УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНОЛОГИЕЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕННОСТИ ИНФОРМАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ТЕХНИКИ)
Галкина Е.В.
Доктор экономических наук, доцент, Орловский государственный университет экономики и торговли
УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНОЛОГИЕЙ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕННОСТИ ИНФОРМАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ТЕХНИКИ)
Аннотация
В статье обобщены сложности, возникающие при оценке отдельных объектов имущества. В качестве примера для демонстрации предложенных подходов к управлению технологией оценки имущества рассматривается оценка сельскохозяйственной техники. Дана характеристика алгоритма выбора подходов и моделей оценки. Методы управления технологией оценки имущества, изложенные в статье, могут использоваться для организации, администрирования и управления не только в сельском хозяйстве, но и предприятиями различных форм собственности и отраслей экономики.
Ключевые слова: анализ, модель, оценка, сельскохозяйственная техника, управление.
Galkina E.V.
PhD in Economics, Associate Professor, Orel State University of Economics and Trade
MANAGEMENT OF THE TECHNOLOGY OF PROPERTY APPRAISAL UNDER THE CONDITIONS OF LIMITED INFORMATION (ON THE EXAMPLE OF AGRICULTURAL MACHINERY)
Abstract
The article summarizes the difficulties encountered during the appraisal of individual property objects. As an example for demonstrating proposed approaches to managing the technology of property appraisal, an assessment of agricultural machinery is considered. The characteristic of the algorithm for choosing approaches and models of evaluation is given. The methods for managing the technology of property appraisal, set forth in the article, can be used for the organization, administration and management not only in agriculture, but also by enterprises of various forms of ownership and sectors of the economy.
Keywords: analysis, model, evaluation, agricultural machinery, management.
Оценка стоимости активов и обязательств и, как следствие, оценочная деятельность получили широкое распространение с развитием рыночных отношений и внесением требований к оценке в гражданское и учетное законодательство и нормативные правовые акты. Вместе с тем, официально действующие стандарты оценки не содержат алгоритмы оценки, в том числе стандартами не регламентированы источники исходных данных для расчетов и аналитические формулы. Это, с одной стороны, создает возможность для маневра в ходе выполнения задания клиента по оценке стоимости имущества и управления стоимостью этого имущества, а, с другой стороны, требует логическое обоснование применяемых оценщиком (бухгалтером, менеджером) методик. Поэтому развитие технологий финансовой оценки как последовательности действий по формированию достоверного представления о возможной цене объекта является актуальной задачей анализа и управления.
В развитие данного направления экономической деятельности предлагается обратить внимание на два возникающих на практике значимых вопроса:
1) ограниченность информации, пригодной для использования в ходе оценки имущества (небольшое число сделок с объектами оцениваемой категории, неполная сопоставимость сравниваемых объектов, объективная неточность прогнозных значений, недоступность реальных данных о совершенных сделках, и в частности, о ценах, а также субъективных и объективных внутренних и внешних факторах, повлиявших на решение сторон);
2) многообразие концепций, подходов, методик и математических моделей (теоретические модели, несмотря на их разнообразие и многочисленность, необходимо обосновывать с позиции приемлемости для выполнения конкретного оценочного задания, в частности, необходим анализ соответствия математической модели логике оценки с учетом сложности объекта оценки, обстоятельств дела и имеющейся исходной информации).
Таким образом, перечисленные вопросы (задачи) позволяют сделать вывод о том, что технология финансовой оценки имущества должна сочетать формальные и неформальные подходы, а также быть адаптированной к условиям принятия конкретного управленческого решения. Поэтому лицо, принимающее решение, управляет формированием технологии оценки, а не просто механически применяет какую-либо готовую методику.
