СОВРЕМЕННЫЕ ПОДХОДЫ К ИМУЩЕСТВЕННОМУ НАЛОГООБЛОЖЕНИЮ И ОЦЕНКЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

The article reveals the essence of the pilot project on introduction of a cadastral estimation of the immovable property on the territory of Kemerovo region. Describes the basic methods of calculating the cadastral value. Defines the main problem for small and medium business in case of realization of the pilot project on introduction of a cadastral estimation of the real estate.

Keywords: real Estate, Cadastral valuation, Taxation of real estate

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию от 29.06.2011 "О бюджетной политике в 2012-2014 годах" поставлена задача ускоренного введения налога на недвижимость, вместо существующих земельного и имущественных налогов.

В связи с этим по поручению Правительства Российской Федерации от 20.05.2010 № КА-П13-3318, Минфином России и Минэкономразвития России согласован План реализации мероприятий, обеспечивающий введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость.

В целях реализации Плана мероприятий между Росреестром и ФГУП "ФКЦ "Земля" заключен государственный контракт от 29.11.2010 № 162 Д "Организация и проведение массовой оценки недвижимости" в рамках реализации которого выполняются работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации 10 июня 2004 года принят в первом чтении проект федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект федерального закона N 51763-4), в соответствии с которым Кодекс дополняется главой "Местный налог на недвижимость".

Согласно проекту федерального закона N 51763-4 налогоплательщиками налога на недвижимость являются физические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности.

В качестве объектов налогообложения местным налогом на недвижимость определяются, в том числе, земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи или иные строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке. При этом основной проблемой введения новой системы имущественного налогообложения является формирование адекватной налоговой базы в виде кадастровой стоимости имущества.

В настоящий момент налогообложение недвижимого имущества физически лиц производится на основании Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц 09 декабря 1991 года.  При этом налоговая база – инвентаризационная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Письмом Минэкономразвития РФ от 13.04.2011 N 7288-ИМ/Д23 сообщило, что до принятия соответствующего нормативного правового акта, учитывая положения ст. 43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'', согласно которым до 1 января 2013 г. к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, применяются нормативные правовые акты в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда, расчет инвентаризационной стоимости указанных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Приказом Минстроя России от 04.04.1992 N 87 ''Об утверждении Порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности''.

В соответствии с указанным документом определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.

Анализируя данную методику определения стоимости следует отметить, что основными факторами формирования стоимости в данном случае является восстановительная стоимость (стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому) и физический износ объекта оценки. Таким образом, в процессе определения стоимости не  учитываются факторы рыночного ценообразования, а поэтому инвентаризационная стоимость существенно отличается от рыночной, как правило, в меньшую сторону (для условий крупных городов). Данный факт приводит к крайне низким поступлениям налога на имущество физических лиц, и соответственно к финансовым потерям для государства.

В настоящее время в соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации местного налога на недвижимость, Минфином России совместно с Минэкономразвития России проводится работа по подготовке проекта поправок Правительства Российской Федерации в проект федерального закона N 51763-4, направленная на определение налоговой базы, эффективной налоговой ставки и налоговых льгот, применяемых при исчислении налога на недвижимость.

Подготовительные работы для введения налога на недвижимость в Кемеровской области должны быть завершены к концу 2013 года.

          Приказом Росреестра от 17.12.2010 №П/0654/10 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в 2011 году» утвержден перечень мероприятий по государственной кадастровой оценке  объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на 2011 год.

          Приказом Росреестра от 25.03.2010 №П/0089/11 «О формировании и предоставлении перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки» утвержден перечень мероприятий по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Коллегией Администрации Кемеровской области принято распоряжение от 15.09.2011 № 812-р «Об организации работ, связанных с проведением государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Кемеровской области и постановление от 06.09.2011 №404 «О создании межведомственной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и подготовке к введению налога на недвижимость на территории Кемеровской области».

