ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ

Казакова Е.Б.

К.ю.н, доцент кафедры «Частное и публичное право» Пензенского государственного университета

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДНА ИЗ ФОРМ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЖИЛЬЕ

Аннотация

В статье показаны причины достаточно активного применения механизма ипотеки в целях разрешения жилищных вопросов. Особо отмечается, что проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование является одной из актуальных в современных условиях. В связи с этим, используя опыт развитых стран, делаются выводы о перспективах развития данного правового института в нашей стране.

Ключевые слова: ипотека, ипотечное кредитование, право на жилье, решение жилищного вопроса

Kazakova Evgenia Borisovna

candidate of legal Sciences, associate Professor, Penza state University, associate Professor of «Private and public law»

 MORTGAGE LENDING AS A FORM OF CITIZENS' RIGHTS TO HOUSING

Abstract

The article describes the causes enough active use of the mechanism of the mortgage in order to resolve housing issues. It emphasizes that the problem of formation and development of the property market and the use of such forms of financing investments in real estate as mortgage lending is one of the most urgent today. In this regard, using the experience of developed countries, conclusions about the prospects of development of legal institutions in our country.

Keywords: mortgage, mortgage lending, the right to housing, and housing decision

Право гражданина на жилье является одним из основных конституционных прав. В литературе уже приводились аргументы в пользу признания права на жилище неотъемлемым правом человека. Такое положение признается отвечающим международно-правовому пониманию о свободах человека.

Одной из самых длящихся проблем современного российского государства является проблема обеспеченности достойными жилищными условиями значительной части населения нашей страны.

Развитие рынка жилой недвижимости в нашей стране сопровождается бурным ростом цен на квадратные метры жилья, на фоне снижения платежеспособности населения и растущей с каждым годом инфляцией. Следствием этих процессов стало невозможным приобретение большинством россиян квартир и индивидуальных домов в собственность, что послужило толчком к возрождению в нашей стране ипотечного кредитования. Правительство1Российской Федерации видит развитие ипотечного кредитования1как1выход из данной проблемы, наряду с строительством социального жилья и изменением стандартов жилищного обеспечения.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Основные участники ипотечного кредитования: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, страховые компании, оценочные агенства, инвесторы, правительство.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить доступный режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.

Ипотека в нашем государстве развивалась циклично: то появлялась, то снова исчезала. Равномерного развития, которое шло в развитых странах мира, эта система кредитования была лишена. В связи с этим в переходный этап для нашего государства эксперты отмечали ряд проблем правового регулирования института ипотеки, большинство из которых, к настоящему времени, удалось разрешить.

Целесообразно заметить, что существенное значение для правоприменительной практики имеют также официальные разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеке). Судебная практика по договорам ипотеки не является скудной. Но в то же время она недостаточна для того, чтобы в полном объеме урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне, и, не можем не заметить, весьма противоречива (например, в некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства), а в конкретных ситуациях судебные акты по одному и тому же вопросу зачастую противоречат друг другу.

Тем самым, напрашивается мысль о том, что в настоящее время органы законодательной и исполнительной власти заинтересованы не столько в принятии базовых нормативных актов, регулирующих ипотеку, сколько в создании нормативно-правовой базы для ее дальнейшего совершенствования.

Кроме того, на уроне субъектов Российской Федерации ведется активная работа, и за последнее десятилетие было создано 80 ипотечных программ по субсидированию ипотеки в регионах страны. Однако, не обошлось и без противоречий. Высказана, например, точка зрения на разрабатываемые в различных субъектах Российской Федерации ипотечные механизмы как не пригодные для широкого распространения в виду их убыточности в рыночных условиях. Выполнение социальных функций кредитованием, получаемым под заниженные проценты с привлечением государственных субсидий мешает, по мнению сторонников такой точки зрения, формированию эффективной системы жилищного кредитования, отвечающей экономическим реалиям.

Одни авторы полагают, что подобное занижение и субсидирование препятствует реинвестированию и привлечению частных инвесторов в жилищный сектор; другие считают, что система ипотечного кредитования — это рыночное, а не дотационное явление. Субсидируемая система ипотечного кредитования способна, дескать, погубить слабые пока ростки банковской и контрактно-сберегательной моделей, а госбюджет не сможет длительно выдерживать такое субсидирование.

Заметим, что у мнений противников придания социальной функции ипотечному кредитованию есть немало выглядящих убедительными аргументов эконометрического свойства. Однако эти аргументы продиктованы заботой об успешности коммерческого банковского дела, а не заботой об экономическом благополучии социальной среды. Между тем, вне такой среды у этого дела не может быть положительных перспектив.

Можно констатировать, что за более чем десятилетний срок разработки в нашей стране ипотечной системы, были достигнуты определенные положительные результаты. В частности, создан ряд особых институтов, определенный опыт накопился у банков и иных кредитных учреждений.

Помимо участников рынка, огромный опыт накопили наши суды. Анализируя судебную практику, мы можем увидеть, с какими реалиями сталкивается идеальная правовая модель ипотеки в нашей стране. Поскольку большинство ипотечных договоров во всем мире заключается для приобретения жилых помещений, участниками судебного разбирательства оказываются простые граждане. И обращение взыскания на единственное жилье должника, и раздел имущества, а вместе с тем, и общих долгов супругов, и обращение взыскания на уже измененный предмет залога (например, квартира сгорела после пожара) — вот болевые точки ипотечной правовой конструкции. Прибегая к помощи судебной практики, разумеется, каждый из этих споров можно решить. Однако на законодательном уровне необходимо зафиксировать механизмы преодоления этих кризисных ситуаций, встречающихся повседневно в судебной практике.

Кроме этого законодателям субъектов Российской Федерации, необходимо продолжить позитивную и правильную законодательную политику по подготовке ипотечных программ субсидиарного характера. Ипотечное кредитование жилой недвижимости является эффективным способом разрешения многих важных социальных и экономических проблем, существующих в нашей стране.

Тем не менее, по мнению многих специалистов, в правовом аспекте у ипотеки как у средства обеспечения обязательства имеются существенные нюансы, особенно в части разрешения споров по поводу ипотеки судами. Кроме того, финансовый кризис 2008 года, спровоцированный нерациональной политикой Соединенных Штатов Америки в отношении ипотечного жилищного кредитования поставил ряд вопросов о вдумчивом заимствовании зарубежного опыта, как позитивного, так и отрицательного.

Однако как финансовый инструмент, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. 23.05.2015) // Российская газета. – 1994. - № 238, 239.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 06.04.2015) // Российская газета. – 1996. - № 23,24,25,27.

References

1. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' pervaja) ot 30.11.1994 № 51-FZ (v red. 23.05.2015) // Rossijskaja gazeta. – 1994. - № 238, 239.
2. Grazhdanskij kodeks Rossijskoj Federacii (chast' vtoraja) ot 26.01.1996 № 14-FZ (v red. 06.04.2015) // Rossijskaja gazeta. – 1996. - № 23,24,25,27.