ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РЕГИОНАЛЬНОМ АПК

Целовальников И.К.¹, Антонова И.Ю.²

Доцент, кандидат сельскохозяйственных наук, кандидат экономических наук, ФГБОУ ВО Ставропольский государственный аграрный университет

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ АРЕНДНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В РЕГИОНАЛЬНОМ АПК

Аннотация

Рассматривается экономическая эффективность арендного землепользования в региональном АПК, что позволит сформировать картину будущего развития земельного рынка, и, при необходимости, скорректировать отдельные его этапы за счет внедрения соответствующего экономического механизма. В Ставропольском крае получат развитие арендные отношения, дифференцированные по структуре земельных угодий и природно-климатическим зонам. Специфика размещения сельскохозяйственных культур и отраслей, а также специализация производства в различных районах и предприятиях послужит основой выделения четырех вариантов аренды сельскохозяйственных угодий.

Ключевые слова: экономическая эффективность, арендные отношения, арендная плата, арендатор и арендодатель, оценка арендного  землепользования в хозяйствах Ставропольского края.

 

Tselovalnikov I.K.¹, Antonov I.YU.²

¹ Associate Professor, PhD in Agriculture, ² PhD in Economics, Stavropol State Agrarian University

ECONOMIC PERFORMANCE LEASE LAND IN AIC REGIONAL

Abstract

Consider the cost-effectiveness of the lease of land in the regional agrarian and industrial complex, which will form a picture of the future development of the land market, and, if necessary, to correct some of its steps through the introduction of appropriate economic mechanism. In the Stavropol region will be developed leases, differentiated structure of land and climatic zones. Specificity of cropping and industries, as well as the specialization of production in the various regions and enterprises will serve as the basis for allocation of the four variants of the lease of agricultural land.

Keywords: economic efficiency, leases, the rent, the tenant and the landlord, the lease of land use evaluation in the farms of the Stavropol Territory.

Проблема эффективности использования земель сельхозназначения, прежде всего, связана с нерациональным землепользованием. Так, за последние 10 лет из оборота было потеряно более 37% или с 639,1 площадь снизилась до 400 млн. га. Между тем, РФ располагает самыми большими земельными ресурсами в мире. Суммарно в ЕС сельхозугодия составляют от 40до 60% их территории. Исключение составляют страны южной и северной Европы (8-25%). В России доля сельскохозяйственных земель не превышает и 10% российской территории. Однако, площадь только сельскохозяйственных земель в России в 3 раза больше, чем территория той же Франции. Это указывает на имеющийся огромный резерв, который пока недостаточно эффективно используется [3].

В структуре земельного рынка преобладают сделки арендного типа, что в значительной степени отражает существующие отношения собственности.

Во-первых, наиболее крупным собственником в стране остается государство, а, во-вторых, значительные площади сельскохозяйственных угодий, переданные в собственность граждан, принадлежат лицам, которые сами не хотят или не могут участвовать в сельском хозяйстве.

В современном мире есть много примеров того, что аренда приобретает все большее значение, а частная собственность на землю является финансовым бременем для собственников, вынужденных вместо вложения средств в развитие производства оплачивать банковские кредиты на покупку земли. Однако присутствие частной собственности на землю является частью демократических институтов, определяющих характер политической системы, где человек имеет свободу распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В этой связи ошибочно полагать, что в структуре земельного рынка обязательно должны преобладать сделки купли-продажи, и несправедливо говорить о том, что если на рынке преобладают сделки аренды, то такой рынок не развит.

На этапе перехода к рынку арендная форма реализации собственности на землю становится доминирующей. Арендная плата в этих условиях охватывает всю систему земельных отношений и определяется законами рыночной экономики [1].

Исследование общих вопросов аренды земель сельскохозяйственного назначения, выявления их региональных особенностей, включающих структуру аренды, уровень арендной платы, ее виды и формы, динамику арендных платежей позволит прогнозировать процессы пополнения регионального бюджета за счет арендных платежей.

Земельные проблемы невозможно решить без параллельного решения других экономических вопросов.

Во-первых, это проблемы на макроуровне: ликвидация катастрофического диспаритета цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию; совершенствование системы налогообложения, регулирование рынка сельхозпродукции.

Во-вторых, это проблемы самого сельского хозяйства и конкретных субъектов хозяйствования в этой сфере. Эта группа проблем непосредственно связана с земельными преобразованиями, поскольку возникает вопрос о концентрации производственных ресурсов в сельхозпредприятиях и передаче земель (в частности земельных долей и участков) в руки наиболее активных и компетентных товаропроизводителей. Одним из инструментов решения второй группы проблем являются арендные отношения [2-4].

Арендные отношения в регионе были неплохо развиты до начала земельной реформы: действовали целые арендные коллективы в колхозах и совхозах, активно применялся арендный подряд, применялись различные способы выплаты арендной платы [6].

