РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА МЕЗОУРОВНЕ

Лисицкая Т.С.¹, Науменко М.А.²

¹Кандидат экономических наук, доцент²ORCID:0000-0001-6864-7159, Магистр, Ростовский государственный строительный университет

РИСК-МЕНЕДЖМЕНТ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА МЕЗОУРОВНЕ

Аннотация

В условиях высокой турбулентности российской экономики особое значение приобретает изучение инвестиционных рисков недвижимости. Цель статьи − исследование особенностей проявления рисковой составляющей регионального рынка недвижимости в период нестабильной макроэкономики. В статье описываются результаты авторского анализа риска инвестирования в рынок недвижимости Ростовской области. Особое внимание уделено проведению сравнительного анализа показателей, характеризующих негативные последствия кризисных явлений, вызванных циклическими колебаниями экономики и неэкономическими факторами. Результаты анализа рисковой составляющей рынка недвижимости позволяют сформулировать задачу современного риск-менеджмента в инвестиционно-строительной деятельности - изучение поведенческих особенностей участников рынка недвижимости и разработка методов и моделей оптимальных путей минимизации инвестиционных рисков.

Ключевые слова: инвестиции, рынок недвижимости, инвестиционно-строительная сфера, риск-менеджмент.

Tatiana Lisitskaya¹, Maria Naumenko²

¹PhD in Economics, Associate professor, ²ORCID: 0000-0001-6864-7159,Master, Rostov State University of Civil Engineering

RISK MANAGEMENT IN INVESTMENT AND CONSTRUCTION ACTIVITIES AT THE REGIONAL LEVEL

Abstract

In conditions of high turbulence of Russian economy the study of real estate investment risk is particularly important. The purpose of this article is to research a characteristic of risk component of the regional real estate market in the period of macroeconomic instability. The article describes the results of the author's analysis of the investment risk in real estate market in Rostov region. Particular attention is given to the comparative analysis of parameters describing the negative effects of the crisis caused by cyclical fluctuations in the economy and non-economic factors. The results of the analysis of the risk component in real estate market make it possible to formulate the problem of modern risk management in the investment and construction activity - the study of behavioral characteristics of the real estate market participants and the development of methods and models of the best ways to minimize investment risks.

Keywords: investment, the real estate market, investment and construction sphere, risk management.

В условиях современной экономики поддержание высокого уровня инвестиций в отрасль строительства и рынок недвижимости делает эту сферу одной из тех, которые оказывают большое влияние на экономическое развитие страны. Тем не менее, получение большой прибыли от инвестиций сопряжено с угрозой потерь, т.е. с инвестиционными рисками. Снизить вероятность наступления рисков позволяют инструменты риск-менеджмента.

В данной статье делается акцент на инвестиционных рисках, сопряженных именно с недвижимостью как результатом реализации инвестиционных проектов, в котором сконцентрированы все риски, сопровождающие процесс создания объекта (от проектных решений до готового объекта).

Рынок недвижимости является сложным, разнородным и цикличным, следовательно, для эффективного применения методов риск-менеджмента потенциальный инвестор должен владеть полной (иметь потенциальную возможность получить) информацией не только о конкретном объекте вложения средств, но и о состоянии рынка недвижимости в целом. Таким образом, принятие взвешенных решений и целесообразность инвестирования в инвестиционно-строительную сферу обусловливает необходимость анализа рисковой составляющей рынка недвижимости.

Учитывая тот факт, что рынок недвижимости по своему характеру локален, в данной статье будут представлены результаты исследований инвестиционной привлекательности и рисковой составляющей рынка недвижимости Ростовской области за период 2008-2015 гг. В основу исследований положены показатели, характеризующие ключевые тенденции строительной отрасли во взаимосвязи с показателями финансового сектора, поскольку именно финансирующая сторона нуждается в объективной оценке рисковой составляющей рассматриваемого рынка.

За период существования отечественной рыночной экономики произошло два масштабных кризисных явления: дефолт 1998 года и  мировой экономический кризис 2008 года. Тем не менее, мотивы нынешней турбулентности отечественной экономики иные.

Глобальная рецессия 2009 года, связанная с общей цикличностью экономического развития, дисбалансами международной торговли и движением капиталов, а также перегревом кредитного рынка и особенно проявившегося его следствием ипотечного кризиса, явилась следствием кризиса ликвидности российских банков, резкого падения биржевых индексов РТС и ММВБ, падения цен на экспортную продукцию. В этих условиях риски корпоративного сектора отечественной экономики во многом были спровоцированы чрезмерными заимствованиями в условиях глубокого тройного шока: со стороны условий внешней торговли, оттока капитала и ужесточения условий внешних заимствований.

Восстановление глобальной экономики проходило неравномерно и усугублялось валютными войнами. Оптимистичные прогнозы усиления глобального экономического роста и практически полного восстановления мировой экономики до докризисного уровня в 2014 году не оправдались.

