Технология подготовки описания местоположения границ зон с особыми условиями использования территории для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Технология подготовки описания местоположения границ зон с особыми условиями использования территории для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости
Аннотация
Статья посвящена вопросам подготовки описания местоположения границ зон с особыми условиями использования территории для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Целью статьи является анализ нормативных правовых основ и технологических особенностей выполнения работ на примере установления границ охранной зоны линий и сооружений связи. Авторами раскрыты основные этапы подготовки проектной документации, проанализированы ограничения земле- и природопользования в границах зоны. В результате в программном комплексе ТехноКад-Экспресс была подготовлена документация для внесения сведений в реестр границ. Полученные результаты могут быть востребованы в практике работы проектных, землеустроительных и градостроительных организаций в части подготовки результирующей документации по установлению границ зон с особыми условиями использования территории.
1. Введение
Регламентация землепользования играет ключевую роль в обеспечении безопасности жизнедеятельности человека, устойчивого развития территорий, рационального использования природных ресурсов и охраны окружающей среды. Одним из механизмов регламентации землепользования является установление зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), понятие которых определяется градостроительным
и земельным законодательствами. Сведения о ЗОУИТ подлежат внесению в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с федеральным законодательством о государственной регистрации недвижимости в результате подготовки соответствующей документации , отображаются в ряде картографических материалов в документах территориального планирования и градостроительного зонирования.Отметим, что в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дается определение ЗОУИТ, представленное лишь перечнем видов данных зон. В главе XIX Земельного кодекса Российской Федерации закреплены цели и порядок установления ЗОУИТ, их классификация, структура положения. Правовой режим таких зон трактуется не только земельным законодательством, но и законодательством, регулирующим режимы охраны отдельных видов зон, например, в области электроэнергетики, использования и охраны водных ресурсов, санитарно-эпидемиологического благополучия населения и др.
В последние годы вопросам ЗОУИТ посвящено значительное количество научных работ, тематику которых в первом приближении целесообразно классифицировать по следующим направлениям:
– анализ трактовок и нормативное правовое регулирование установления ЗОУИТ: О. Б. Бородина ; А. Н. Горбачев
; Л. А. Каталина ; Л. И. Степанова ;– проблемы соблюдения правового режима объектов недвижимости, регламентации и ограничения режима землепользования в их границах: О. А. Васючкова, А. М. Каряка ; С. А Липски
; Д. В. Соколов ;– вопросы соблюдения экологических, водоохранных, санитарно-эпидемиологических и других требований при подготовке проектной документации, обосновании границ ЗОУИТ: О. А. Беленко, Л. К. Трубина, А. О. Полковников
; А. В. Дубровский, Е. А. Скоринская, А. Р. Батуев, В. Г. Колмогоров, Л. А. Пластинин, В. И. Татаренко ; А. В. Кряхтунов ;– влияние режима ЗОУИТ на стоимость земельных участков, эффективность землепользования: Н. С. Колпакова
, М. А. Скатов ;– технологические процессы при подготовке описания местоположения границ и анализ требований к подготовке таких документов: И. А. Азиева, Т. В. Репенко, Р. А. Чечко
; О. А. Зарубин, Д. Ю. Байков , Д. В. Фролова .Вместе с тем, анализ нормативной правовой базы и научных публикаций показывает, что в широком смысле технологический процесс подготовки описания местоположения границ ЗОУИТ для внесения сведений в ЕГРН довольно продолжительный и включает множество этапов: это не только непосредственная подготовка результирующего документа, но и формирование проектной документации, анализ устанавливаемых ограничений землепользования. Данный факт требует от исполнителей четкого понимания технологии производства работ с целью минимизации трудозатрат и сокращения сроков.