В настоящее время значительно расширяется круг субъектов арендных отношений. Мы выделяем следующие субъекты аренды: арендодателей и арендаторов: органы местного самоуправления (администрации населенных пунктов), сельхозпредприятия различных форм собственности и хозяйствования (коллективные, государственные, частные), крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства населения, отдельные частные лица или их группы.

По объектам аренда земли подразделяется на земельный участок, земельный участок с недвижимостью, часть земельного участка, в том числе доля. По формам собственности – на земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности. Субъектами земельных арендных отношений являются арендодатели и арендаторы. По видам следует различать краткосрочную – текущую аренду земельных участков, долгосрочную аренду с последующим  правом выкупа и субаренду.

Для экономического анализа размер арендной платы можно сравнить с величиной валового дохода, определяя, какую его часть составляет оплата аренды. Сопоставляя ее с издержками производства, затратами на рабочую силу, социальное страхование и налоги, вместе взятыми, устанавливают насколько ее величина выше (ниже) суммы этих показателей. Исходя из этих сравнений, делается вывод о целесообразности аренды земли в хозяйстве. Из этого следует, что при совершении сделки аренды земли и определении величины арендной платы участники арендных отношений должны ориентироваться не только на спрос и предложение земли, но и на ее доходность в данной местности.

Арендная плата за пользование землей может взиматься в виде:

• фиксированных выплат, как в денежном выражении, так и в пределах этой суммы в виде натуральной оплаты и оказания услуг;
• определение процента от нормативной или рыночной стоимости земли на момент оформления договора;
• определенной доли от валовой продукции, как в стоимостном выражении, так и в натуре.

Большое значение имеют сроки аренды, перспектива ее продления и возможного последующего перехода земли в собственность арендатора. В сельскохозяйственном производстве из-за его специфики и различной специализации порой даже пяти лет бывает недостаточно для существенной перестройки. Поэтому, чтобы обеспечить арендатору гарантированное землепользование, минимальный срок аренды земли должен быть достаточно длительным (как правило, на ротацию 10-типольного севооборота).

При передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата за их использование подлежит обязательному внесению в полном объеме на счета органов федерального казначейства с последующим распределением доходов oт их поступления между уровнями бюджетной системы России (бюджетная эффективность – 35-40 млрд. руб.).

Проведенный анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений говорит о более высокой степени кадастровой стоимости по сравнению с рыночной. При использовании результатов государственной кадастровой оценки земель для расчета базовых ставок арендной платы возможна дифференциация ставок арендной платы в зависимости от местоположения и вида функционального использования земельных участков.

Базовая арендная плата устанавливается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местными органами власти, как правило, на основе действующих ставок земельного налога с повышающими коэффициентами к ним в зависимости от ценности территории, целевого назначения местоположения земельных участков, категории арендатора и др. [5].

Широкое распространение аренды не всегда сопровождается высокими качественными показателями развития отраслей АПК. В российском аграрном секторе, как у арендаторов, так и у собственников размеры вкладываемых в производство средств остаются на низком уровне, что препятствует существенным сдвигам в развитии сельскохозяйственного сектора экономики. При невысокой арендной плате за земли сельскохозяйственного назначения выгоднее вкладывать средства в дополнительную аренду, чем  интенсифицировать производство.

Решение вопросов развития землепользования на праве аренды на наш взгляд должно включать:

• определение возмещения арендатору произведенных им капитальных затрат на улучшение качества земли;
• оптимизирование методов установления объективной арендной платы, для расширенного воспроизводства;
• установление минимального срока аренды земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специализации, предусмотрев достаточно большой срок для пересмотра арендной платы.

Как известно урожайность характеризует абсолютное экономическое плодородие. По этому показателю самые высокие результаты в хозяйствах  Новоалександровского района были получены в крупных СХП – СПК колхоз «Родина», ОАО колхоз«Ленина», в ООО, КФХ и КХ – ООО «Агро», КФХ «Восточное» АФ.

Это, несомненно, отразилось и на динамике экономических показателей производства зерна в Новоалександровском районе (табл.1).

Анализ показателей уровня экономической эффективности производства зерна характеризует качество используемого земельного фонда. Основной из этих показателей является землеотдача, которая определяется как отношение прибыли на единицу площади. Максимальные значения землеотдачи отмечены в 2014 году (8580 руб./га). Это свидетельствует о том, что формы собственности на землю и системы земледелия не играют решающую роль в повышении экономического плодородия в Ставропольском крае.

Таблица 1 – Уровень экономической эффективности производства зерна в Новоалександровском районе за 2013-2014 гг.

Определяющим фактором в землеотдаче остаются природно-климатические условия.

Взаимосвязи арендаторов и арендодателей в различных природных зонах края имеют свои особенности, обусловленные размерами арендных участков, размерами и способами установления арендной платы.

Мы полагаем, что в крае получат развитие арендные отношения, дифференцированные по структуре земельных угодий и по природно-климатическим зонам. Специфика размещения сельскохозяйственных культур и отраслей, а также специализация производства в различных районах и предприятиях послужило основой выделения четырех сельскохозяйственных зон в Ставропольском крае.

