользования	Право собственности
Требования к лицу, с которым заключают договор	Нет особых требований, кроме платежеспособности	Минимальный пакет документов	Необходим пакет документов, определенные требования к уровню доходов
Первоначальный взнос	Не требуется либо взнос минимален	От 10%	От 15-20%*
Процентная ставка	-	От 10%	12,5%**
Ежемесячный платеж (предмет договора – 2-комнатная квартира)	13 000,0 руб.	14 600,0 руб.	17 370,0 руб.
Особенности	Арендатор зависит от воли владельца недвижимости	В состав лизингового платежа входит НДС	Дополнительные расходы по страхованию имущества
Риск	Досрочное расторжение договора по воле арендодателя	Возможность выселения лизингополучателя при прекращении платежей, т.к. жилье находится в собственности лизингодателя	При финансовой несостоятельности плательщика долг взыскивается за счет жилого помещения по судебному решению
По окончании договора:	а) Правоотношения прекращаются б) Договор продляется	а) Правоотношения прекращаются б) Договор продляется в) Лизингополучатель выкупает имущество по остаточной стоимости	Прекращается внесение выплат, завершаются обязательства по договору, вывод недвижимости из залога

Примечание: * некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты без первоначального взноса, от первоначального взноса зависит размер процентной ставки;**среднее значение процентной ставки в банках;

^*** для лизинга и ипотеки взяты данные из примера при одинаковых условиях договоров.

При сравнении лизинга с арендой его главным преимуществом является возможность выкупа квартиры и меньшая зависимость от воли владельца: арендодатель может попросить арендатора освободить квартиру, если изменятся его личные планы или семейные обстоятельства, а лизингодатель заинтересован в том, чтобы человек продолжал жить в квартире и вносить платежи.

Лизинг обходится дороже, чем ипотека, но он более доступен. В отличие от ипотеки, первоначальный взнос по лизингу ниже. Скромнее требования к комплекту необходимых документов и к уровню доходов клиента. Однако, в конечном счете, покупка жилья в лизинг обойдется значительно дороже.

Текущие условия таковы, что объемы продаж недвижимого имущества сокращаются, а количество людей, имеющих возможность решить жилищный вопрос, купив квартиру, небольшое. В такой ситуации застройщики остаются без прибыли и не имеют возможности строить новые объекты, помимо этого, они несут финансовые затраты, обусловленные необходимостью содержания и обслуживания завершенных объектов. Таким образом, покупка квартиры в лизинг скорее является способом решения вопроса реализации недвижимости.

 

Список литературы / References

1. Кредитные рейтинги и исследования. РИА Рейтинг [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – М., 2011-2016. - Режим доступа: http://riarating.ru, свободный.
2. Российская Федерация. Законы. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 11 сент. 1998 г.: одобр. Советом Федерации 14 окт. 1998 г.]. – М.: Проспект, 2015. – 16 с.
3. Асаул А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов; ред. В.Ф. Архипова, В.В. Бузырев. – 3-е изд. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
4. Методические рекомендации по расчету лизинговых платежей [Электронный ресурс]: утв. Минэкономики РФ и Минфином РФ 16 апр. 1996 г. Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Список литературы на английском языке / References in English

1. Kreditnye rejtingi i issledovaniya. RIA Rejting [Credit ratings and research. RIA Rating] [Electronic resource]: - Electron. data. - M., 2011-2016. - Access: http://riarating.ru, free [in Russian]
2. Rossijskaja Federacija. Zakony. O finansovoj arende (lizinge) [Russian Federation. Laws. About a financial rent (leasing)]: federal law: [accepted by State Duma on September 11, 1998: approved by the Federation Council on October 14, 1998]. – M.: Prospekt, 2015. – 16 p. [in Russian]
3. Asaul A.N. Ekonomika nedvizhimosti: uchebnik dlja vuzov [Real estate economics: manual for universities]/ A.N. Asaul, S.N. Ivanov, M.K. Starovojtov; edited by V.F. Arhipov, V.V. Buzyrev. – 2nd edition. – SPb.: ANO «IPEV», 2009. – 304 p. [in Russian]
4. Metodicheskie rekomendacii po raschetu lizingovyh platezhej [Methodical recommendations about calculation of leasing payments]: [approved by Ministry of Economics and Ministry of Finance on April 16, 1996]. Dostup iz sprav.-pravovoi sistemy «KonsultantPljus»