2. Методы и принципы исследования
В настоящей работе технологический процесс подготовки описания местоположения границ ЗОУИТ раскрыт на примере охранных зон линий и сооружений связи, правовой режим которых детализируется в Постановлении Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»
. Такие зоны представляют собой участки территории, на которых ограничивается доступ к инфраструктуре, запрещаются некоторые виды хозяйственной деятельности с целью обеспечения бесперебойного и безопасного функционирования объектов. Зоны устанавливаются в целях защиты сооружений связи от внешних воздействий.В соответствии с законодательной базой
, размер охранной зоны определяется в зависимости от конкретного типа линии связи. Зона может быть установлена как на земле, так и в воздушном или водном пространстве. В ряде случаев предусмотрено создание просек, размер которых зависит от высоты насаждений.В соответствии с правилами
, регламентация землепользования подразумевает ограничения в виде запрета на строительство, нарушающее безопасность работы инфраструктуры связи, а также ограничения на изыскательские работы, обустройство стоянок и обеспечение проезда автотранспорта, посадку деревьев, содержание скота и другие действия. Принципы регламентации землепользования в охранной зоне связаны с обеспечением надлежащего функционирования объектов связи, эффективного контроля за их состоянием, а также с минимизацией рисков возникновения чрезвычайных ситуаций.Документом, подготавливаемым для внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН, является графическое описание местоположения границ, состоящее из четырех разделов (рисунок 1), подготовка которых осуществляется в соответствии с требованиями
.
Рисунок 1 - Структура графического описания местоположения границ
Рисунок 2 - Технологические этапы проведения работ
Подготовка проектной документации для ЗОУИТ – процесс, требующий детального подхода и соблюдения нормативных требований, связанных с характером данных зон. Это необходимо для обеспечения безопасности, эффективности функционирования объектов охраны и устойчивого развития территории. Например, в состав проектной документации в отношении охранных зон волоконно-оптических линий связи (ВОЛС) (вид ЗОУИТ – охранные зоны линий и сооружений связи) входят ситуационная карта-схема объекта, линейные схемы прокладки ВОЛС, ведомость пересечений, схемы крепления оптико-волоконного кабели к высоковольтным линиям и др.
Результирующим подэтапом является создание проекта в программном комплексе с единой привязкой слоев кадастровых планов территории, поворотных точек границ будущей ЗОУИТ, данных дистанционного зондирования Земли высокого пространственного разрешения.
На втором этапе, как правило, формируется текстовая часть описания местоположения границ с использованием интерфейса специализированного программного обеспечения. Важной составляющей является указание возможных ограничений в соответствии с требованиями профильного законодательства. Например, для охранных зон линий и сооружений связи, такой перечень приводится в соответствии с пунктами 48 и 49 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 г. № 578 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации»
.На этапе подготовки план границ объекта проектируется графическая часть, на которой отображаются границы устанавливаемой зоны, пространственно-привязанные сведения ЕГРН, необходимые обозначения, масштаб.
3. Основные результаты и их обсуждение
Рассмотрим реализацию технологического процесса на примере подготовки описания местоположения границ охранной зоны линий и сооружений связи. Объект расположен на территории Кстовского района Нижегородской области. Целью строительства является ликвидация плоского отвода от узла магистральной сети. На данном участке предусматривается прокладка волоконно-оптического кабеля. ЗОУИТ проходит по территории кадастровых кварталов 52:26:0050029, 52:26:0050049, 52:26:0050098, 52:26:0050030, 52:26:0050054, 52:26:0050026, 52:26:0050031. Проектируемая трасса ВОЛС предполагается к размещению на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. По трассе ВОЛС отсутствуют разрабатываемые участки недр. Земли особо охраняемых территорий и объектов не пересекаются с проектируемыми линиями связи. Трасса ВОЛС выбрана с учетом отсутствия на территории строительства памятников культурного наследия и проходит за пределами охранных зон памятников. Вместе с тем, анализ кадастровых планов территории показывает, что проектируемая зона пересекается с другими ЗОУИТ различных видов (52:26-6.130; 52:26-6.661; 52:00-6.938; 52:00-6.919; 52:26-6.247), что создает дополнительные условия и ограничения землепользования. Выбранный вариант прохождения трассы ВОЛС не предусматривает снос зданий и сооружений, переселения людей, перенос сетей инженерно-технического обеспечения.