В этой связи предлагается рассмотреть особенности оценки сельскохозяйственной техники, которой свойственны все перечисленные сложности, а именно:
- Для новой техники цена обычно не требует специальных методов расчетов, так как имеются прайс-листы производителей (используемые если принимается решение о покупке) либо данные заключенных договоров купли-продажи (если ранее приобретенная (обычно в течение года-двух в зависимости от уровня инфляции) техника оценивается в составе имущественного комплекса, например, как предмет залога). Однако для старой техники такая информация не релевантна из-за физического и морального износа соответствующего оборудования.
- По новой технике можно отдельно оценивать каждую марку от каждого производителя на основе тех же прайс-листов или договоров, что позволяет практически избежать обоснования и проведения дополнительных расчетов. Но по старой технике работу усложняет несопоставимость информации:
- владельцем раскрывается, как правило, не много информации (модель, год выпуска, год последнего ремонта, состав замененных деталей, наличие дополнительного специального оборудования),
- либо разными владельцами сообщаются данные о разных признаках объекта (например, один продавец сообщил марку и год выпуска, другой – марку и год последнего капитального ремонта и т.п.),
- либо сами объекты значительно отличаются (например, есть всего одно или несколько предложений тракторов разных марок).
Поэтому невозможно выделить большое число факторов для последовательного подбора наиболее статистически значимой модели.
Далее рассмотрен пример влияния данных факторов на оценку одного вида сельскохозяйственной техники – трактора, а также предложен способ оценки стоимости в случае воздействия всех осложняющих факторов.
Технология оценки имущества в условиях ограниченности информации (на примере сельскохозяйственной техники) включает последовательность шагов:
- Подтверждение «старости» техники по году выпуска. В случае отклонения гипотезы о «старости» техники применяется прямая оценка, описанная выше при выделении осложняющих факторов.
Допустим, требуется оценить трактор «ЛТЗ Т-40» в полной комплектации возрастом 27 лет, с последнего ремонта которого прошло 3 года. Согласно Постановлению Совмина СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», норма амортизационных отчислений по такому трактору равна 12,5%, то есть усредненный плановый расчетный срок эксплуатации равен восьми годам. А оцениваемому трактору 27 лет. Это «старый» с позиции финансовой оценки объект.
- Сбор рыночной информации о сделках (а при их отсутствии – о предложениях). Подтверждение ограниченности информации об однотипных сделках (предложениях). В случае отклонения гипотезы об «ограниченности» информации применяется прямая оценка, описанная выше при выделении осложняющих факторов.
В модельном примере для трактора «ЛТЗ Т-40» отсутствует достоверная информация о совершенных в недавнем времени (обычно до полугода) сделках. Тогда оценщик обращается к доступным базам данных о рыночных предложениях. С учетом большого износа объекта и соответственно незаинтересованности крупных покупателей в сделках, в модельном примере были использованы данные общеизвестного сайта объявлений, на котором осуществлен поиск предложений о покупке и продаже тракторов «ЛТЗ Т-40». В результате анализа предложений была подтверждена «ограниченность» информации – было выделено всего шесть объявлений о продаже трактора данной модели.
- Фильтрация сделок (предложений) и выделение только тех из них, для которых есть данные по одинаковым факторам (табл. 1).
Таблица 1 – Данные о сопоставимых объектах
| Номер объекта | Возраст, лет | Ремонт, лет | Цена, тыс. руб. |
| 1 | 40 | 0 | 155 |
| 2 | 31 | 31 | 125 |
| 3 | 30 | 1 | 85 |
| 4 | 28 | 2 | 280 |
| Оцениваемый объект | 27 | 3 | Требуется оценить |
В модельном примере фильтрация данных позволила оставить среди шести предложений только четыре (табл. 1), по которым выделены два фактора, присутствующие в каждом предложении:
- первый фактор – это возраст трактора (количество лет с года производства по год оценки);
- второй фактор – это число лет, прошедших с последнего ремонта (восстановления) трактора.
Определяемое значение – это, конечно, цена трактора.
