Составление экспертного заключения по землеустроительной экспертизе
Составление экспертного заключения по землеустроительной экспертизе
Аннотация
На сегодняшний день самым главным для человека будет являться земля не только как плодородный слой почвы, но и как земельный участок, то есть части земной поверхности, который имеет свои границы. Чтобы четко определить для себя и других собственников смежных земельных участков границы, а не мучиться в догадках при совершении сделок, нужно знать свои фактические границы и площадь, лучший способ это сделать – провести землеустроительную экспертизу. В статье прописан механизм по этапному проведению таких работ как: подготовительные, полевые и камеральные. Также более подробно расписана процедура государственного учета и государственной регистрации прав и сделан вывод на примере двух земельных участков с кадастровыми номерами, находящимися в Свердловской области 66:41:0109024:35 и 66:41:0109024:36.
1. Введение
На сегодняшний день нет актуальнее темы, чем собственность. Это понятие четкое, но со стороны закона очень неоднозначное. Граждане очень часто проживают на своих земельных участках и иногда не задумываются о том, что возможно граница давно уже не в их собственности. Например, лет 25 назад, по договоренности с соседом поставил баню на пограничном участке, или посадил кусты . Но спустя время сосед продал свой земельный участок, и новый собственник заказывает составление межевого плана, по уточнению границ. И тут начинаются различные проблемы. Хорошо, если граждане могут договориться, не привлекая лишних нервов и трат денег, но очень часто получается обратная ситуация. В этом случае без землеустроительной экспертизы не обойтись. Хотелось бы более подробно разобраться, какие бывают экспертизы, и чем же они помогут обычным людям, которые не понимают особенности границ, собственности и объектов недвижимости .
2. Методы и принципы исследования
Экспертизы бывают досудебные и судебные. Досудебная экспертиза – это когда одна из заинтересованных сторон заказала выезд специалиста и подготовку документов, а другая сторона согласилась с результатом полученных данных. В этом случае не нужно обращаться в суд .
В судебной экспертизе указывается, что в таком случае заключение эксперта неполное, и один из владельцев земли, а может и оба, против вынесенного решения. Тогда данным вопросом занимается суд. В конкретно взятой ситуации один из собственников обратился за проведением экспертизы, состоящей из следующих шагов :
1) сбор исходных данных. Это уточнение об имеющихся у собственника на руках документах, проверка их на подлинность и законность, сведения о праве собственности и проводимых ранее экспертизах;
2) выезд на участок с целью установления фактических границ собственности, а также реальной площади земли;
3) предоставление экспертного заключения относительно собранных данных, выдача плана с указанными границами имеющейся в собственности земли.
3. Основные результаты
Первый этап по сути является подготовительным. В ходе работы инженер внимательно изучает переданную ему собственником документацию. Она должна отражать всю историю пользования землей с момента ее регистрации и межевания до возникновения прав на нее текущим владельцем. Также изучаются характеристики объекта – общая площадь, расположенные на ней постройки, соответствие их типу назначения угодий. Владельцу необходимо передать в экспертизу выписку из ЕГРН, подтверждение прав собственности на участок, план межевания земли. Если участок был получен от муниципалитета и в дальнейшем приватизирован, то необходимо распоряжение местных властей о выдаче земли.
Рассмотрим конкретный пример: необходимо обозначить фактические границы владений, имеющих кадастровый номер 66:41:0109024:35 в соответствие с принятой государственной системой координат. Инженер уточняет полученные данные, сверяя их с базой Росреестра. Полученные из госоргана данные отображают наименования пунктов, имеющихся в районе проводимой экспертизы, их координаты, а также разряд геодезической сети, к которому относятся геодезические пункты. Далее происходит сверка с имеющимися на участке границами.
Когда эксперт получит все материалы, необходимые для начала экспертного исследования, он назначает дату и время фактического осмотра земельных участков с обязательным уведомлением заинтересованных лиц .
На втором этапе проведения полевых работ осуществляется выезд на объект для проведения инженерно-геодезической съёмки земельных участков. По результатам данных работ эксперты получают сведения о площади, местоположении и других характеристиках земельного участка. При рассматриваемых полевых измерениях применяются геодезические приборы. Эти приборы используются для определения расстояния от объектов на местности или их местоположения на карте, измерения горизонтальных и вертикальных углов. Кадастровый инженер, выполняющий рассматриваемое дело, имеет соответствующий аттестат кадастрового инженера, а сама организация – лицензию на осуществление геодезической деятельности. Кадастровый инженер делает запрос в Росреестр о предоставлении сведений о пунктах государственной геодезической сети, государственной сети сгущения или опорно-межевой сети на данный участок работ .
Полевые работы начинаются с рекогносцировки. При рекогносцировке исследуются земельные участки, определяется перечень подлежащих съёмке объектов и примерный путь развития съёмочного обоснования. Обработка полученных данных выполняется в камеральных условиях с применением специализированных программ. Чаще всего используют MapInfo, AutoCAD, Технокад-Экспресс.
На третьем этапе составляется межевой план, который является продолжением землеустроительной экспертизы. В нем отражаются все вышеперечисленные данные. На основе полученных сведений в межевом плане рассчитывается фактическая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0109024:36 и 66:41:0109024:35, составляется схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории и схема геодезических построений, которая содержит пункты государственной геодезической сети, государственной сети сгущения или опорно-межевой сети. Чертеж земельных участков также является неотъемлемой частью межевого план, в нем отражаются фактические поворотные точки границ участков с их координатами .
Акт согласования границ земельного участка подписывается всеми заинтересованными собственниками земельных участков, чьи интересы были затронуты в ходе проведения землеустроительной экспертизы. Подписи данных лиц в акте подтверждают согласие с установленными границами и дают основание для внесения сведений в ЕГРН в установленном порядке. Акт согласования границ земельных участков также прикладывается к межевому плану. И заключительным этапом, является подготовка экспертного заключения .
Кадастровый инженер провела экспертизу земельных участков, расположенных в СНТ «Садовод-5» г. Екатеринбурга.
Собственник земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:36 заключила договор с инженером на проведение землеустроительной экспертизы. Участок с кадастровым номером 66:41:0109024:35 по адресу: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, к/с №5 СНТ «Садовод» д.35 принадлежит на праве собственности гражданке Серебряной Оксане Александровне, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права.
Спорная граница для земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:36 является правой межой, для земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:35 – левой.
В ходе проведения землеустроительной экспертизы было установлено следующее:
1) фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:36 составляет 596 кв. м, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:35 – 561 кв. м;
2) земельный участок с кадастровым номером 66:41:0109024:35 данным ЕГРН не соответствует, у него имеется прихват части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:36;
3) фактические границы земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:35 данным ЕГРН не соответствуют. В ходе проведения экспертизы было выявлено наложение границ.
4. Заключение
Из всего вышеизложенного был сделан вывод о наличии кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0109024:35 по адресу: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, к/с №5 СНТ «Садовод», д.35. Тем самым экспертное заключение обозначило конкретные границы земельных участков и фактическую площадь. Землеустроительная экспертиза, именно это точный и правильный выбор, если собственники сомневаются в своей правоте или наоборот уверены, что их границы находятся в другом месте.