АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПОКАЗАТЕЛЯМ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

Васильева И.С.

ORCID: 0000-0001-8583-4669, аспирант, Сибирский федеральный университет Институт управления бизнес-процессами и экономики

АНАЛИЗ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПОКАЗАТЕЛЯМ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

Аннотация

В статье рассмотрено состояние первичного рынка жилья в городе Красноярске, характеризующееся показателями функционирования строительного комплекса. По результатам анализа выявлено, что строительными материалами собственного производства край обеспечен не полностью, прогнозируется рост числа «замороженных» проектов в городе Красноярске, обусловленных несколькими факторами на текущем рынке, в том числе основным из которых является сложная экономическая обстановка в стране. Также предложены мероприятия, стимулирующие развитие данной отрасли на настоящий момент.

Ключевые слова: первичный рынок жилья, анализ рынка, недвижимость.

Vasileva I.S.

ORCID: 0000-0001-8583-4669, postgraduate student, Siberian Federal University Institute of Management business processes and economy

PRIMARY ANALYSIS OF RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET IN INDICATORS CHARACTERIZING OPERATION OF THE BUILDING COMPLEX OF THE REGION ON THE EXAMPLE OF THE CITY OF KRASNOYARSK

Abstract

The article deals with the state of the primary market of housing in the city of Krasnoyarsk, characterized by the operation of the building complex. According to the analysis revealed that the building materials of its own production is not fully ensured edge, projected growth in the number of "frozen" in the city of Krasnoyarsk projects due to several factors in the current market, including the most important of which is the difficult economic situation in the country. The event also provided to encourage the development of the industry at the moment.

Keywords: the primary housing market, market analysis, real estate.

Для обеспечения комплексности исследования состояния первичного рынка жилья рассчитывается соответственный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, отражающих в том числе и влияние участников рынка и характеризующих функционирование строительного комплекса: дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, соотношение предложений объектов различных видов первичном рынке, обеспеченность строительными материалами, объем и структура предложения, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на продажу объектов.

Рынок строящегося жилья в Красноярском крае не предлагает впечатляющего разнообразия типов домов. По самой примитивной классификации новые дома можно разделить на панельные, кирпичные, монолитные, а также здания, сочетающие монолитную технологию с другими. По указанному типу дома можно составить представление о потребительских характеристиках будущего жилья. За 2014 год на территории Красноярского края было введено 1100 тыс. кв. м. жилья, из них 47 % было выполнено по монолитной технологии (517 тыс. кв. м.), 28 % (308 тыс. кв. м.) приходится на кирпичное домостроение, а 25 % (275 тыс. кв. м.) на панельное. Для определения обеспеченности жилищного строительства местными строительными материалами за основу были взяты строительные нормы 445-77 «Нормы расхода материалов и изделий на 1000 м² приведенной общей площади жилых зданий» для строительства в обычных условиях многоэтажного панельного, кирпичного и монолитного домостроения.

Таблица 1 – Обеспеченность базовыми строительными материалами в Красноярском крае за 2014 год

Материал	Потребность [1]	Производство [2]	Обеспеченность, %
Цемент, т	332134	1587200	477,9
Железобетонных конструкций, м3	656304	610000	92,9
Кирпичей, тыс. шт.	100221	125 000	124,7
Нерудных строительных материалов, тыс. м3	1695,76	11020,0	649,9

 Анализируя данные таблицы, отметим, что в Красноярском крае жилищное строительство железобетонными конструкциями обеспечено только на 93 %. По остальным базовыми строительными материалами обеспеченность превышает 100 %. В связи с тем, что железобетонными изделиями собственного производства край обеспечен не полностью, необходимо проведение следующих мероприятий, стимулирующих развитие данной отрасли:

1. Расширение номенклатуры и количественного роста реализации железобетонных конструкций за счет производства новых, ранее не выпускаемых на территории края. К этим мероприятиям относится:

