ПУТИ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА: ОТ СПЕКУЛЯТИВНЫХ ПРОЕКТОВ К BUILT-TO-SUIT
Фильцев С.А.
ORCID: 0000-0002-1825-0097, аспирант, Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
ПУТИ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА: ОТ СПЕКУЛЯТИВНЫХ ПРОЕКТОВ К BUILT-TO-SUIT
Аннотация
В статье рассмотрены предпосылки и эмпирические особенности современной трансформации бизнес – модели складского девелопмента в России в результате кризиса 2014-2015 гг., формирующего условия для перехода от спекулятивного строительства складов к строительству под конкретного заказчика, что потребует изменения самих девелоперов, в частности их консолидации и вертикальной интеграции.
Ключевые слова: складской девелопмент, адресное строительство, кризис, консолидация, вертикальная интеграция.
Filtcev S.A.,
ORCID: 0000-0002-1825-0097, Postgraduate student, Rostov State University of Economics (RSUE)
WAYS OF WAREHOUSE DEVELOPMENT: FROM SPECULATIVE PROJECT TO BUILT-TO-SUIT
Abstract
The article describes the background and the empirical features of modern transformation of business - model warehouse development in Russia as a result of the crisis 2014-2015, forming the conditions for the transition from speculative construction of warehouses for the construction of a specific customer, which will require changes in the developers themselves, in particular their consolidation and vertical integration.
Keywords: warehouse development, address the construction, crisis, consolidation, vertical integration.
Многие годы рост товарного сектора экономики, активное развитие потребительского рынка, дополненное экстенсивным расширением сетевых форм организации розничного бизнеса, обеспечивали масштабный и растущий в объеме спрос на склады. Однако, кризис 2008-2009 гг. и в особенности текущий кризис 2014-2015 гг. надломили этот тренд.
Сокращение спроса на аренду складов, оптимизация логистических расходов компаний, перестройка логистических цепей совпали с не менее жесткими изменениями в части финансирования самого девелопмента, которое возросло в цене. Это привело к резкому сокращению спекулятивного предложения и постепенной переориентации на адресное строительство под конкретного заказчика – built-to-suit.
Вместе с тем знаковым стало существенное поглощение части наиболее привлекательных складских объектов со стороны крупных торговых сетей, дистрибуторов и производственных компаний, которые в 2014-2015 гг. используя благоприятную ценовую конъюнктуру, спешно усиливали свою логистическую платформу.
С одной стороны, в условиях сохраняющейся стагнации – далее медленного восстановления рынка, возможности спекулятивного строительства будут резко ограничены дефицитом спроса. С другой стороны, в условиях сохраняющейся экономической нестабильности, невозможности точного прогнозирования динамики восстановления рынка и экономики в целом, сам продукт складского девелопмента, также серьезно трансформировался. Он «не подходит для крупных инвесторов, готовых вкладывать средства на длительные сроки в складские проекты, а иностранные фонды пока не рискуют заходить в Россию, и перспективы их появления в сегменте коммерческой недвижимости пока туманны» [4, с.30].
Таким образом, текущий кризис формирует новую инерцию изменения модели складского девелопмента, его перехода от спекулятивного строительства к built-to-suit.
Фактически, опираясь на анализ сложившейся в складском сегменте ситуации, можно заключить, что модель спекулятивного строительства была жизнеспособна только в условиях растущего рынка. Его торможение сразу выявило множество ее изъянов в общей цепочке, где основную проблему составляет выход девелопера из проекта: строительство склада – формирование гарантированного арендного потока – продажа его инвестору.
На российском рынке наблюдается серьезный дефицит инвестиционного спроса на такие объекты со стороны крупных фондов, преимущественно зарубежных. В условиях ухудшения экономической конъюнктуры, фонды займут еще более консервативную позицию на фоне осложнения финансовой ситуации в стране и роста вакансии в сегменте.
«В тоже время предлагаемые сегодня условия делают будущее развитие сегмента низкорентабельным, и уже с 2016 года это приведет к существенному снижению объемов строительства спекулятивных проектов – строиться будут преимущественно объекты «под ключ». При этом низкая цена аренды приведет к вымыванию предложения и снижению вакансии в перспективе 2015-2016 гг.» [4, с.30].
На наш взгляд, в России с учетом реалий отечественной экономики формируется специфическая модель развития складского девелопмента, соответствующая достигнутому циклу и уровню насыщения рынка, макропараметрам его функционирования. При этом, она принципиально отличается от бизнес – модели складского девелопмента зарубежных рынков, где низкая стоимость фондирования и более высокий уровень развития финансовых институтов, институциональных инвесторов обеспечивают расширенный спрос на склады.
В условиях российского рынка реализовать эту схему крайне трудно. «До 2008 года наш рынок пытался слепо копировать западные модели развития — только западное финансирование, западные банки, инвестфонды… Все западные компании финансового сектора — это венчурные ожидания: как только возникает напряжение в экономической ситуации, деньги из страны выводятся — что четко продемонстрировал кризис. И когда компания выстраивает финансовые отношения с банком, который в любой момент может сойти со сцены, это слабо похоже на стратегическое партнерство» [2, с.54].
