Повышение рисков субъектов рынка ипотечного кредитования как результат маркетинговых акций застройщиков

Цивилизованный рынок ипотечного кредитования построен на принципах симметричного обмена информацией между участниками рынка, справедливого ценообразования, добросовестного оказания услуг потребителю и отсутствием недобросовестных практик продаж посредством намеренного ввода покупателей в заблуждение, в том числе по условиям продажи товаров.

Инструментарно-методический аппарат исследования представлен следующими общенаучными методами: индукция и дедукция, анализ и синтез, исторический и логический подход в единстве, а также основные законы диалектики. Для достижения заявленной цели и решения поставленных задач потребовалось применение факторного, функционального и статистического анализа, метода типологического и классификационного моделирования.

К методам сбора данных относится контент-анализ данных, представленных в Интернет-ресурсе Яндекс. 

К методам обработки данных относятся анализ законодательно-правовой базы, аналитический обзор литературы, контент-анализ, статистическая обработка данных, логическое обобщение.

По результатам анализа первичного рынка жилой недвижимости отмечено распространение так называемых «маркетинговых акций», проводимых совместно кредитной организацией и застройщиком, направленных на увеличение объемов выдачи ипотечных (жилищных) кредитов и повышение продаж новостроек. Причем за последний год содержание маркетинговых акций достаточно сильно изменилось.

Еще два года назад в условиях анонсированного сворачивания программы льготной ипотеки со стороны государства застройщики и кредитные организации предлагали следующие варианты стимулирования ипотечного спроса: 

- льготная ипотека от застройщика (2-6%, то есть гораздо ниже ключевой ставки Центробанка);

- вычеты к ставке участникам зарплатных программ, партнерам (при получении заявки через партнерские каналы от застройщиков или риэлторов), при использовании цифровых инструментов (онлайн-заявка, дистанционная сделка), при использовании расширенного страхования, вычеты к ставке за выход на сделку в течение 31 дня с момента одобрения, при использовании аккредитивов и эскроу-счетов (при этом вычеты были не более 0,5-1%);

- снижение требований к заемщику (ипотека по двум документам, увеличение возраста заемщика, объема кредита, срока кредита, отсутствие требований по личному страхованию как минимум в первый год кредитования и др.).

В 2022-23 годах новыми маркетинговыми акциями от застройщика стали программы по предоставлению кэшбека (скидки), равной размеру минимального первоначального взноса по жилищному (ипотечному) кредиту; рассрочки по уплате первоначального взноса по жилищному (ипотечному) кредиту или освобождение заемщика от уплаты процентов по кредитному договору в течение определенного периода. Акциям даются броские названия – например «Ипотека под 0,1%». При этом низкая ставка достигается за счет единоразовой выплаты, которую застройщик вносит в банк в виде комиссии (фактически расходы несет заемщик – стоимость такой квартиры завышается на 20-30%) и/или комбинации со льготными ипотечными программами. Еще один популярный вариант – траншевая ипотека, когда первый транш (символический – до 1% от суммы кредита) заемщик получает при заключении ДДУ, а второй транш (остальная сумма) выдается заемщику при вводе дома в эксплуатацию.

При этом возможность реализации указанных или аналогичных механизмов достигается за счет существенного и непрозрачного увеличения стоимости жилого помещения, в том числе с привлечением заемных (ипотечных) средств в рамках льготных ипотечных программ, субсидируемых государством. Бенефициаром в этой схеме является только застройщик. У остальных участников рынка риски возрастают. 

Основной риск заемщика связан с невозможностью продать купленное по завышенной стоимости жилое помещение на вторичном рынке без потерь (если только цены на квартиру не выросли за время владения на 20-30%), а также существенное увеличение платежной нагрузки по завершению льготного периода. 

Основной риск кредитора – кредитный: недооценка кредитного качества заемщиков, недоформирование резервов и запаса капитала по соответствующим правилам регулирования, раздувание стоимости залога по кредитному договору, несоответствие заявленной стоимости реальным условиям рынка. Исключение необходимости накопления заемщиком первоначального взноса, равно как и предоставление скидок (кэшбека) в размере минимального первоначального взноса по кредитному договору, влечет за собой изменение подхода к формированию первоначального взноса, природа которого позволяет обеспечить покрытие потенциальных рисков кредиторов. Также возможен процентный риск – при недостаточной компенсации застройщиком выпадающих процентных доходов.

Государственный риск состоит в изменении макроэкономических условий функционирования рынка недвижимости. Необоснованное повышение цен на первичном рынке недвижимости ведет к увеличению совокупного спроса и увеличению инфляции. Также может наблюдаться рост расходов на субсидирование из-за завышения стоимости жилья и удлинения срока кредита, т.к. из-за усиления инфляции заемщику становится невыгодно досрочное погашение.