• внедрение виброэкструзионной технологии поточного производства железобетонных конструкций и вибропрессованных стеновых материалов. Виброэкструзионная линия ориентирована на выпуск неограниченной номенклатуры типоразмеров ж/б конструкций – колонн, ригелей, плит перекрытия – за счет применения технологии непрерывного формования. Линия позволит обеспечивать строительство до 200 тыс. кв. м жилья в год;
• организация производства ультравысокопрочных реакционно- порошковых бетонных смесей строительных материалов и конструкций на их основе. Такие материалы являются, инновационными, поскольку обладают выдающимися прочностными, эксплуатационными и экономическими характеристиками. За счет пониженного расхода цемента, применение реакционно-порошковых бетонных смесей позволяет снизить стоимость «коробки» здания на 20-40 %.

2. Расширение существующего ассортимента:

• возведение сборно-монолитного каркаса из готовых железобетонных конструкций, изготавливаемых в заводских условиях: такая технология дает снижение стоимости строительства и энергозатрат примерно на 30 %, ускорение темпов строительства, увеличение полезной площади за счет сокращения толщины стен на 15 %, возможность значительно увеличить шаг колонн.

 Инновационная политика предприятий должна быть направлена не только на ускорение промышленного освоения новых видов эффективных строительных материалов, изделий и конструкций, по качеству и конкурентоспособности, отвечающих мировым требованиям, а также на развитие производства новых эффективных, конкурентоспособных видов строи- тельных материалов, изделий и конструкций, применение которых обеспечит снижение стоимости строительства жилья при повышении уровня его комфортности, создание мощностей по производству строительных материалов и изделий на основе новых ресурсо- и энергосберегающих технологий, материалов, обеспечивающих уменьшение теплопотерь в строительных конструкциях; развитие производства современных предметов домоустройства для жилищного строительства, а также максимальное использование местных строительных материалов.

Последние несколько лет объемы ввода жилья в городе Красноярске постоянно росли. В 2013 г. было введено 707,8 тыс. кв.м. жилья. В 2014 г. было сдано 612,2 тыс. кв.м или 85 многоэтажных домов (11,7 тыс. квартир).

Основными застройщиками в городе выступают компании: «Фирма Культбытстрой», «Сибиряк», «Монолитхолдинг», «Новый Город», «СК Реставрация», «Сибагропромстрой», «СК СИБЛИДЕР» и др.

В городе ведется преимущественно комплексное жилищное строительство. Масштабное строительство в частности ведется в микрорайонах «Пашенный», «Покровский», «Слобода Весны».

Таблица 2 – Сводный анализ рынка новостроек по районам г. Красноярска

Район	Количество новостроек	Количество застройщиков	Средний размер квартир, кв.м.	Количество вводимых квартир	Объем ввода жилой площади, кв.м.
Советский	33	12	49,98	3475	173680,5
Железнодорожный	11	7	60,5	1330	80465
Центральный	20	8	62,27	3410	212340,7
Кировский	9	4	65,79	1097	72171,63
Ленинский	11	7	42,38	2620	111035,6
Октябрьский	35	14	69,59	5066	352542,94
Свердловский	13	6	40,61	3179	129099,19
Всего	132	58	55,874	20177	1131335,56

В Кировском районе города компания «Новый город» ведет строительство ЖК «Южный берег» по ул. Капитанская. В Железнодорожном районе города «СК Реставрация» строит ЖК «Эдельвейс» (56 тыс. кв.м).

На Свердловский и Советский районы города приходится 35% от общего объема новостроек. Основными зонами застройки в них являются микрорайоны «Пашенный» и «Ястынское поле» соответственно.

Рисунок 1 – Объем ввода жилой площади по районам г. Красноярска

Новостройки в Ленинском районе города единичны. Это объясняется тем, что на территории района расположено большое количество промышленных предприятий, а также значительной удаленностью района от центральной части города.

Наибольшую долю на первичном рынке жилья г. Красноярска занимает строительство новостроек в Октябрьском и Советском районах, что составляет 27% и 25% от всего ввода, соответственно.

