ФОРМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

Василевский А.С.

Аспирант, Санкт-Петербургский государственный экономический университет.  Институт управления (ИНЖЭКОН)

ФОРМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ПРОЕКТЫ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА 

Аннотация

В статье рассмотрено – механизмы привлечения инвестиций в проекты редевелопмента объектов недвижимости на разных этапах реализации проектов. Разновидность кредитования редевелопмента объектов недвижимости.

Ключевые слова: редевелопмент, инвестиции, финансирование.

Vasilevskiy A.S.

Postgraduate student, Saint-Petersburg State University of  Economics. Institute of  Management (ENGECON)

FORMS OF INVESTMENT ATTRACTION PROJECTS OF REDEVELOPMENT

Abstract

The article considered mechanisms for attracting of investments into projects of redevelopment of properties in various stages of implementation. Variety of lending to redevelopment the real estate.

Keywords: redevelopment, investments, financing.

Важное место в процессе редевелопмента занимает привлечение финансирования. При этом довольно сложно четко выделить, на каком этапе редевелопер должен решать эти вопросы. Однако, на практике ситуация такова, что на начальных этапах проекта все затраты, связанные с поиском и приобретением объекта, анализом наилучшего использования, разработкой концепции и архитектурно-планировочных решений, редевелопер несет за счет своих средств или средств партнеров. Затем, когда получены все разрешительные документы, у редевелопера появляется возможность обратиться за кредитом в банк или осуществить форвардную продажу проекта институциональному инвестору.

В целом, средства инвесторов и кредиты могут появиться в проекте на любой стадии проекта, однако их привлечение на ранних стадиях связано с высокими рисками для доноров, и поэтому редевелопер будет вынужден в существенной степени делиться с ними своей прибылью.

Если же речь идет о более поздних стадиях проекта, средства — как заемные, так и инвестиционные - можно привлечь по меньшей стоимости, однако их значимость для редевелопера уже не так важна, как в начале [2,4].

Таким образом, финансовый менеджмент в сфере редевелопмента — это достаточно сложный и комплексный процесс достижения компромисса между двумя взаимосвязанными интересами редевелопера - желанием делиться прибылью и рисками. Если редевелопер заинтересован в получении всей прибыли и несет все риски по проекту сам, он использует только собственные средства. Если готов поделиться долей прибыли для того, чтобы разделить часть рисков - привлекает средства банков или соинвесторов на более поздних стадиях. Если готов поделиться существенной частью прибыли в обмен на покрытие значительной доли рисков — привлекает инвестиции и кредиты на ранних стадиях. Не стоит забывать также об эффекте финансового левериджа и о том, что для реализации крупных проектов у редевелопера просто может не быть свободных средств. Все это делает вопросы управления финансами в редевелопменте еще более сложными.

Принципиальными отличиями в подходе к выбору источников финансирования проектов развития, таких как, перепрофилирование, реконструкция и модернизации, в сравнении с финансированием проектов нового строительства является наличие объекта, который может выступать в качестве гарантий и более короткий срок реализации проектов.

Обращаясь к Западному опыту финансирования объектов редевелопмента, выявлено, что наиболее эффективным на Западе рассматривается кредитование проекта редевелопмента одним из собственных или иностранных банков до 90% от стоимости проекта, на основе ипотечного кредитования при поддержке городских и окружных властей, при этом в залоге находится сам строящийся или реконструируемый объект [5].

Существуют следующие формы финансирования недвижимости:

-       Строительные кредиты (краткосрочные);

-       Инвестиционные кредиты (долгосрочные);

-       Бюджетные средства;

-       Собственный капитал — акционерный капитал, прибыль, амортизационные накопления и т.п.

При финансировании развития объектов недвижимости следует учитывать ряд основных особенностей:

• Срок вложений и период оборота капитала;
• Невысокая ликвидность — реализация объектов занимает много времени и средств;
• Потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• Государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на нее;
• Потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительные затраты на ее обслуживание;
• Относительно более высокая надежность и эффективность вложения, обеспечиваемая самим объектом инвестирования;
• Многообразие источников инвестирования [1,3].