Кризис 2014-2015 гг. полностью подтвердил это предположение, формируя условия для перехода к более консервативным стратегиям роста в формате менее рискового адресного строительства. Заметим, что в зарубежной практике преобладает формат built-to-suit в аренду, что также пока нереализуемо в российской практике, поскольку невозможно прийти и заказать хороший склад.
Тем не менее, трансформация девелопмента в нисходящей фазе развития складского рынка РФ может оказаться далеко не конъюнктурной, а именно системной. Усиление конкуренции в формате адресного строительства потребует изменения модели работы самих девелоперов, стимулируя процессы консолидации в отрасли, а также вертикальной интеграции бизнес – моделей компаний, которые должны максимально аккумулировать весь цикл строительства под заказчика.
Предпосылкой к такому изменению складского девелопмента является сам российский рынок строительных материалов, который слабо развивается качественно и практически не ориентирован на индустриальное строительство.
«В Европе возведение склада — это нечто вроде конструктора «Лего». Вы купили элементы, взяли инструкцию и на площадке очень быстро собрали склад за пять с половиной месяцев. В России, образно говоря, вы покупаете различные материалы, чтобы нужные элементы «Лего» самому выпиливать на стройплощадке» [2, с.56-57].
Стратегия вертикальной интеграции складского девелопмента давно и весьма эффективно реализуется на российском рынке PNK Group, которая формирует полный цикл строительства, включая производство строительных материалов, что позволяет повысить качество и удешевить строительство.
На наш взгляд рост конкуренции в отрасли и более активное развитие формата built-to-suit сделает вертикальную интеграцию бизнес – моделей девелоперов неизбежной в рамках как ценовой, так и неценовой конкуренции.
Теперь уже не через классические инвестиционные фонды рынку будет предложен новый более качественный инвестиционный продукт. В условиях насыщения потребительского рынка, снижения скорости роста розничного товарооборота темпы роста рынка складской недвижимости могут сократиться, а конкуренция возрастет. В этих условиях выиграют и останутся в рыночном поле только те операторы, которые смогут предложить более качественный и дешевый продукт.
Вертикальная интеграция - удлинение технологической цепочки в системе складского девелопмента позволит существенно повысить качество продукта и более агрессивно развиваться на рынке строительства под конкретного заказчика с его индивидуальными требованиями. Фактически это составит базовый стратегический императив развития в данном сегменте, формируя предпосылки для качественного изменения российского складского девелопмента и модели его развития.
В отличие от ритейла или офисного сегмента, для рынка складов характерна невысокая маржа, что требует увеличения объемов строительства, В условиях вероятного замедления рынка такой экстенсивный рост не представляется возможным, что потребует контроля и снижения себестоимости с целью повышения рентабельности работы операторов. В этом смысле, и консолидация складского девелопмента, и вертикальная интеграция бизнесов обеспечат необходимый эффект.
В определенной степени кризис 2014-2015 гг. выдвигает принципиально новые требования перед девелоперами, которые должны в корне реорганизовать свой бизнес и перейти к более качественному строительству при оптимальной себестоимости. Конкуренция технологий строительства, дизайна потребует использования эффекта масштаба, более гибких ценовых стратегий, что означает формирование нового комплекса задач, принципиально отличных от тех, что были ранее.
Можно констатировать, что российский рынок складского девелопмента в новой более зрелой фазе своего развития будет отличаться от западного и двигаться по своей траектории, что обеспечит повышение устойчивости всей бизнес – модели. Это усилит цепочку транзакций, некогда критично зависимую от спроса со стороны зарубежных инвестиционных фондов. Развитие built-to-suit приведет к некоторому сегментированию данной растущей части рынка: реализация складов в собственность и сдача в аренду. Это станет своего рода драйвером развития самого рынка, усиливая конкуренцию технологий, эластичность спроса на которые со стороны все более требовательных заказчиков будет только возрастать.
Таким образом, макроэкономическая дестабилизация и рост вакантности в сегменте складов на фоне сокращения спроса формируют инерционные предпосылки для изменения прежней модели спекулятивного девелопмента и переходу к строительству под конкретного заказчика. Рост конкуренции в этой нише расширит стимулы для организационной перестройки бизнесов девелоперов, их вертикальной интеграции.
Литература
- Богданова Э., Дзюба О. Инвестиционная активность на складском рынке // СRE Коммерческая недвижимость. – 2015. – №19 (263).
- Мамаев О. Группа захвата рынка индустриальной недвижимости // Склад & техника. – 2013. – №6 (134).
- Постников А. Ситуация в которой находятся девелоперы, выглядит драматично // СRE Склады и логистика. – 2015. – апрель.
- Холопов В. Все включено // Склад & техника. – 2015. – №2.
- Мамаев О. Build-to-suit: большие риски или большие возможности? // Склад & техника. – 2011. – №12.
References
- Bogdanova, O. Dziuba. Investment activity in the warehouse market // Commercial Real Estate CRE. - 2015. - №19 (263).
- Mamaev. Group capture the industrial real estate market // Warehouse & Equipment. - 2013. - №6 (134).
- Postnikov A. Situation in which there are developers, looks dramatically CRE // Warehouse and Logistics. - 2015 - April.
- Holopov B. All Inclusive // Warehouse & Equipment. - 2015. - №2.
- Mamaev Build-to-suit: greater risks or greater opportunities? // Warehouse & Equipment. - 2011. - №12.