Конфликт на Украине, начавшийся в 2013 году, вызвал геополитические риски и обусловил неустойчивость мирового экономического роста, что в полной мере проявилось в политике санкций в отношении России.

В таких условиях возникает необходимость изучения направлений кризисных явлений, оценки возможных последствий возникающих рисков и выработки адекватной системы риск-менеджмента.

Учитывая зависимость региональных рынков недвижимости от национальных тенденций, были отобраны показатели, представляющие особую важность для системы риск-менеджмента (табл. 1).

Таблица 1– Система показателей анализа рынка недвижимости в периоды кризисных явлений[1]

Показатель	Характеристика
Макроэкономические показатели
ВВП	Показатель уровня экономического развития страны
Инфляция	Фактор риска, характеризующий возможность обесценивания реальной стоимости капитала, выраженного в форме денежных активов, а также ожидаемых доходов и прибыли
Изменение курса национальной валюты	Обесценивание национальной валюты (девальвация) имеет негативное влияние на основные макроэкономические показатели
Изменение цен на нефть	Показатель, оказывающий влияние на ВВП и финансовые потоки
Показатели рынка недвижимости
Средние цены на рынке жилья	Показатель  оценки рыночной стоимости жилья
Среднедушевые доходы населения	Фактор, влияющий на величину доступности жилья
Общая площадь введенного жилья в тыс. кв. м	Основной показатель эффективности строительной отрасли. Показатель стоимости строительства
Объем выданных ипотечных кредитов	Формирует спрос на рынке жилья

 

Сравнительный анализ динамики национального и регионального рынка недвижимости в периоды кризисов 2008 и 2014 годов позволил определить их ключевые характеристики, представленные в таблице 2.

 

Таблица 2 – Сравнительный анализ динамики показателей национального и регионального рынка недвижимости в периоды кризисных явлений[2]

Показатели	2008		2009	2014
1	2		3	4
Характерные инвестиционные риски	Финансовые риски: валютный, процентный, кредитный, риск ликвидности			Политический риск, страновой риск, экономический риск, риск ликвидности
Макроэкономические показатели
Темпроста ВВП,%	5,2		-7,8	0,6
Инфляция,%	13,3		8,8	11,4
Девальвация,%	20		3	72
Снижение цен на нефть,%	68,9		35	46,2
Показатели рынка недвижимости
Темп роста средних цен на рынке жилья в РФ, %		21	-3		2
в т.ч. Ростовская область, %		32	-32		2
Темп роста среднедушевых доходов населения в РФ, %		20	14		7
в т.ч. Ростовская область, %		29	-16		11
Темп роста общей площади жилых домов в РФ, %		6	-6		16
в т.ч. Ростовская область, %		18	-96		9
Темп роста объемов выданных ипотечных кредитов в РФ, %		18	-77		30
в т.ч. Ростовская область, %		20	-77		43

 

Темп роста ВВП в 2014 году меньше аналогичного показателя 2008 года, однако, стоит обратить внимание на постшоковую реакцию экономики - в 2009 году рецессия составила 7,8%, падение физического объема ВВП в 2015 году составило 3,7%. Следовательно, колебания последних лет можно скорее назвать стагнацией, чем серьезным спадом в экономике.

Показатель уровня инфляции для обоих анализируемых периодов оказался примерно на одном уровне: 13,3% и 11,4% соответственно. Отметим, что на итоговый уровень 2014 года существенное влияние оказала ускорившаяся девальвация рубля.

Рынок недвижимости в 2008 году под влиянием нарастающего экономического кризиса пережил снижение количества сделок: снижение на 15,9% относительно 2007 года. В 2014 была несколько иная ситуация: в отдельные месяцы года (март-апрель и конец декабря) наблюдался ажиотажный спрос на жилье.

Темп роста средней стоимости жилья в 2008 году превысил аналогичный показатель в  2014 года. Однако к концу 2008 года показатель стал снижаться, что привело к падению в 2009 году стоимости квадратного метра в среднем на 5-10%. По итогам 2014 года, наоборот, наблюдался рост цен в рублевом эквиваленте, наиболее резки колебания отмечены в 1 и 4 квартале. Средняя стоимость квадратного метра на рынке жилья увеличилась на 2 % к концу анализируемого периода.

Ситуация со среднедушевыми доходами граждан существенно отличается от 2008 года, когда темпы роста показателя превышали инфляцию и соответствовали уровню девальвации национальной валюты. В 2014 году рост показателя составил 7%, но этого явно недостаточно для компенсации роста цен и девальвации рубля. Отметим, что в Ростовской области доходы населения выросли на 16%, что свидетельствует об имеющихся у региона драйверах роста и высокой инвестиционной активности в последние годы.