Ограниченное предложение земельных участков в городской черте вынуждает застройщиков искать земельные резервы на периферии, а также осуществлять реорганизацию бывших промышленных зон.

Актуальные данные о количестве сделок с жилой недвижимостью в Красноярске озвучены в управлении Росреестра по Красноярскому краю.

С января по октябрь 2015 года в Красноярском крае было построено 942 075 квадратных метров общей площади жилья. Согласно статистике Красноярскстата [3], это на 31 % больше, чем за аналогичный период 2014 года. По последним данным, только 373,6 тыс. квадратных метров было реализовано за счет средств жильцов, остальная площадь пока остается без владельцев.

Наибольшее падение сделок по вторичному жилью в этом году наблюдалось в апреле (на 56,6%) и мае (на 46,6%) по сравнению с теми же месяцами 2014 г. Новые квартиры в кризис меньше интересуют красноярцев на первичном рынке недвижимости число сделок по сравнению с прошлым годом просело значительнее, в сентябре 2015 года было оформлено 864 договоров долевого участия, это меньше показателя прошлого года на 54 % и меньше показателей августа на 14 %.

Без правильного реагирования на изменения рынка и принятия конкретных мероприятий, в том числе снижение цены, на рынке строящегося жилья могут остаться крупные застройщики и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство. Рост числа «замороженных» проектов сегодня вполне вероятен. Кроме того, существует вероятность банкротств мелких строительных компаний.

2015 год, на мой взгляд, развеял много иллюзий у всех участников рынка, в том числе такую, что недвижимость всегда дорожает, надо только подождать и спрос на квартиры вновь начнет подниматься. Многие продавцы психологически не готовы к иному развитию событий. Во многом эти представления сформированы прежним кризисом, когда, действительно, с осени 2009 г. все вновь пошло в рост. Но тогда имел место классический финансовый кризис, при котором после ликвидации ценовых пузырей достаточно быстро следует восстановление.

В предыдущие годы с наступлением осени, с началом делового сезона, активность спроса всегда была более ощутима. В этом году этого не произошло. Поэтому необходимо формировать рыночные механизмы, которые будут работать без поддержки государства.

 

Литература

1. Строительные нормы 445-77 «Нормы расхода материалов и изделий на 1000 м² приведенной общей площади жилых зданий» [Утверждены постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР от 11 апреля 1977 г. № 38/47] // Научно-исследовательский институт экономики строительства Госстроя СССР – 1978 г.
2. Распоряжение Правительства Красноярского края от 30.09.2013 № 703-р [Электронный ресурс]. Доступ из системы ГАРАНТ//ЭПС «Система ГАРАНТ»: ГАРАНТ-Максимум. Вся Россия/НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС-УНИВЕРСИТЕТ». Версия от 03.07.2013.
3. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю. Жилищные условия: [Электронный ресурс]: URL http://krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/ statistics/housing/ (дата обращения: 24.02.2016)

References

1. Stroitel'nye normy 445-77 «Normy rashoda materialov i izdelij na 1000 m2 privedennoj obshhej ploshhadi zhilyh zdanij» [Utverzhdeny postanovleniem Gosstroja SSSR i Gosplana SSSR ot 11 aprelja 1977 g. № 38/47] // Nauchno-issledovatel'skij institut jekonomiki stroitel'stva Gosstroja SSSR – 1978 g.
2. Rasporjazhenie Pravitel'stva Krasnojarskogo kraja ot 30.09.2013 № 703-r [Jelektronnyj resurs]. Dostup iz sistemy GARANT//JePS «Sistema GARANT»: GARANT-Maksimum. Vsja Rossija/NPP «GARANT-SERVIS-UNIVERSITET». Versija ot 03.07.2013.
3. Territorial'nyj organ Federal'noj sluzhby gosudarstvennoj statistiki po Krasnojarskomu kraju. Zhilishhnye uslovija: [Jelektronnyj resurs]: URL http://krasstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krasstat/ru/statistics/housing/ (data obrashhenija: 24.02.2016)