Схемы с рассрочкой также искажают механизм проектного финансирования со счетами эскроу, установленный Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Относительно новым риском на рынке ипотечного кредитования становится «мисселинг» – недобросовестная практика продаж, во время которой информация о товаре (услуге) преднамеренно искажается. Традиционно мисселинг в банковской сфере ассоциируется с открытием вкладов, когда менеджер не акцентирует внимание клиента на ряде существенных характеристиках услуги (например, длительность периода бесплатного обслуживания банковской карты, возможность снятия/пополнения, добровольность страхования) или практикует связанные продажи (полис инвестиционного страхования жизни, договоры негосударственного пенсионного обеспечения и др.)

Однако при применении траншевых схем ипотеки или ипотеки под 0,01 % заемщик также вначале ориентируется на низкий процент по кредиту и недооценивает будущую стоимость обслуживания кредита после ввода недвижимости в эксплуатацию. Рассмотренные выше маркетинговые акции ограничивают понимание заемщиком рисков и нивелируют возможность досудебного урегулирования проблемной задолженности.

Очевидно, что доказать злой умысел банка и застройщика практически невозможно, ведь особенности ипотеки, график платежей подробно прописаны в кредитном договоре. Также в документе чаще всего отдельно оговаривается, что клиент ознакомлен с возможными рисками и осознает их. 

Добросовестные участники рынка ипотечного кредитования и Центральный Банк России всерьез озабочены распространением практик введения потребителя в заблуждение. По аналогии с единым профессиональным стандартом для продажи страховых полисов, принятым в 2018 году Всероссийским союзом страховщиков, в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» был разработан Стандарт ипотечного кредитования АО «ДОМ.РФ»

Вероятно, регулятором также должно быть введено требование о предоставлении потребителю ипотечного продукта ясной и исчерпывающей информации о возможных рисках. Такая практика существует на страховом рынке с 2019 года, когда по требованию Центробанка России страховые компании и их агенты при заключении договора страхования жизни обязаны выдать клиенту короткую и понятную памятку с самой важной и исчерпывающей информацией об услуге. Среди прочего в памятке должно быть указано, что страховой полис не является депозитом, и инвестиции по нему не защищены государством. За нарушение профессионального стандарта и требований ЦБ РФ страховым компаниям может грозить штраф, приостановление или отзыв лицензии.

Попытки обязать кредиторов раскрывать подробную информацию так же предпринимались. Например, с 2019 года в Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

Для разрешения спорных ситуаций, в том числе возникших в результате недобросовестного поведения менеджеров кредитных организаций или застройщика, граждане могут обратиться к финансовому омбудсмену, который является независимым должностным лицом, действующим на основании Федерального закона от 4 июня 2018 года № 123-ФЗ «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг». Однако размер споров, разрешаемых финансовым омбудсменом, ограничен в законе суммой в 500 000 рублей, соответственно этот механизм не подходит в подавляющем большинстве случаев при нарушении прав потребителей ипотечных продуктов.

Также, например, ПАО Сбербанк в рамках своей организационной структуры в инициативном порядке создало подразделение «Служба Омбудсмена СберБанка»

Таким образом, участники рынка в лице системообразующих банков и АО «ДОМ.РФ» в инициативном порядке пытаются предпринять меры по ограничению рисков, возникающих в результате хаотичного распространения маркетинговых акций застройщиков и недобросовестных кредитных организаций. Но эта озабоченность должна быть подкреплена действиями со стороны регулятора. Центральный банк уже определил, что с января 2023 года банкам придется создавать повышенные резервы по ипотеке с субсидированием от застройщика, если эффективная ставка (с учетом всех дополнительных комиссий и платежей) по кредиту отклоняется от рыночного уровня. При этом, чем ниже ставка, тем выше уровень дополнительного резервирования. В результате прогнозируется, что банки будут устанавливать дополнительные комиссии по таким кредитам, что сделает их менее выгодными для застройщика и снизит риски для всех участников рынка.

Текущая несбалансированность рынка ипотечного кредитования, вызванная сокращением спроса и стремлением застройщиков любыми путями его стимулировать, привела в краткосрочном периоде к повышению рисков всех участников рынка. Повышение рисков может быть компенсировано прямыми и косвенными путями: прямыми – путем запрета проводить на первичном рынке недвижимости определенные маркетинговые акции; и косвенными – путем добросовестного информирования всех участников рынка и введения дополнительных комиссий по ипотеке с субсидированием от застройщика.