Главной причиной расширения рынка недвижимости в 2014 году стала большая активность на рынке ипотеки. Объем ипотечного кредитования в 2014 году в России составил 1,76 трлн. рублей. По словам аналитиков, это абсолютный рекорд за всю историю существования российского рынка ипотечного кредитования. Для сравнения – в 2008 году этот показатель составил 655,8 млрд. рублей, т.е. почти в три раза меньше. При этом средняя ставка по ипотеке в 2008 и в январе-ноябре 2014 года была зафиксирована примерно на одном и том же уровне – 12,9% и 12,65% годовых соответственно, что свидетельствует о повышении доступности данного кредитного инструмента и изменении стимулов, определяющих инвестиционное поведение участников рынка.

Общие тенденции рынка жилья в периоды 2008 и 2014 годов, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных рынков, в том числе для Ростовской области.

По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о том, что экономическая ситуация в 2014 году в определенной степени повторяет сценарий 2008 года, но, в отличие от предыдущих кризисных явлений, когда под влиянием кризиса снижался спрос на товары, в том числе недвижимость, девальвация рубля в 2014 году спровоцировала увеличение покупательской активности на различных сегментах, в том числе на рынке недвижимости. Доля инвестиционных сделок на рынке недвижимости в течение года увеличилась с 10-15% до 20-30%. Заметим, что рынок недвижимости рос в первую очередь благодаря ипотечному кредитованию – на первичном рынке в проектах массового сегмента доля ипотеки по состоянию на конец года достигала 40-60%. Сравнительная характеристика причин кризисов и их влияния на рынок недвижимости приведена в таблице 3.

 

Таблица 3 – Причины кризисов и их влияние на рынок недвижимости[3]

Мировой экономический кризис 2008 года	Кризис геополитических решений 2014 года
Причины
1.    Крах ипотечного рынка и рынка недвижимости США; 2.    Отток капитала из стран, том числе из России; 3.    Рост процентных ставок на рынке межбанковских кредитов; 4.    Резкое падение цен на нефть; 5.     Нарушение функционирования мировой экономики	1.     Замедление экономического роста страны; 2.     Резкое падение цен на нефть; 3.     Увеличение долговой нагрузки по корпоративному сектору и домашним хозяйствам; 4.     Инфляция; 5.     Снижение числа экономически активных россиян; 6.     Отток капитала, в том числе интеллектуального; 7.     Геополитические изменения; 8.     Локальные антироссийские санкции
Влияние на рынок недвижимости
1.    Участникам инвестиционно-строительных проектов отказывали в пролонгации или реструктуризации задолженности; 2.    Сокращение темпов строительства нового жилья, приостановка объектов; 3.    Проблемы финансирования строительства; 4.    Сокращение спроса на жилье; 5.    Банкротство большого числа застройщиков, в результате чего появилось большое число обманутых дольщиков; 6.    Трансформация рынка-продавца в рынок-покупателя	1.    Прогнозирование падения цен на недвижимость на 3% ежегодно; 2.    Спрос на жилье не изменился, при этом уровень предложения снизился; 3.    Сохранение цен на жилье; 4.    Уменьшение покупательской способности граждан вследствие повешения кредитных ставок; 5.    Массовые инвестиции в недвижимость

 

Тем не менее, стоит отметить самые важные отличия кризисов 2008 и 2014 годов, выявленные в ходе анализа.

Сильная волна мирового экономического кризиса была вызвана несбалансированной политикой финансовых институтов в отсутствии ограничений со стороны государства. Мультипликативные эффекты проявились на финансовых рынках и рынках недвижимости. Последствиями для российского рынка недвижимости стали: убытки участников инвестиционно-строительной сферы, снижение деловой активности, миграция рабочей силы, приостановка строительства ряда объектов, массовое банкротство предприятий-застройщиков, появилась общенациональная проблема «обманутых дольщиков».

Тем не менее, мировой кризис 2008 года стал предпосылкой  для структурных и законодательных изменений в нашей стране, приведшей к реструктуризации участников рынка недвижимости. В результате многочисленных слияний и поглощений в строительной сфере образовались крупные строительные холдинги, с четким распределением доли участников. Такие объединения позволили создать предпосылки для формирования института «финансово-устойчивых» профессиональных инвесторов и управляющих (девелоперов), развития стандартизации в области менеджмента рисков.

Подводя итог сравнительному анализу проявления рисков на рынке недвижимости в периоды кризисов 2008 и 2014 годов, можно заключить, что не зависимо от предпосылок кризиса, от его характеристик, последствия для рынка жилья всегда одинаковы - потеря ликвидной позиции участников рынка и потеря возможности кредитного расширения, что является одними из самых важных инвестиционных рисков.

