АНАЛИЗ СООТНОШЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТИ

Назаров К.С.¹, Валиев Д.С.²

¹ORCID: 0000-0001-8406-7381 Аспирант, ² Кандидат экономических наук, Государственный университет по землеустройству

АНАЛИЗ СООТНОШЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТИ 

Аннотация

В статье проведен анализ соотношения рыночной и кадастровой стоимостей 365земельных  участков Московской области. Для проведения аналитических исследований была создана база данных с использованием языка программирования высокого уровня Delphi. Было установлено, что в 44,1% случаев кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную, а в 35,6% -- напротив, кадастровая стоимость была значительно ниже рыночной. Проведенный корреляционно-регрессионный анализ позволил выявить различия в значимости отдельных параметров, характеризующих участки для рыночной и кадастровой стоимостей. Следовательно, проведенный корреляционный анализ показал, что имеющиеся существенные различия в размере кадастровой и рыночной стоимостей.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельные участки.

Nazarov K.S.¹, Valiev D.S.²

¹Postgraduate student, ² PhD in Economics, State University of Land Management

ANALYSIS OF THE LANDS CADASTRAL AND MARKET VALUE CORRELATION IN MOSCOW REGION

Abstract

The article analyzes the relation of market and cadastral values of 365 land plots of the Moscow Region. Analytical research database was created using high-level programming language Delphi. It was found that cadastral value of 44.1%  land plots significantly higher than the market once, and 35.6% - on the contrary, the cadastral value was significantly lower than the market once. Correlation and regression analysis revealed differences in the significance of individual parameters characterizing the land plots for the market and cadastral values. Therefore conducted a correlation analysis has shown that the existing major differences in the amount of cadastral and market value.

Keywords: cadastral value, market value, land pots.

Введение.

Кадастровая стоимость земельных участков, установленная в процессе государственной кадастровой оценки определяется как рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная методами массовой оценки [1]. При этом оценщиками могут быть применены разные технические приемы и подходы определения кадастровой стоимости, которые имеют разную точность. Следовательно, определение кадастровой стоимости предполагает отклонения в большую или меньшую сторону, и кадастровая стоимость конкретного участка может не соответствовать рыночной при проведении оценки стоимости одновременно большого количества объектов оценки или в случае отсутствия достоверной рыночной информации из-за неразвитости рынка или по другим объективным причинам. Согласно, правилам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости" [2]. Согласно утверждённым Методическим указаниям расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических с- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов [3]. Наиболее существенным фактором является масштаб сделки при этом учитывается функция "удельная стоимость (руб./кв. м) - площадь участка  (кв. м)" имеет логарифмическую зависимость [4]. Важное значение имеет местоположение объекта оценки и транспортная доступность к объекту оценки. Согласно существующим представлениям оценка последнего фактора должна учитывать сравнение качества подъездных путей. Только этот фактор может изменять стоимость участка в пределах 30% (±15%). Инженерные коммуникации и инфраструктура также может влиять на реальную стоимость участка [5].

Для кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin, не учитывающая ряда параметров, которые могут иметь важное значение для конкретных земельных участков и в тоже время перегружены дескрипторами. Поэтому возникает необходимость  в разработке базы данных объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка и приблизить параметры кадастровой и рыночной стоимости  земельных участком, что имеет существенное значение для оптимизации налогообложения. База данных позволит также хранить, визуализировать и анализировать данные о земельных участках, что существенно усиливает их роль в информационном обеспечении земельно-оценочных работ.

В Подмосковье значительно выросла кадастровая стоимость земельных участков и в ряде случаев она существенно превысила рыночную стоимость земли. В настоящее время в связи со значительным повышением стоимости земельных участков и начислением налогообложения на основании кадастровой стоимости оптимизация методов оценки ее оценки представляется весьма актуальной. С одной стороны налоговые выплаты являются важным источником пополнения доходов муниципальных образований Московской области, а с другой завышенная кадастровая стоимость земельных участков является нарушением Законодательства РФ и может быть предметом судебного разбирательства [6-8 ]. Поэтому, для актуализации кадастровой стоимости участков представлялось целесообразным создать базу данных,  включающую основные показатели, используемые для оценки стоимости земельных участков, с помощью которой можно определить количество участков с заниженной или завышенной кадастровой стоимости  и с использованием корреляционно-регрессионного анализа выявить причины расхождений в рыночной и кадастровой оценках земельных участков.

Материалы и методы.

В настоящей работе были использованы первичные данные любезно предоставленные ООО «NEOWEGA».