При финансировании проектов редевелопмента необходимо соблюдение пропорции между инвестированием собственных средств и привлечением внешних финансовых ресурсов, которая в каждом проекте индивидуальна. Самое распространенное на сегодняшний день процентное соотношение, когда около 30% финансирования обеспечивается за счет собственных средств организации, а 70% и более, за счет привлекаемых средств инвесторов.

Основными источниками, как краткосрочных, так и долгосрочных кредитов на сегодняшний день являются государственные и коммерческие банки.

Получение банковского кредита может быть не связано с масштабами деятельности организации заемщика, а, в основном, зависит от умения организации обосновать необходимость получения кредита под развитие недвижимости на условиях, удовлетворяющих и банк, и организацию-заемщика.

Банки готовы предоставлять кредитные средства на ремонт, реконструкцию, либо завершающий этап строительства недвижимости, при этом приоритетными являются проекты, связанные с эксплуатацией объектов. Условием предоставления финансирования является наличие достаточной залоговой базы из существующих объектов и взвешенная политика заимствований. Также заинтересовать банки могут проекты, связанные с объектами специального назначения, в финансировании которых участвует государство, например, социально значимые объекты для энергетической, телекоммуникационной, транспортной и других отраслей промышленности.

Для финансирования объектов недвижимости, как правило, используются среднесрочные и долгосрочные кредиты (сроком более полутора лет). При этом существенным условием получение кредита является предоставление гарантий под кредит, в виде банковских гарантий, поручительства, залога и страхования.

Кредитование объектов недвижимости связано для кредитных организаций с повышенным банковским риском, так как может привести к неполучению банком планируемого дохода или убытков. Как правило, для получения кредита организация должна предоставить залог.

Исходя из этих требования, можно сделать вывод, что банки более заинтересованы в кредитовании проектов развития функционирующей недвижимости, которая предоставляет необходимые гарантии возврата объекта, и может выступать предметом залога.

Финансирование развития объектов недвижимости за счет заемных средств может осуществляться через механизмы рынка капитала, банковского и бюджетного кредитования.

Источником погашения кредита является денежный поток, генерируемый реализацией редевелоперского проекта. В качестве основного обеспечения кредита может приниматься залог недвижимости, транспорта и другого ликвидного имущества, ценных бумаг, имущественных прав на объект, залог прав аренды на земельный участок.

Для редевелоперских проектов график выборки кредита и график погашения основного долга необходимо устанавливать индивидуально с учетом финансовых параметров проекта. Процентную ставку также необходимо регулировать в индивидуальном порядке, в зависимости от суммы и сроков кредитования, а также вида и формы реализуемого проекта.

Строительные кредиты используются, как при финансировании

проектов с вариантом конечной продажи объекта, как товара или как бизнеса, так и при варианте сдачи в аренду или эксплуатации объекта. Финансирование за счет собственного капитала и строительного кредита строится таким образом, что последний обеспечивает финансирование в период проведения работ и продаж.

Инвестиционный кредит представляет собой один из способов финансирования долгосрочных проектов по обновлению основных средств, модернизации или реконструкции технологических линий, созданию новых производственных мощностей. Проект, под который запрашивается инвестиционный кредит, может и не обладать достаточной финансовой привлекательностью (финансируемые объекты могут вообще не приносить доход или влиять на него косвенно) или финансовые потоки в рамках проекта могут быть недостаточными для обслуживания инвестиционного кредита. Поэтому, в отличие от проектного финансирования (где возврат кредита осуществляется за счет средств, поступающих от самого проекта), при привлечении инвестиционного кредита источником возврата кредитных средств служит весь поток существующего бизнеса.

Бюджетные средства представляют собой такую форму финансирования развития объекта недвижимости, когда используются денежные средства из бюджетов различного уровня. Этот источник финансирования является достаточно дешевым, но в последние годы доступ к бюджетному финансированию постоянно сокращается.

Для наращивания экономического потенциала хозяйствующих субъектов в последние годы используются такие источники, как ипотечный кредит и финансовый лизинг.

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости, его применяют с целью покрытия крупных капитальных затрат.

Возможность применения его к реконструкции обусловлена тем, что предметом залога может выступать непосредственно развиваемый объект. Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, специальными ипотечными банками, различными ссудо-сберегательными ассоциациями. Виды ипотечных кредитов разделяются на две группы: с постоянной (стандартной) нормой процента и переменной нормой процента.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

При стандартном варианте погашение дога осуществляется в установленный период, как правило ежемесячно: выплачивается основной долги процент по кредиту с учетом годовой процентной ставки на остаток основного долга.