В соответствии с существующими планами властей к объектам налогообложения планируется относить в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи или иные строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке.

Минфином России совместно с Минэкономразвития России готовится пакет правительственных поправок в законопроект. Они касаются налоговой базы, эффективной налоговой ставки и льгот.

Заместитель министра финансов Сергей Шаталов пообещал, что ставки налога на недвижимость, по предварительным расчетам Минфина РФ, могут быть установлены в пределах от 0,01% до 0,05%. [3]

Таким образом, следует отметить, что сумма налоговых платежей будет зависеть от решений местных властей, принятых на основании Федерального закона.

Кроме того в руках местных властей, по видимому, будет судьба налоговых льгот.

Кстати, так как рыночная стоимость недвижимости формируется в условиях действительного конкурентного рынка недвижимости, а цены на рынке при условии конкуренции и других рыночных механизмов не могут даже теоретически быть постоянными и имеют свою цикличность роста и падения, то оценку рыночной стоимости надо будет периодически пересматривать, не менее раза в два года. [4]

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в настоящий момент следует руководствоваться федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.2010 года.

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для целей Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления.

При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Согласно данным ФКЦ Земля (доклад от 6 декабря 2011 года) при проведении кадастровой оценки применяются следующие методы в зависимости от группы объектов недвижимости:

Таблица 1 – Методы, применяемые для установления кадастровой стоимости

Номер группы	Наименование групп объектов недвижимости	Порядок определения стоимости
1	Объекты многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки	Статистическое моделирование
2	Объекты малоэтажной жилой застройки	Статистическое моделирование
3	Объекты для хранения индивидуального транспорта	Статистическое моделирование
4	Объекты садового, огородного, дачного строительства	Статистическое моделирование
5	Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений	Статистическое моделирование
6	Объекты, предназначенные для временного проживания	Определение рыночной стоимости
7	Объекты делового и коммерческого назначения	Статистическое моделирование
8	Объекты рекреационного назначения	Определение рыночной стоимости
9	Объекты промышленного назначения	Статистическое моделирование
10	Объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	Определение рыночной стоимости
11	Порты, вокзалы, станции	Определение рыночной стоимости
12	Объекты иного назначения	Расчет через УПКС
13	Сооружения	Установление номинальной стоимости

Согласно данным ФКЦ Земля (доклад от 6 декабря 2011 года) при определении кадастровой стоимости данной организацией используются следующие ценообразующие факторы при построении модели формирования кадастровой стоимости.

Таблица 2 – Основные ценообразующие факторы при построении модели формирования кадастровой стоимости.

Наименования факторов	Вид
Районы города (территориальное деление города)	Графический
Муниципальный район, городской  округ	Семантический
Населенный пункт	Семантический
Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ	Семантический
Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа	Семантический
Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта	Графический
Близость к водным объектам	Графический/ Семантический
Численность населения в населенном пункте	Семантический

Подводя итог анализу применяемых методик оценки кадастровой стоимости следует подчеркнуть тот факт, что любая методика основана на исследовании рыночных факторов ценообразования – и ее применение должно приближать кадастровую стоимость к рыночной.

Кроме того, для адекватного применения математической модели она должна быть основана на характеристиках объектов указанных Государственном кадастре объектов недвижимости.

В целом, указанную выше методику можно признать универсальной на сегодняшний момент и подходящей для определения кадастровой стоимости большинства объектов недвижимости.

При анализе методики налогообложения недвижимого имущества следует заметить, что существующая на сегодняшний момент система имущественного налогообложения охватывает практически все имущество относящееся к категории недвижимого. При этом налогообложению подлежат как земельные участка так и объекты капитального строительства. Существую определенные существенные различия в системе имущественного налогообложения юридический, физических лиц, индивидуальных предпринимателей.

В целом система имущественного налогообложения, представлена в таблице.