Для проведения аналитических исследований была создана база данных с использованием языка программирования высокого уровня Delphi. Входными данными в этой программе являлась база данных о рыночной стоимости различных участков Московской области, созданная с помощью компонента для работы с базами данных Borland Delphi Database Desktop. Для создания использовался драйвер баз данных Paradox 7.0. Для администрирования этих баз данных, в Borland Delphi Administrator был создан Alias (Псевдоним) kurs.

В результате проведенных процедур была создана база данных Paradox с соответствующими полями, их типами и размерностями, с указанием ключевых полей. Поля имели числовые или символьные значения.

После заполнения базы данных был сформирован файл формата DВ. Далее его конвертировали в файл Exel для проведения корреляционного и регрессионного анализа с помощью программы STATISTIKA 6. Был использован коэффициент ранговой корреляции Спирмена – непараметрический метод, который применяется с целью статистического изучения связи между явлениями. В данном случае определяли фактическую степень параллелизма между количественными рядами изучаемых признаков и дается оценка тесноты установленной связи с помощью количественно выраженного коэффициента. Расчет коэффициента ранговой корреляции Спирмена с использованием указанного пакета программ.

Результаты и обсуждение.

Проведенный анализ показал, что из 365 участков в 44,4% (165 участков) отмечается превышение КС над рыночной не менее, чем на 20%, в 35,5% (130 участков) имеет место обратная ситуация – кадастровая стоимость уступает рыночной и только в 20,3% (74 участка) имеет место соответствие рыночной и кадастровой стоимостей (табл. 1).

На следующем этапе (второй фильтр) была оценена степень различий превышение КС над рыночной среди участков 1 группы. При этом были сформированы 4 подгруппы участков с превышением КС над рыночной не менее чем на 30%:

1а – превышение в диапазоне 30%-40%;

1б – превышение в диапазоне 41%-50%;

1в – превышение в диапазоне 51%-60%;

1г – превышение в диапазоне 61%-70%;

1д – превышение  более 70%;

Из 165 участков первой группы  55,8% (92 участка) имели существенное, не мене 30% превышение КС над рыночной. При этом 22,8% (21 участок) характеризовались превышением в диапазоне 30%-40%; 32,6% (30 участков) – в диапазоне 41%-50%; 22,8% (21 участок) – в диапазоне 51%-60%; 12% (11 участков) – в диапазоне 61%-70%; и 2,2 (2 участка) – более 70% (рис. 1).

Следует также отметить что сходная ситуация имеет место и в группе 2, в которой из 130 участков 37% имеют КС ниже рыночной не мене чем на 30%, а отдельных участков эта разница достигает 59%-63%.

 

Таблица 1 –  Распределение участков по соотношению кадастровая/рыночная стоимости

Категория соотношения кадастровой и рыночной стоимости	Количество участков (%)
Выше рыночной	161 (44,1%)
Ниже рыночной	130 (35,6%)
На уровне рыночной	74 (20,3%)

     

Рис.  1 – Участки, для которых кадастровая стоимость превысила не менее чем на 30% рыночную

 

С использованием базы данных были определены зависимости соотношения рыночной и кадастровой стоимости от показателей, используемых для оценки рассматриваемых параметров.

Проведенный анализ участков с завышенной и заниженной кадастровой стоимостью с использованием поисковой системы созданной базы данных позволил выявить наиболее значимые показатели, которые определяют стоимость участка. Часть участков имеет завышенную стоимость кадастровую (выделено красным цветом) по сравнению с рыночную, а часть – заниженную (выделено синим цветом). Как показано на рисунке 2 медианные значения рыночной и кадастровой стоимости в целом достоверно не различаются, хотя диапазоны размахов значений различны.

На следующем этапе был проведен корреляционно-регрессионный анализ зависимости наиболее значимых показателей  и рыночной и кадастровой стоимостей участков.

Рис. 2 – Медианные значения кадастровой и рыночной стоимостей

Рис. 3 – Корреляция между показателями и кадастровой (А) и рыночной (Б) стоимостью

 

В результате проведенного исследования показано, что отмечается тесная взаимосвязь между рыночной и кадастровой стоимостью. Наиболее значимыми показателями, определяющими кадастровую стоимость являются наличие коммуникаций на участке (р=0,044392), и расстояние от МКАД (0,000991). Для рыночной стоимости наиболее значимы наличие подъездных путей к участкам, коммуникации и наличие леса, при этом в отличие от кадастровой стоимости расстояние от МКАД (основные участки наводятся в пределах 35-45 км от МКАД) незначимы (р=0,627912). Полученные в результате корреляционно-регрессионного анализа данные свидетельствую о существенных различиях значимости отдельных показателей влияющих на кадастровую и рыночную оценку земельных участков.

Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точка зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении  о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационного системы земельного кадастра.

В настоявшем исследовании была создана база данных, позволяющая вносить новые параметры и пополняться новыми сведениями о земельных участках. Предложенная система поиска позволяет сортировать и группировать участки, внесенную базу, по различным показателям  или их совокупностям и проводить анализ влияния каждого и/или группы дескрипторов на стоимость участков.

Таким образом, массовая оценка земельных участков при использовании современных методов математического моделирования не позволяет адекватно оценить стоимость участков и оставляет широкое поле для возможностей оспаривания кадастровой стоимости, как основного параметра для расчета налогообложения земельных участков. Для актуализации кадастровой стоимости земельных участков Московской следует оценивать не земли населенных пунктов и кадастровые кварталы, а конкретные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет.

Литература

1. Федеральный Закон об оценочной Деятельности в Российской Федерации, №135-ФЗ, 1998  (ред. от 26.04.2016) [Электронный ресурс] URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения 03.05.2016).
2. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель") [Электронный ресурс] URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения 07.04.2016).
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.05.2007 N 9370) [Электронный ресурс] URL http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_68050/ (дата обращения 07.05.2016).
4. Власов А.Д. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под объектами в поселениях (модель влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость) // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2005. – №1 [Электронный ресурс] URL: http://niek.ru/Met/met006.htm.] (дата обращения 03.04.2015).
5. Козлов В.В. и Козлова Е.В. Системный подход к оспариванию кадастровой стоимости земли. Аналитическая справка "Анализ судебной практики оспаривания кадастровой стоимости земельных участков". ООО "БК-Аркадия", 2013. [Электронный ресурс] URL: http://goo.gl/c2pumD (дата обращения 03.04.2015).
6. Назаров К.С.,  Валиев Д.С.,  Киселевская Л.Е.. Юридические аспекты актуализации кадастровой оценки земельных участков // Гуманитарные и социальные науки. – 2014 – №6. – С. 77-85
7. Назаров К.С., Валиев Д.С. Проблемы и пути совершенствования оценки кадастровой стоимости земельных участков // Сборник научных трудов / М-во сельского хоз-ва Российской Федерации, Федеральное гос. бюджетное образовательное учреждение высш. проф. образования  Гос. ун-т по землеустройству; [ред.: Варламов А. А. (отв. ред.) и др.]. Москва: ГУЗ, 2013. – С. 55-62
8. Валиев Д.С. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011. – №6. – С. 60-64

References

1. Federal Law On Valuation Activities in the Russian Federation, №135-FZ, 1998 (ed. By 26.04.2016) [electronic resource] URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (reference date 05/03/2016 ).
2. Government Decree of 08.04.2000 N 316 (rev. Dated 30.06.2010) "On approval of the Rules of state cadastral valuation of land") [electronic resource] URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (reference date 07.04.2016).
3. The Ministry of Economic Development Order dated 15.02.2007 N 39 (as amended on 11.01.2011.) "On Approval of the Guidelines for state cadastral valuation of land settlements" (Registered in the Ministry of Justice 02.05.2007 N 9370) [Electronic resource] URL http: //www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_68050/ (Reference date 05/07/2016).
4. Vlasov A.D. Problems of cadastral valuation of land plots under the settlements (model of the influence of land the size of its market value) // Property relations in the Russian Federation. 2005. N 1 [Electronic resource] URL: http://niek.ru/Met/met006.htm] (Reference date 03.04.2015)
5. Kozlov VV and Kozlova EV. A systematic approach to contesting the cadastral value of land. Analytical Review "Analysis of judicial practice contesting the cadastral value of land." OOO "BK-Arkadia", 2013. [Electronic resource] URL: http://goo.gl/c2pumD (Reference date 04/03/2015).
6. Nazarov KS, Valiev DS, Kiselevskaya LY .. Legal aspects of updating the cadastral valuation of land // Humanities and Social Sciences. – 2014 – №6. –- P. 77-85
7. Nazarov K.S., Valiev D.S. Problems and ways to improve the assessment of the cadastral value of land // Collection of scientific works / M of rural households Islands of the Russian Federation, the Federal State. budget institution of higher. prof. State education. Univ of Land Management; [Ed .: Varlamov A.A . et al.]. Moscow: GILM, 2013. - P. 55-62
8. Valiev D.S. Improving the state cadastral valuation of agricultural land // Land management, a cadastre and monitoring of lands. – 2011. – № 6. – P. 60-64