Прокладка ВОЛС, в соответствии с проектом, осуществлялась преимущественно на объектах электроэнергетики, что значительно сокращает количество пересекаемых инженерных сооружений. Прокладка ВОЛС в грунт осуществляется при отсутствии возможности подвеса волоконно-оптического кабеля по объектам электроэнергетики, а также по существующей инфраструктуре заказчика. Методы прокладки кабеля в землю выбираются с учетом особенностей рельефа и наличия природных либо искусственных барьеров на маршруте. Рытье траншеи для прокладки кабеля обычно выполняется механизированными средствами, однако при пересечении с существующими инженерными сетями оно производится вручную, с обязательным привлечением представителей предприятий, обслуживающих объекты инфраструктуры. Глубина закладки кабеля вдоль трассы составляет 1,2 м. Проектными решениями предусмотрено, что по трассе ВОЛС в грунте, в отношении которой формируется ЗОУИТ, выполняются переходы методом горизонтально-направленного бурения под автодорогой «Подъезд к с. Семеть от а/д Кстово – Б. Мокрое – Вязовка», оврагом, межпоселковым газопроводом, земельным участком с кадастровым номером 52:26:0050098:1 в СПК «Ждановский», на котором расположен магистральный газопровод «Казань – Горький» и кабель технологической связи. При выполнении работ инженерные коммуникации не переустраиваются.
Проектные решения не предусматривают изъятие земельных ресурсов из окружающей среды. Строительство ВОЛС может повлиять только в части отвода земли во временное пользование на период строительства. Существенное влияние проектируемая ВОЛС на изменение недр, поверхностных и подземных вод, почвенного покрова, а также на растительный и животный мир, структуру природных территориальных комплексов не производит.
Работы по проектированию описания местоположения границ ЗОУИТ проведены в программном комплексе ТехноКад-Экспресс. На начальном этапе исполнителю работ важно установить общую структуру документа, исходя из особенностей программного комплекса и актуальной XML-схемы. Заполнению подлежат элементы программного интерфейса, представленные на рисунке 3.
Рисунок 3 - Структура описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс
В форме «Объект» указываются наименование объекта, вид ЗОУИТ, кадастровый район, адрес и содержание ограничений землепользования, с учетом положений документа, указанного в форме «Заявление» в качестве приложенного. Во вкладку «Границы и площадь» включается информация о характерных точках границы с указанием координат X, Y, погрешностей, метода определения точек (в рассматриваемом случае – фотограмметрический) и описания закрепления (временный межевой знак), способе прохождения границы (по меже) и др. (рисунок 4). Площадь зоны составила 8 817 м2.
Рисунок 4 - Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: вкладка «Границы и площадь»
Рисунок 5 - Подготовка графического описания местоположения границ ЗОУИТ в программном комплексе ТехноКад-Экспресс: проектирование плана границ объекта
Рисунок 6 - Охранная зона линий и сооружений связи (выделена синим) на Публичной кадастровой карте Росреестра по результатам внесения сведений в ЕГРН
4. Заключение
Проектирование границ ЗОУИТ и внесение сведений о них в ЕГРН являются важными инструментами регламентации землепользования и обеспечения устойчивого развития территорий. Такие зоны обеспечивают охранный режим объектов инфраструктуры, природного и культурно-исторического наследия и др. Это способствует установлению правовой определенности и защите имущественных прав собственников. Собственники земельных участков и объектов капитального строительства получают возможность принимать осознанные решения вариантов эксплуатации недвижимости, зная обо всех существующих ограничениях и специфических условиях использования, которые дополняют требования, исходящие из принадлежности участка к той или иной категории земель, распространения действий градостроительного регламента.
Результирующим документом процесса подготовки сведений о зонах, необходимых для внесения в ЕГРН, является графическое описание местоположения границ. В основе процесса установления границ ЗОУИТ заложены материалы проектной документации. Само графическое описание местоположения границ состоит из текстовой и графической частей, в которой отражены параметры, необходимые для внесения в ЕГРН (виды зоны, координаты поворотных точек границы, ограничения землепользования и др.).
Авторами статьи проанализирован комплекс выполнения работ в отношении охранной зоны линий и сооружений связи, расположенной на территории Кстовского района Нижегородской области. Ее установление и соблюдение ограничений землепользования необходимы для защиты сетей связи от внешнего негативного воздействия и обеспечения их стабильной и безопасной работы. В результате выполнения комплекса работ в ЕГРН были внесены сведения о ЗОУИТ, установлены границы такой зоны и ограничения землепользования, предусмотренные требованиями профильного законодательства.