Таблица 3 – Система имущественного налогообложения в Российской федерации

	Земельный налог	Налог на имущество физических лиц	Налог на имущество организаций
Объект налогообложения	Земельный участок	Объект капитального строительства (помещения, строения, сооружения)	Объекты капитального строительства, и другие объекты числящиеся на балансе в качестве объектов основных фондов  в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете
Налогоплательщик	Юридические и физические лица	Физические лица	Юридические лица
Налоговая база	Кадастровая стоимость ЗУ	Инвентаризационная стоимость	Балансовая стоимость
Налоговая ставка	до 0,3% до 1,5% в зависимости от категории земель	до 2%	до 2,2%

Таким образом, в силу особенностей имущественного налогообложения предприятий использующих общий режим следует вывод, что введение кадастровой оценки повлияет (и уже повлияло) на их платежи по земельному налогу, к налогу на имущество юридических лиц кадастровая оценка не имеет отношения.

Учитывая тот факт, что Земельный налог введен 1 января 2006 года и уже давно обязателен к уплате, введение кадастровой оценки всех объектов недвижимости в целом несущественно повлияет на налоговые платежи субъектов применяющих общий режим налогообложения.

Хотя следует указать на тот факт, что в результате экономического спада в 2009-2010 годах рыночные цены на земельные участки настолько упали, что на сегодняшний момент рыночная стоимость земельный участков в 5-10 раз ниже кадастровой, что приводит к отсутствию экономической обоснованности земельного налога и конфликтам налогоплательщиков с налоговыми органами и органами росреестра.

В силу особенностей имущественного налогообложения предприятий использующих специальные налоговые режимы следует вывод, что введение кадастровой оценки повлияет (и уже повлияло) на их платежи по земельному налогу, прочие имущественные налоги субъекты малого бизнеса применяющие специальные налоговые режимы не уплачивают. При этом нельзя исключить тот факт, что лица, применяющие специальные налоговые режимы могут быть включены в категорию налогоплательщиков местного налога на надвижимость.

В ходе анализа норм налогового права следует вывод, что индивидуальные предприниматели применяющие специальные налоговые режимы могут потерять право на льготу по уплате налога на имущество физических лиц, так как в законопроекте о «Местном налоге на недвижимость» отсутствует термин налог на имущество физических лиц.

При этом, по сведениям некоторых средств массовой информации  введение нового налога должно заменить земельный налог и налог на имущество физических лиц, что само по себе делает нереальным включение в текст Налогового кодекса положений об освобождении индивидуальных предпринимателей применяющих специальные налоговые режимы от уплаты местного налога на недвижимость. [5]

Таким образом, в силу особенностей имущественного налогообложения предпринимателей использующих специальные налоговые режимы следует вывод, что введение кадастровой оценки повлияет (и уже повлияло) на их платежи по земельному налогу, при этом может возникнуть обязанность по уплате местного налога на недвижимость, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости имущества, принадлежащего индивидуальному предпринимателю.

Таким образом, в силу особенностей имущественного налогообложения индивидуальных предпринимателей использующих общий режим следует отметить, что введение кадастровой оценки повлияет (и уже повлияло) на их платежи по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц.

Учитывая тот факт, что кадастровая оценка земель уже проведена и уплата земельного налога индивидуальными предпринимателями уже производится исходя из кадастровой стоимости факт введения нового налога не окажет влияния на земельные платежи индивидуальных предпринимателей.

Безусловно существенно увеличатся платежи индивидуальных предпринимателей по  прочим видам недвижимого имущества вследствие изменения налоговой базы с инвентаризационной стоимости на рыночную, даже при планируемом снижении налоговой ставки.

Еще одной проблемой связанной с введением нового налога на имущество следует считать повышение налоговых выплат по имуществу которое связано с системой регистрации прав на недвижимое имущество. А именно, согласно сложившейся практике, правообладателями объектов недвижимого имущества являются либо физические лица, либо организации. При этом, для того чтобы вывести из под налогообложения имущество индивидуального предпринимателя использующего специальный налоговый режим необходимо, чтобы правообладателем в ЕГРП числился именно как индивидуальный предприниматель, а не физическое лицо. На сегодняшний момент подавляющее число предпринимателей, да и предприятий малого бизнеса использует в своей деятельности имущество зарегистрированное на физическое лицо.