- Подбор экономически адекватной математической модели оценки. Используемая модель должна адекватно отражать экономическую сущность цены, экономический характер влияния факторов на цену, а также должна быть эффективной в эксплуатации, то есть не требовать дорогостоящих ресурсов, близких, равных или больших по стоимости, чем выгода от полученной оценки объекта. В частности, оценка должна быть экономичной по трудозатратам и по стоимости используемого программного обеспечения (нужно оценивать соотношение результатов и затрат при переборе моделей, простоту моделей, отсутствие необходимости приобретать дорогостоящее программное обеспечение для анализа). Как отмечают специалисты в области вычислительных методов А.А. Амосов, Ю.А. Дубинский, Н.В. Копченова: «Прикладные задачи, как правило, решают специалисты, не являющиеся профессионалами в области разработки математических методов и программного обеспечения компьютеров. Поэтому естественно желание этих специалистов использовать готовые вычислительные методы и стандартное математическое программное обеспечение» [1, С. 9].
Для оценки рыночной стоимости Федеральными стандартами оценки [3] предусмотрены сравнительный, доходный и затратный подходы. При этом выбор применимого в условиях отдельного задания подхода или подходов обосновывается оценщиком исходя из целей и задач оценки, допущений и доступа к исходной информации, а также ее качества.
Сравнительный подход основан на использовании информации о ценах сопоставимых с оцениваемым объектом объектов-аналогов (по совершенным сделкам или предложениям совершить сделку). Доходный подход предполагает прогнозирование будущих доходов от использования объекта оценки, что для оценки сельскохозяйственной техники проблематично практически, поскольку она используется в сложном и длительно производственном цикле наряду с другими факторами производства. Затратный подход требует определение затрат на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки с учетом износа и устаревания. В условиях снятия техники и запасных частей к ней с производства получение достоверной информации об элементах затрат становится мало возможным. Таким образом, для подержанной сельскохозяйственной техники старых моделей сравнительный подход (при наличии развитого и активного рынка такой техники), а при отсутствии полных аналогов – затратный подход (на основе цен рынка с корректировкой на износ и устаревание) наиболее приемлемы.
В рассматриваемом модельном примере полные аналоги по выделенным существенным факторам, о которых есть информация (возрасту и времени последнего ремонта), отсутствуют. Поэтому принято решение использовать для оценки рыночные цены с корректировкой на износ и устаревание.
Математическая модель оценки может быть подобрана перебором доступных оценщику моделей с выбором модели, наиболее экономически адекватно описывающий объект в ситуации определенного задания. В рассматриваемом примере «старой» техники с неразвитым и неактивным рынком модели регрессионного анализа неприменимы вследствие недостаточного числа наблюдений (сопоставимых объектов). Так, в модельном примере присутствуют две факторные переменные и только четыре сопоставимых объекта, коэффициент R-квадрат показывает малую точность линейной модели регрессии и составляет всего 0,16, а коэффициенты модели и свободный член уравнения статистически не значимы (табл. 2).
Таблица 2 – Результаты определения линейной регрессии средствами Excel
Интерполяционный многочлен по формуле Лагранжа [2, С. 574] дает единственный многочлен, который принимает в узлах интерполяции те же значения, что и заданная функция. Такой многочлен может быть составлен не только по одному, но и по нескольким факторам (переменным в узлах интерполяции). Однако данный многочлен не гарантирует достоверные (обоснованные сущностью моделируемых процессов) прогнозы. Так, для рассматриваемого примера интерполяционный многочлен по переменным «возраст» и «ремонт» (табл. 1, столбцы 2 и 3) дает верные значения цены (табл. 1, столбец 4). Однако для оцениваемого объекта, значения переменных для которого не совпадают ни с одним узлом интерполяции, прогноз цены явно экономически не обоснован (2375 тыс руб.), так как на порядок превышает цену даже самого дорогого из сопоставимых объектов (узлов интерполяции) при сопоставимых со сравниваемыми объектами значениях факторных признаков. Вычислительная модель многочлена представлена на рис. 1 и рис. 2.