Вторая группа кредитов, в зависимости от условий, учитываемых при выборе механизма финансирования, предусматривает различную периодичность погашения основного долга и процентов [5,6].

Рассмотрим более подробно, виды ипотечных кредитов с переменными выплатами, которые могут служить эффективным инструментом финансирования проектов редевелопмента.

Исходя из, короткого срока реализации проектов редевелопмента и как вариант, последующей продажи объекта, как бизнеса могут, применятся кредиты с шаровыми платежами, а в частности, кредиты с выплатой только процентов, которые предусматривают регулярные выплаты только процентов в течение срока кредита, а основной долг, шаровой платеж основной суммы, возвращается в конце срока. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи по возврату кредита, так как выплачиваются лишь проценты за пользование кредитом, а также снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. Таким образом, на протяжении этапов развития объекта, редевелоперская организация обязана платить только проценты, а после ввода объекта в эксплуатацию и последующей продажи, получает возможность оплатить основной долг, и в итоге погасить весь кредит. Кроме этого, такая форма кредитования будет выгодна небольшим организациям, не располагающим достаточным объемом собственных средств для классической формы кредита.

Также возможно применение пружинного кредита, который предполагает регулярные равные выплаты в определенные периоды срока договора, Такой кредит приемлем при варианте сдаче модернизированного объекта в аренду, так как позволяет, например, взять ссуду на 5 лет, и по условию договора в течение первых двух лет (период реализации развития объекта) выплачивать только проценты, а в последующие три года выплачивать проценты и основной долг. При проведении сравнительного анализа стандартного и «пружинного» кредитов, можно сделать вывод, что общая сумма процентных платежей, получаемых банком больше при «пружинном» кредите, однако такая форма кредитования позволяет отвлекать меньшие суммы на стадии реализации проекта, а в последующем, в процессе сдачи площадей в аренду увеличивать периодические платежи по кредиту.

Следующим видом кредитования, предлагаемого для варианта развития объекта недвижимости с последующей сдачей в аренду является кредит с нарастающими платежами, который предусматривает переменные платежи в течение всего срока кредитования. При такой форме кредитования, в первые годы производятся постепенно растущие платежи по кредиту, при этом происходит отрицательная амортизация кредита, то есть сумма долга увеличивается, затем на определенном этапе, предусмотренным кредитным договором, начинаются обычные платежи. График погашения платежей строится таким образом, что платежи повышаются ступенчато до величины, необходимой для амортизации кредита, или с другой периодичностью. Это позволяет редевелоперу в первые годы вносить установленные ежемесячные платежи, которые могут быть меньше размера сумм, необходимых для покрытия процентов и амортизации кредита, а в оставшийся срок заемщик производит большие платежи за счет появления доходов. Долг полностью погашается последним взносом. Такая форма кредита, в сравнении со стандартной схемой сокращает общая сумма процентных платежей, и выгодна в том случае, когда еще на стадии проектирования заключены предварительные договора с будущими арендаторами.

Рассмотрим следующий вид кредита, применительно к финансированию развития объектов недвижимости, кредит с участием в реконструкции или модернизации объекта.

Такой кредит предусматривает, что кредитор регулярно получает основной долг и проценты по нему, а кроме этого участвует, в получении части дохода от арендной платы или части суммы от продажи объекта недвижимости.

При таком кредите, имеет место участие кредитора в получении части дохода в результате прироста выручки полученной от продажи объекта недвижимости, чистого операционного дохода от функционирования объекта, прироста капитала и т.п. Таким образом, отличительным условием такого рода кредита, является выплата заемщиком помимо основной части долга и процентов, установленного кредитным договором процента от прибыли или продажи.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования - собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Следовательно, ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам: во-первых, такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; и во- вторых уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. Привлекательность ипотечного кредита с участием для редевелопера состоит в том, что платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, а также меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации инвестиционных проектов, требующих больших затрат капитала [6].

Следующим типом финансового партнерства в отечественной практике являются частные инвестиции. Возможны такие варианты организации финансирования, когда частные инвесторы полностью финансируют стоимость проекта. В таких проектах прибыль может распределяться в различных соотношениях, например, от соотношения 80/ 20 (80% инвестору) до 50/50.

