ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ДЕРЕВЯННОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Царегородцев М.С.

ORCID: 00-0001-5148-981X, аспирант, Байкальский государственный университет

ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ДЕРЕВЯННОГО ДОМОСТРОЕНИЯ В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Аннотация

На сегодняшний день, в связи со сложной экономической обстановкой в стране и самой отрасли, рынок малоэтажного домостроения переживает не самый лучший момент своего развития, которое и без того осложняют многие проблемы, начиная от разработки проекта и изысканий на земельном участке, заканчивая низкой платежеспособностью населения. В то же время, при всей масштабности неосвоенных территорий области, основной проблемой является дефицит участков с большой площадью, как для текущей, так и перспективной застройки в местах обеспеченных необходимой для проживания инфраструктурой. Однако, в случае реализации указанных в статье основ, возможно увеличение объемов строительства жилых домов для любых категорий граждан, обеспечив тем самым повышение социально-экономического уровня жизни государственного масштаба.

Ключевые слова: деревянное домостроение; особенности развития; инфраструктура.

Tsaregorodtsev M.S.

ORCID: 00-0001-5148-981X, Postgraduate student, Baikal State University

FEATURES OF DEVELOPMENT OF THE MARKET OF LOW-RISE WOODEN HOUSING CONSTRUCTION IN THE IRKUTSK REGION

Abstract

Today, due to the difficult economic situation in the country and the industry, the market of low-rise housing is going through the best moment in its development, which is already complicated by many challenges, ranging from project development and exploration on the land, ending a low solvency of the population. At the same time, in spite of the scale of undeveloped territories of the region, the main problem is a shortage of areas with a large area, for both current and prospective development in the field to ensure the necessary infrastructure to stay. However, in case of implementation referred to in Article foundations may increase the volume of construction of residential houses for all categories of citizens, thus providing increasing levels of social and economic life of the state scale.

Keywords: wooden construction; development features; infrastructure

В сложившейся сегодня экономической ситуации на рынке жилья Иркутской области доля малоэтажного жилья, построенного из дерева пользуется стабильнымспросом, вызванным меньшей стоимостью квадратного метра по сравнению с каменными аналогами. В таком регионе, как Иркутская область, чья территория отличается высокой лесистостью и входит в тройку лидеров страны по площади лесов, при должном подходе возможно обеспечить в больших объемах жилищное строительство доступных по цене, комфортных и экологичных деревянных домов [6].

Спрос на объекты малоэтажной застройки с собственным земельным участком активизировал предложение нового жилья, по этой причине, девелоперам удалось реализоватьпроекты массового строительства домов для различных категорий покупателей, вблизи крупных городов области. Благодаря этому создаются районы с развивающейся инфраструктурой, относящиеся к сегменту эконом класса, поскольку перспективным направлением в кризисное время будет являться именно строительство недорогого жилья.

Однако в сегодняшних условиях существует немало проблем, сдерживающих развитие рынка малоэтажных домов, основной из них является низкая платежеспособность населения, напрямую зависящая от уровня жизни.Другая проблема – менталитет, боязнь долгосрочного проживания в деревянном доме по причине невысокой пожаробезопасности и подверженности древесины гниению. Свои коррективы в развитие малоэтажного строительства вносит технологическая отсталость деревообрабатывающего оборудования иотсутствие производства материалов из отходов деревообработки.

В тоже время, при всей масштабности неосвоенных территорий, основная проблема – это дефицит участков с большой площадью,как для текущей, так и перспективной застройки в местах обеспеченных необходимой для проживания инфраструктурой. Сложностью является долгая, а в частных случаях невозможная процедура перевода назначения земли из сельскохозяйственной в земли предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Часто муниципалитет проектом землепользования устанавливает морально устаревшие обязательные требования к индивидуальным земельным участкам по площади, что увеличивает их стоимость[5].Уровень ценна жильезависит от многих факторов, таких как: готовность объекта, связь спроса и предложения, месторасположение земельного участка, ко всему прочему, стоимость дома формата эконом-класса состоит из цены земельного участка, равной25%, цены прокладки инженерных коммуникаций и оборудования, около 30%, цены коробки дома, в том числезаработной платы строителей, около 45%.