В административных границах Апанасенковского, Арзгирского, Левокумского, Шпаковского, Кочубеевского, Нефтекумского и Андроповского Предгорного Кировского районов (I и IV сельскохозяйственные зоны) с распаханностью 30-70%,  по нашему мнению, в силу недостаточности пахотных площадей, которые являются самыми привлекательными для арендаторов, активными арендодателями будут сельхозпредприятия, местные администрации и владельцы земельных долей, а активными арендаторами выступят крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства населения и отдельные частные лица, т.е. они обладают рискованным капиталом. Главными объектами аренды станут многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и в меньшей степени пахотные угодья.

В границах таких административных районов, как Новоалександровский, Изобильненский, Георгиевский, Благодарненский, Буденовский, Красногвардейский, Петровский и другие (II и III сельскохозяйственные зоны) с распаханностью 70-85% арендные отношения многократно усложняются в виду сложности сложившегося землепользования, большого количества субъектов аренды.

По нашему мнению, основные арендные отношения будут разворачиваться между сельхозпредприятиями и владельцами земельных долей, между фермерскими хозяйствами и владельцами земельных долей, между местными администрациями и владельцами личных (подсобных) хозяйств населения. Основными объектами аренды будут пахотные угодья, многолетние насаждения, пастбища и сенокосы.

Особое значение, по мнению автора, имеет долгосрочная аренда с правом выкупа и наследования. Она важна, в том числе, на истощенных землях, так как стимулирует арендатора к проведению работ по улучшению качественного состояния арендуемых земель. Кроме того, долгосрочную аренду можно рассматривать как возможность последующего перехода земельных участков в частную собственность.

Дальнейшее развитие земельных арендных отношений является важным условием расширения крестьянских (фермерских) хозяйств. Аренда земель сельскохозяйственного назначения самый доступный и эффективный способ как для начинающих фермеров, которые не имеют достаточного капитала для покупки земли, так и для фермеров, желающих расширить производство, не прибегая к покупке земли. Кроме того, аренда выгодна фермерам, прекращающим сельскохозяйственную деятельность по возрасту, болезни или другим причинам, так как, продолжая оставаться собственниками земли, они получают доходы в виде арендной платы.

Литература

1. Белкина Е. Н., Целовальников И.К., Чечин А.В. Организационно-правовые аспекты реформирования земельных отношений на региональном уровне Вестник Северо-Кавказского государственного университета.- 2010. -№3 (24). – С. 293-298.
2. Корнеева Н.Н., Давыдова Я.Е., Совершенствование регулирования охраны земель сельскохозяйственного назначения // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. – 2013.- №3 (16).- С.18-21.
3. Кузнецов В.В., Конобееев В.Н., Конобеев Ю.В., Кузнецов И.В. Земельные отношения в аграрном секторе экономики в условиях реформы. Учебно-практическое пособие / Под ред. д.э.н., проф., академика Россельхозакадемии В. В. Кузнецова. Ростов-на-Дону: ООО «Мини Тайп», 2007. - 656 с.
4. Миндрин А.С., Богдановский В.А. Семейное хозяйство: от трудового крестьянского – к капиталистическому // Экономика, труд, управление в сельском хозяйстве. – 2013. - №3 (16). - С. 2-8.
5. Поливода И. Н. Государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образованные путем выделения в счет земельной доли или земельных долей // Вестник Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. - 2012.- № 1 (12). - С.16-20
6. Целовальников И.К., Черепухин С.Т. Экологические проблемы земельных ресурсов Ставрополья // Общественно-научный журнал «Проблемы региональной Экологии».- 2008.-№5.-С. 97-103.

References

1. Belkin EN, Tselovalnikov IK Chechin AV Organizational and legal aspects of land reform at the regional level Journal of the North Caucasus State universiteta.- 2010. -№3 (24). - S. 293-298.
2. NN Korneev, JE Davydov, Improving regulation of protection of agricultural land // Economy, labor, management in agriculture. - 2013.- №3 (16) .- S.18-21.
3. VV Kuznetsov, VN Konobeeev, Konobeev YV Kuznetsov IV Land relations in the agricultural sector in terms of reform. Hands-on training manual / Ed. prof., academician of RAAS VV Kuznetsov. Rostov-on-Don: OOO "Mini Taipei", 2007. - 656 p.
4. Mindrin AS, Bogdanovsky VA Family farming: from the labor of the peasant - to capitalist // Economy, labor, management in agriculture. - 2013. - №3 (16). - P. 2-8.
5. Polivoda I. The state registration of rights to agricultural land, formed by allocating in respect of a land share or a land share // Bulletin of the state registration of the Federal Service, Cadastre, and Cartography of the Stavropol Territory. - 2012. - № 1 (12). - S.16-20
6. Tselovalnikov IK Cherepukhin ST Ecological problems of land resources Stavropol // Social and Scientific Journal "Problems of regional ecology." - 2008.-№5.- C. 97-103.