Сегодня мы наблюдаем переход к становлению институтов рынка, таких как защита прав инвесторов, появление стратегических инвесторов, института квалифицированных управляющих и т.д. Все это позволит развивать формы коллективного инвестирования, структурировать участников рынка и развивать инструменты риск-менеджмента в инвестиционно-строительной деятельности, ключевым из которых может стать разработка сценариев возможных решений на основе мультиагентного имитационного моделирования.

[1]Составлена авторами работы по материалам периодических изданий [2]Составлена авторами работы по материалам периодических изданий и официальной статистики [3]Составлена авторами работы по материалам периодических изданий

Литература

1. Анализ возможности возникновения «пузыря» на российском рынке недвижимости / Дробышевский С. М. [и др.]. - М.: ИЭПП, 2009. – 136 с.:ил. - (Научные труды / Ин-т экономики переходного периода; № 128).
2. Доронкина Л. Н. Управление инвестиционными рисками в строительстве: Автореф. дис. д-ра.экон. наук. – М.: 2010. – 42с.
3. Лисицкая Т. С.Управление финансовыми ресурсами подрядных организаций: монография / Лисицкая, Татьяна Сергеевна. - Ростов н/Д. : Ростовский гос. строит. университет, 2013. - 145 с.
4. Джеймс С. Ван Хорн, Джон М. Вахович, мл. Основы финансового менеджмента - 12-е изд. – М.: Вильямс, 2010. – 1232 с.
5. Пейзер Р., Гамильтон Д. Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса: пер. с англ. - М: Манн, Иванов и Фербер, 2015. – 462 с.
6. Антонова А.С., Аксенов К.А. Многокритериальное принятие решений в условиях риска на основе интеграции мультиагентного, имитационного, эволюционного моделирования и численных методов// Инженерный вестник Дона. - 2012.  - № 4-2 (23).  - С. 99.
7. Калашникова Е.Ю. Риски в системе инвестирования и финансирования в недвижимость// Вестник Северо-Кавказского федерального университета. -2014.- № 3 (42). -С. 314-318.
8. Мотченко А.В. Многокритериальное моделирования финансовых рисков// Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. - 2010. - № 2. - С. 173-178.
9. Полховская Т.Ю. Институализация финансирования недвижимости// Интернет-журнал Науковедение. - 2013. - № 5 (18). - С. 146.
10. Семенов М.Е. Особенности взаимодействия участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства// Интернет-журнал Науковедение. - 2013. - № 3 (16). - С. 141.

References

1. Analiz vozmozhnosti vozniknovenija «puzyrja» na rossijskom rynke nedvizhimosti / Drobyshevskij S. M. [i dr.]. - M.: IJePP, 2009. – 136 s.:il. - (Nauchnyetrudy / In-t jekonomiki perehodnogo perioda; № 128).
2. Doronkina L. N. Upravlenie investicionnymi riskami v stroitel'stve: Avtoref. dis. d-ra.jekon. nauk. – M.: 2010. – 42s.
3. Lisickaja T. S. Upravlenie finansovymi resursami podrjadnyh organizacij: Monografija / Lisickaja, Tat'jana Sergeevna. - Rostov n/D. :Rostovskijgos. stroit. universitet, 2013. - 145 s.
4. Dzhejms S.VanHorn, Dzhon M.Vahovich, ml. Osnovy finansovogo menedzhmenta - 12-e izd. – M.: Vil'jams, 2010. – 1232 s.
5. Pejzer R., Gamil'ton D. Professional'nyj development nedvizhimosti. Rukovodstvo ULI povedeniju biznesa: per. s angl. - M: Mann, Ivanov i Ferber, 2015. – 462 s.
6. Antonova A.S., Aksenov K.A. Mnogokriterial'noe prinjatiereshenij v uslovijah riska na osnove integracii mul'tiagentnogo, imitacionnogo, jevoljucionnogo modelirovanijai chislennyh metodov// Inzhenernyj vestnik Dona. - 2012.  - № 4-2 (23).  - S. 99.
7. KalashnikovaE.Ju. Riski v sisteme investirovanijai finansirovanija v nedvizhimost'// VestnikSevero-Kavkazskogo federal'nogo universiteta. -2014.- № 3 (42). -S. 314-318.
8. MotchenkoA.V. Mnogokriterial'noe modelirovanija finansovyh riskov// Vestnik Adygejskogo gosudarstvennogo universiteta. Serija 5: Jekonomika. - 2010. - № 2. - S. 173-178.
9. PolhovskajaT.Ju. Institualizacija finansirovanija nedvizhimosti// Internet-zhurnalNaukovedenie. - 2013. - № 5 (18). - S. 146.
10. Semenov M.E. Osobennosti vzaimodejstvija uchastnikov investicionnogo processa pri realizacii proektov zhilishhnogo stroitel'stva // Internet-zhurnal Naukovedenie. - 2013. - № 3 (16). - S. 141.