Подводя итог анализу существующей и будущей системы налогообложения недвижимого имущества предприятий малого и среднего бизнеса следует отметить, что большинству предпринимателей придется платить имущественные налоги в большем размере чем сейчас в силу того, что недвижимое имущество которым они пользуется для ведения бизнеса подпадет по налогообложения новым налогом на недвижимость.

При этом ожидаемые последствия введения налога нельзя считать катастрофичными по целому ряду причин:

1. Часть субъектов малого и среднего предпринимательства вообще не будет уплачивать новый налог – это организации использующие традиционную систему налогообложения (уплачивают налог на имущество организаций), и организации применяющие УСН (освобождены от уплаты налога на имущество организаций).

2. С большей вероятностью стоит ожидать, что государство следуя принципу экономической обоснованности налогообложения будет стремится к формированию адекватной налоговой базы в виде кадастровой стоимости приближенной к рыночной. Манипуляции значениями налоговой базы в любом случае будут объективно уменьшаться, так как рыночная и кадастровая стоимость величина достаточно публичная и сравнить эти величины достаточно просто. Существенное завышения размера кадастровой стоимости безусловно приведет к недовольству граждан экономической политикой государства, что в любом случае нежелательно.

3. Безусловно существенных льгот по имущественным налогам для предприятий малого бизнеса в перспективе ожидать не следует. Они уже существенны для предприятий применяющих специальные налоговые режимы. Что касается тех бизнесменов имущество которых оформлено на физических лиц, то они будут нести налоговое бремя идентичное тому, которое имеется у обычных граждан. Однако имея ввиду то, что ряд граждан имеют в собственности дорогостоящую недвижимость (офисные и торговые центры и т.д.) следует ожидать существенное увеличение их налоговых платежей, хотя данное повышение безусловно будет пропорционально стоимости недвижимости. Налоговое законодательство, вероятно, не будет склонятся к усилению налогового бремени для предприятий малого бизнеса, и не только благодаря политики поддержки малого бизнеса, но и во многом благодаря тому, что юридически отделить имущество предпринимателей от имущества физических лиц не занимающихся бизнесом практически нереально.

4. Как пишут некоторые авторы – «Для населения России не является секретом, кто сейчас действительно владеет недвижимостью.  Будет очень странно и практически невозможно обложить себя самих налогом на недвижимость,  хотя в бюджет уже будут заложены поступления от этого налога на недвижимость, причем значительно большие, чем сейчас от налогов на землю и имущество.  Уже сейчас некоторые специалисты примерно прикинули величину необходимых поступлений для закрытия бюджетных дыр.  Душа у местных руководителей будет разрываться на части, но налог они все же соберут. И нет никаких иллюзий по поводу того, кто за все заплатит». [4]

5. В соответствии с планами властей в случае установления адекватных налоговых ставок неэффективные собственники будут вынуждены расстаться со своими владениями, и фактор монополизма местных властей на землю и другие объекты недвижимости будет нивелирован. А, как известно, именно из-за него до сих пор не решена проблема обеспечения населения жильем. При установлении же единого прозрачного налогового механизма в сфере недвижимости проблем на жилищном фронте (да и в сфере коммерческой недвижимости) было бы гораздо меньше. [3]

Литература

1. Материалы Всероссийской конференции “Государственная кадастровая оценка и система налогообложения объектов недвижимости в России”. http://www.akm.ru/rus/conferences/100921/doc1.html

2. Гарант – информационно-правовой портал. http://www.garant.ru/hotlaw/minfin/352592/

3. Портал Строй Успех http://stroiyspex.ru/articles/project/410.html

4. Портал Проблемы местного самоуправления http://www.samoupravlenie.ru/34-01.php

5. Интернет-портал газеты Аргументы и факты http://www.aif.ru/money/news/88883