В свою очередь, цена на основный строительный материал оказывает большое влияние на стоимость жилья. Динамика цен на пиломатериалы в период с января по декабрь 2015 г. характеризовалась многократным различием, поскольку цена за 1м³обработанной древесины находилась в диапазоне от 5000 до 9000 руб.[1]

Другой важной статьей в затратах девелопера являются затраты на организацию необходимойинфраструктуры нанеосвоенных земельных участках, переведенных из категории сельскохозяйственного назначения в категорию земли поселений. Отсыпка временных дорог и строительство постоянных, прокладка электросетей, уличного освещения, сетей водо- и теплоснабжения требуют немалых вложений, которые возможно окупить за счет строительства большего количества домов и создания на их основе управляющей компании. Однако не каждый девелопер располагает столь крупными суммами, поэтому вся сумма на создание инфраструктуры переносится на стоимость жилья, а следовательно, на покупателя. Чтобы сократить эти расходы необходимо воспользоваться несколькими вариантами. Первый – расходы возможно вернуть путем организации управляющей компании, охранного агентства и другого обслуживания построенных домов, включая часть расходов в стоимость коммунальных платежей. Второй, в случае если затраты слишком велики, снижение возможно за счет объединения усилий девелоперов и государства, направленных на создание крепких связей между всеми участниками рыночных отношений, чтобы добиться комплексного освоения территорий для застройки.

Сложность в обеспечении финансами строительной компании и покупателя жилья, является одной из главных проблем в отрасли [1].Основным видом оплаты является сочетание заемных и денежных средств,как покупателя,так и девелопера. Заемные денежные средства заемщик получает во многих случаях посредством ипотечного кредитования, условия и процедуры которого мало учитывают специфику малоэтажного домостроения, а так же представляют собой сложный и затратный процесс. Основой для уверенного роста объемов жилищного строительства должно стать ипотечное кредитование, как застройщика, так и покупателя под низкий процентпосредством различных госпрограмм, имеющих реальную возможность посодействовать развитию массовой застройки малоэтажными деревянными домами доступными по цене различным классам населения, в то же время, содействуя освоению незастроенных территорий страны

В процессе развития и увеличения объемов строительства малоэтажных индивидуальных домов растет потребность в строительных материалах, причем потребность как количественная, так и качественная. Это подразумевает под собой сплоченную работу предприятий и организаций, занятых в производстве и продажеосновных и вспомогательных стройматериалов, инструментов, деревообрабатывающей техники,современных и экспериментальных технологий, которые в свою очередь нуждаются в комплексных испытаниях своих характеристик и свойств [2].

Существуют и другие важные проблемы строительства деревянных домов, затрагивающие такие сферы как, нормативно-правовая база. Проблемы этой сферы,во-первых, состоят в том, что земельный вопрос не решен, а именно – земля для «доступного» дома дороже него самого. Во-вторых, подоходный налог взимается с граждан по месту прописки, а не по месту жительства, следовательно, у местных муниципалитетов нет мотивации для увеличения налоговой базы. В-третьих, садоводческие и дачные некоммерческие товарищества не входят в состав муниципалитетов и поэтому не могут рассчитывать на их поддержку. В-четвертых, устаревает нормативная строительная база по малоэтажному строительству [2].Проблемы же сферы технико-технологической отсталости заключаются в отсутствии развития отечественных технологий в области деревообработки, экспериментальных материалов для строительства, а так же стабильной зависимости производств от импорта сырья и комплектующих. Отсутствует обязательная сертификация домов, строительных материалов, как в области безопасности, так и в области энергоэффективности. Проблема нехватки высококвалифицированных кадров остро стоит, как в области обучения, так и на строительной площадке. Отсутствует мотивация, а именно высокая оплата труда, для работы в учебных заведениях преподавателейвладеющих информацией о современном развитии отрасли. В программе обучения отсутствуют прикладные исследования по применению новых современных материалов, использующихся в деревянном домостроении [3].

Однако несмотря на перечисленные выше проблемы, обстановка на рынке такого жилья меняется в сторону увеличения возводимых площадей. Строительство домов из древесины остается наиболее распространенным видом строительства жилья за счет своих явных преимуществ.

Существенными основами, благодаря которым развитие деревянного домостроения продолжится в больших масштабах должны явиться:

• Господдержка, стимулирующая строительство малоэтажных домов, начиная от заготовки основных стройматериалов, заканчивая расселением в такие дома граждан из ветхого и аварийного жилья;
• Развитие на основе частно-государственного партнерства заводов по разработке технологий и производству оборудования, переработке и производству различных конструкций и материалов на основе древесины с целью создания отечественных технологий индустриального домостроения;
• Внедрение инноваций в отрасль, путем создания школы современного деревянного строительства, взаимосвязанной с усовершенствованием методов подготовки, как специалистов, так и простых рабочих. Отсюда следует проектирование типовых вариантов объемно-планировочных решений для строительства.