Следующий рассматриваемый источник - собственный капитал.

Собственные финансовые ресурсы принадлежат субъектам на праве собственности. Основу финансовых ресурсов составляют собственные средства объекта недвижимости (бизнеса): уставной капитал, добавочный капитал, резервный фонд, фонд социальной сферы, целевые источники финансирования, нераспределенная прибыль и амортизация.

Важным источником собственных средств являются амортизационные отчисления, посредством которых осуществляется перенос стоимости основных фондов предприятия по мере их физического и морального износа в процессе производства на стоимость изготавливаемой продукции, работ и услуг. Финансирование объектов недвижимости за счет собственных ресурсов осуществляется с помощью самофинансирования, за счет чистой прибыли, остающейся в распоряжении и амортизационных отчислений по основным средствам и нематериальным активам. Для определения возможности предприятия покрывать свои потребности в денежных средствах для финансирования объектов недвижимости за счет собственных средств используется коэффициент самофинансирования [1].

Кроме функций источника, собственный капитал является маркером надежности и привлекательности проекта для инвестора. Практически каждого из кредиторов интересуют источники дополнительного капитала, достаточно ли у редевелопера ресурсов, чтобы в случае необходимости поддержать собственный проект, или понадобятся ресурсы кредитора, что является неприемлемым развитием событий для кредиторов. Необходимым условием кредитования, являются наличие у редевелопера денежных средств или хотя бы возможность найти дополнительные источники финансирования, в случае, если, например, произойдет повышение процентной ставки во время реконструкции, или сдача в аренду будет проходить медленнее, чем ожидалось, или произойдет непредвиденный перерасход средств.

Основным критерием выбора между собственным и внешним финансированием, является возможность использования редевелопером финансового рычага (левереджа) для повышения рентабельности собственного капитала, инвестируемого в проект. Если рентабельность проекта выше цены платы за пользование заемными средствами, то тем самым обеспечивается рентабельность собственного капитала выше, чем общая рентабельность проекта.

Таким образом наступает эффект положительного финансового рычага, то есть использование заемных средств является более выгодным. В противном случае эффективность собственного капитала будет ниже, чем рентабельность проекта. Отрицательное значение финансового левереджа не означает, что нецелесообразно привлекать заемные средства. Важным является условие, чтобы эффективность собственного капитала была выше барьерной ставки, тогда привлечение кредита является эффективным, так как позволяет снизить сроки реализации проекта и увеличить скорость оборота капитала [7,8].

Собственный капитал возмещает разницу между себестоимостью проекта и суммами строительного и долгосрочного кредитов. Собственный капитал является одним из самых дорогих источников финансирования, так как возмещение собственного капитала осуществляется только после того, как произведены выплаты по кредитным договорам.

Традиционно кредиторы требуют, чтобы собственный капитал составлял от 20% до 30% расходов на редевелопмента. Требуемая доля собственного капитала зависит во многом от имиджа и опыта редевелоперской команды, а также разницы между себестоимостью проекта и его оценочной стоимостью, от ситуации на рынке и от состояния финансовой сферы в целом.

Литература

1. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Лапин Г.Н., Хитров В.А. Управление в строительстве. — Издательство Ассоциации строительных вузов, СПбГАСУ, 2010 г., - с. 272
2. Курьянович В. Реструктуризация фирмы и переход на аутсорсинг // Журнал «Sales Business», - 2005. - № 4
3. Кущенко В.В. Правовое регулирование строительной деятельности. — М.: АСВ, 2011, - с. 296
4. Нарышкин С.Е. Формирование институциональных предпосылок активизации инвестиционного процесса в России // Журнал российского права. - 2007. - № 3.
5. Оселедец В.М. Теория и практика ипотечного кредитования. - Новосибирск.: СИФБ, 2011. - с. 148
6. Пастухова Н.С., Рогожина H.H. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М.: Фонд «Институт экономики города» 2010 г. - с. 64
7. Станиславчик Е. Основы инвестиционного анализа // Финансовая газета. - 2004. - № 11. – с. 5
8. Управление проектом. Основы проектного управления: учебник / кол. авт.; под ред. проф. М. Л. Разу. - М.: КНОРУС, 2012. – с. 768