Рис. 1 – Вычислительная модель для прогнозирования на основе многочлена Лагранжа
Рис. 2 – Вычислительная модель для прогнозирования на основе многочлена Лагранжа (режим просмотра формул)
Таким образом, подбор статистически значимой функции для сельхозтехники может оказаться невозможным. Тогда предлагается использовать метод коэффициентов. Согласно данному методу, расчет оценочной цены будет включать следующие этапы:
Этап 1. По каждому из сопоставимых объектов определяется коэффициент (Ki) отношения цены к сумме возраста и числа лет, прошедших с последнего ремонта, – формула (1):
(1)
где Pi – цена i-го объекта;
Yoi – возраст i-го объекта;
Yri – число лет, прошедших с последнего ремонта i-го объекта.
В знаменателе формулы (1) используется сумма, а не произведение, чтобы избежать деления на ноль в случае, когда ремонт произведен в текущем году и объект после ремонта не эксплуатировался (Yr =0).
Этап 2. Расчет среднего коэффициента (
) отношения цены к сумме возраста и числа лет, прошедших с последнего ремонта, – формула (2):
(2)
где n – число сопоставимых объектов.
Таким образом, коэффициент определяется по формуле средней геометрической, которая выбрана для сохранения мультипликативно-кратного характера связи исходных показателей при расчете коэффициентов.
Этап 3. Определение цены оцениваемого объекта (P) по формуле (3):
(3)
Таблица 3 – Оценка объекта методом коэффициентов
В результате расчетов получена оценка 113 тыс. руб., что находится в диапазоне цен сопоставимых объектов. Сумма отклонений предсказанных цен от реальных цен сопоставимых объектов не превысила пять процентов, что свидетельствует о небольшой погрешности модели.
Предложенная модель может быть дополнена и видоизменена без существенных усилий и не требует специальное программное обеспечение, что делает ее гибкой и совместимой с другими моделями и подходами к оценке, которые могут быть сочтены допустимыми в конкретных условиях принятия управленческих решений.
Список литературы / References
- Амосов А.А. Вычислительные методы: Учебное пособие/ А.А. Амосов, Ю.А. Дубинский, Н.В. Копченова. – 4-е изд., стер. – СПб.: Издательство «Лань», 2014. – 672 с.: ил. – (Учебники для вузов. Специальная литература). – ISBN 978-5-8114-1623-3.
- Бронштейн И.Н. Справочник по математике для инженеров и учащихся втузов: Учебное пособие/ И.Н. Бронштейн, К.А. Семендяев. – СПб.: Издательство «Лань», 2010. – 608 с.: ил. – (Учебники для вузов. Специальная литература). – ISBN 978-5-8114-0906-8.
- Федеральные стандарты оценки [Электронный ресурс] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/ (дата обращения: 30.04.2017).
Список литературы на английском языке / References in English
- Amosov A.A. Vychislitel'nye metody: Uchebnoe posobie [Computational methods: manual]/ A.A. Amosov, Ju.A. Dubinskij, N.V. Kopchenova. – 2nd edition, ster. – SPb.: Izdatel'stvo «Lan'», 2014. – 672 p.: il. – (Uchebniki dlja vuzov. Special'naja literatura). – ISBN 978-5-8114-1623-3. [in Russian]
- Bronshtejn I.N. Spravochnik po matematike dlja inzhenerov i uchashhihsja vtuzov: Uchebnoe posobie [Handbook of mathematics for engineers and pupils of technical colleges: manual]/ I.N. Bronshtejn, K.A. Semendjaev. – SPb.: Izdatel'stvo «Lan'», 2010. – 608 p.: il. – (Uchebniki dlja vuzov. Special'naja literatura). – ISBN 978-5-8114-0906-8. [in Russian]
- Federal'nye standarty ocenki [Federal appraisal standards] [Electronic resource]/ URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_126896/ (accessed: 30.04.2017). [in Russian]