В случае реализации вышеуказанных основ, возможно увеличение объемов строительства жилых домов для любых категорий граждан. Этот механизм позволит привлечь большое количество молодых специалистов, начиная от геодезистов, заканчивая менеджерами по продажам, при том часть выстроенных под ключ объектов возможно сдавать рабочим и работникам в долгосрочную аренду или продавать на определенных выгодных условиях, обеспечив тем самым повышение социально-экономического уровня жизни государственного масштаба.

[1] Проекты домов и коттеджей в Иркутске. URL: http://irkutsk.ruplans.ru/

Литература

1. Гришин, И. А. Современные подходы к разработке и реализации государственной политики в сфере решения жилищной проблемы российских регионов / И. А. Гришин, С. А. Коростин // Вестник Волгоградского государственного университета. Сер. 3, Экономика. Экология. - 2012. - N° 2 (21). -С. 85-91.
2. Кислый, В. Основные проблемы малоэтажного домостроения в РФ. Часть 2 / В. Кислый // Лес-ПромИнформ. - 2012. - № 8 (90). - С. 8-12.
3. Николаева Е. Современные тенденции развития малоэтажного строительства // Малоэтажное и коттеджное строительство. 2010. сентябрь-октябрь. С.17-19.
4. Райхман В.А. Формирование экономической стратегии развития малоэтажного домостроения в России. Диссертация на соискание ученой степени канд.эконом.наук по спец 08.00.05 (строительство). М., ГУ «Институт макроэкономических исследований».2009. -180 с. 91.
5. «Реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Опыт. Мнения. Проблемы» Совместное заседание Комитета торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ, Правления Российского общества инженеров строительства (РОИС), Правительства Белгородской области. 06.10.2006 г., г.Белгород.
6. Черных А.Г. Деревянное домостроение. Архитектура. Конструкции. Расчет: учеб. пособие / под ред. А. Г. Черных. - СПб. : С.-Петерб. гос. архит.-стро-ит. ун-т, 2011. - 342 с.

References

1. Grishin, I. A. Sovremennyepodhody k razrabotke i realiza-ciigosudarstvennojpolitiki v sferereshenijazhilishhnojproblemyros-sijskihregionov / I. A. Grishin, S. A. Korostin // VestnikVolgograd-skogogosudarstvennogouniversiteta. Ser. 3, Jekonomika. Jekologija. - 2012. - N° 2 (21). -S. 85-91.
2. Kislyj, V. Osnovnyeproblemymalojetazhnogodomostroenija v RF. Chast' 2 / V. Kislyj // Les-PromInform. - 2012. - № 8 (90). - S. 8-12.
3. Nikolaeva E. Sovremennyetendenciirazvitijamalojetazhnogostroitel'stva // Malojetazhnoeikottedzhnoestroitel'stvo. 2010. sentjabr'-oktjabr'. S.17-19.
4. Rajhman V.A. Formirovaniejekonomicheskojstrategiirazvitijamalojetazhnogodomostroenija v Rossii. Dissertacijanasoiskanieuchenojstepenikand.jekonom.naukpo spec 08.00.05 (stroitel'stvo). M.,GU «Institutmakrojekonomicheskih issledovanij».2009.-180 s. 91.
5. «RealizacijaNacional'nogoproekta «Dostupnoeikomfortnoezhil'e - grazhdanamRossii». Opyt. Mnenija. Problemy» Sovmestnoezase-danieKomitetatorgovo-promyshlennojpalaty RF popredprinimatel'-stvu vsferestroitel'stvaiZhKH, PravlenijaRossijskogoobshhestvainzhenerovstroitel'stva (ROIS), Pravitel'stvaBelgorodskojoblasti. 06.10.2006 g., g. Belgorod.
6. Chernyh A.G. Derevjannoedomostroenie. Arhitektura. Kon-strukcii. Raschet: ucheb. posobie / pod red. A. G. Chernyh. - SPb. : S.-Peterb. gos. arhit.-stro-it. un-t, 2011. - 342 s.