АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Лысых Д.В.¹, Гиниятов И.А.²

¹Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, инженер кафедры правовых и социальных наук СГГА, тел. (913) 900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru; ²кандидат технических наук, доцент  кафедры кадастра и территориального планирования   Сибирской государственной геодезической академии, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, тел. (383) 344 -31-73,  e-mail: kadastr204@yandex.ru

АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ РЫНКА ОБЪЕКТОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Аннотация

Работа посвящена исследованию ценообразующих факторов как характеристик, на основе которых исчисляется кадастровая стоимость объектов индивидуальной жилой застройки. Для уточнения кадастровой стоимости предлагаются дополнительные факторы, не учтенные при определении  кадастровой стоимости объектов недвижимости в Новосибирской области в 2012 г.

Ключевые слова: кадастровая оценка, ценообразующие факторы, объекты индивидуальной жилой застройки.

Lysykh D.V.¹, Giniyatоv I.A.²

¹Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Department of Law and Social Sciences, tel. (913)900-19-50, e-mail: dara8@inbox.ru; ²Ph.D., Associate Professor, Department of Cadastre and Territorial Planning, Siberian State Academy of Geodesy, 10 Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, phone: 383 3443173,  e-mail: kadastr204@yandex.ru

PRICEMAKING FACTORS  ANALYSIS OF PERSONAL RESIDENTAL BUILDING OBJECTS MARKET

Abstract

The paper is considered to pricemaking factors as characteristics for calculation of  personal residential building objects cadastral valuation. Extra factors, which forming cadastral valuation objects in Novosibirsk oblast in 2012 proposed in the article.

Keywords: cadastral valuation, pricemaking factors, personal residential building objects.

Как известно, в самое ближайшее время в России ожидается введение единого  налога на недвижимость, который заменит существующие налог на землю и налог на имущество. Соответствующий законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации уже  принят в первом чтении и находится на рассмотрении Государственной Думы Российской Федерации. Сущность планируемой реформы заключается в том, что единый налог на недвижимость будет рассчитываться на основе кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости как это делается сейчас [1]. При этом необходимо помнить, что, во-первых, кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и является значительно выше инвентаризационной, во-вторых, для кадастровой оценки используется  методика «массовой оценки», когда кадастровая стоимость недвижимости определяется исходя из средней стоимости объектов в каждом кадастровом квартале [2]. Необходимо отметить, что местоположение объекта недвижимости, его качество, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения территории, а также другие ценообразующие факторы учитываются в данном случае далеко не в полной мере. Как показывает существующая практика, это приводит к тому, что расхождение между реальной рыночной стоимостью конкретного объекта и его кадастровой стоимостью может оказаться очень серьезным.

Рассматривая результаты кадастровой оценки объектов недвижимости как основу для формирования налогооблагаемой базы проанализируем ценообразующие факторы, определяющие кадастровую стоимость объектов недвижимости, определим их взаимосвязь с факторами спроса на объекты капитального строительства на территории Новосибирской области и попытаемся обосновать необходимость учета некоторых дополнительных ценообразующих факторов.

При осуществлении кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в результате статистического моделирования рыночной стоимости как функции ценообразующих факторов [6]. При этом сами ценообразующие факторы представляют собой качественные или количественные характеристики объекта недвижимости, учтенные  в момент осуществления оценки.

На примере рынка объектов индивидуальной жилой застройки  рассмотрим как была осуществлена кадастровая оценка объектов капитального строительства на территории Новосибирской области. Необходимо подчеркнуть, что оценка осуществлялась на основе ценообразующих факторов, установленных организацией, которая выполняла массовую кадастровую оценку объектов индивидуальной жилой застройки  [3].

 Прежде всего было выполнено разделение всех объектов индивидуальной жилой застройки  на объекты первичного и вторичного рынка. Далее сведения об объектах первичного рынка для оценки не использовались. Анализ цен производился исходя из сделок с объектами вторичного рынка недвижимости. Ценообразующие факторы, которые использовались при этом приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Ценообразующие факторы, учтенные при анализе вторичного рынка объектов индивидуальной жилой застройки в Новосибирской области, проводимого для целей определения кадастровой стоимости объектов [5]

1 фактор	населенный пункт
	1 подгруппа	2 подгруппа	3 подгруппа	4 подгруппа
	г. Новосибирск	г. Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев, г. Обь, г. Барабинск, г. Карасук, пгт Кольцово, пгт Краснообск, г. Татарск, пгт Линево, г. Тогучин, г. Черепаново, г. Болотное, пгт Коченево	г. Чулым, пгт Мошково, пгт Сузун, г. Купино, пгт Ордынское, пгт Горный, пгт Маслянино, пгт Колывань, пгт Станционно-Ояшинский, г. Каргат, пгт Чаны, пгт Краснозерское, пгт Чик, пгт Посевная, пгт Дорогино, пгт Чистоозерное	по сельским населенным пунктам Новосибирской области
2 фактор	район г. Новосибирска
3 фактор	год постройки
4 фактор	площадь индивидуального жилого дома
5 фактор	материал стен
6 фактор	площадь земельного участка
7 фактор		расстояние от населенного пункта до столицы субъекта
8 фактор		численность населения в населенных пунктах
9 фактор				наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта

Как видно из таблицы, анализу подверглись 9 ценообразующих факторов. При этом каждый из них, по нашему мнению, равнозначен факторам, учитываемым при анализе спроса для случая оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости принято выделять 4 группы факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объекта недвижимости: экономические (темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и др,), демографические (численность населения, плотность населения, возрастной состав и т.д.),  природно-климатические (продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики объекта и т.д.), административные (территориальное и экономическое зонирование и т.д.) [4]. Элемент сравнения экономического типа используется для оценки объектов доходного типа, поэтому не учитывается в качестве ценообразующего фактора.

По нашему мнению, выбор именно этих факторов обусловлен возможностью их установления в рамках ведения государственного кадастра недвижимости. Так, факторы 1 (населенный пункт), 2 (район г. Новосибирска), 4 (площади индивидуального жилого дома) являются уникальными характеристиками объекта индивидуальной жилой застройки (жилого здания). Факторы 3 (год постройки), 5 (материал стен), 6 (размер площадей земельного участка) являются дополнительными сведениями об объекте индивидуальной жилой застройки [7]. Факторы 7 (расстояние от населенного пункта до столицы субъекта), 8 (численность населения в населенных пунктах), 9 (наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта) являются общеизвестной публичной или статистической информацией.

С позиции удобства проведения кадастровой оценки и периодичности ее проведения (каждые 5 лет) такой набор факторов, безусловно, является целесообразным. Но с позиции достоверности, на наш взгляд, следует провести анализ спроса в каждой из четырех подгрупп факторов, выделенных на основании фактора 1 (населенный пункт в зависимости от административного деления). Другими словами, для каждой подгруппы следует определить такие факторы спроса, влияющие на выбор объекта индивидуальной жилой застройки, которые позволили бы получить кадастровую оценку объекта недвижимости наиболее приближенную к рыночной. Для достижения этого, по нашему мнению, помимо перечисленных в табл. 1, должны быть учтены следующие факторы:

- наличие и состав инженерных коммуникаций (количественные и качественные характеристики), включая наличие санузла в объекте, газификацию, тип водоснабжения, тип канализации, способ утилизации отходов, и т.д.;

- экологические факторы (в первую очередь, загрязнение территории, на которой располагаются объекты недвижимости: механическое, химическое, физическое, тепловое, электромагнитное, радиационное).

В рамках настоящего исследования был проведен опрос населения, проживающего на исследуемой территории, целью которого было изучение факторов, которые учитываются как приоритетные, потенциальными покупателями индивидуальных жилых домов.

Опрос осуществлялся среди населения совершеннолетнего возраста, проживающего в населенном пункте, представленном в первом ценообразующем факторе – «населенный пункт» (см. табл.1). При этом были опрошены:

- в 1-й подгруппе – жители города Новосибирска;

- во 2-й подгруппе – жители города Искитима;

- в 3-й подгруппе – жители города Каргат;

- в 4-й подгруппе – жители с. Раздольное, с. Плотниково, с. Жеребцово и с. Гусиный Брод Новосибирского района Новосибирской области.

Как показали результаты опроса, самым важным фактором для покупателя индивидуального жилого дома в г. Новосибирске является район г. Новосибирска. Фактор «инженерные коммуникации» так же важен как площадь этого дома (14, 5 %). Менее важным оказался не учтенный при определении кадастровой  стоимости в результатах оценки 2012 года  экологический фактор (14,1%), имеющий такую же важность как год постройки дома. Однако при ранжировании этот фактор занял 3 место. Наименее важным для потребителя является наличие автономной канализации.

Кроме того, были выявлены предпочтения потенциальных покупателей индивидуальных жилых домов в г. Новосибирске:

- между центральным и автономным водопроводом предпочтение отдано центральному;

- центральная канализация является предпочтительнее автономной;

- центральное отопление предпочитается автономному;

- центральное горячее водоснабжение предпочитается автономному.

Центральным коммуникациям предпочтения отдаются и жителями г. Новосибирска, г. Искитима и сельских населенных пунктов. Иную картину составляет опрос жителей г. Каргат. В этом населенном пункте,  напротив, предпочтительнее считается автономная система коммуникаций.

Самым важным фактором для покупателя индивидуального жилого дома в г. Искитиме являются размеры жилого дома и площадь земельного участка под домом (19,4 %). Фактор «инженерные коммуникации» занимает 2 место при ранжировании важности (16,8 %). Менее важны факторы «численность населения в населенном пункте» (3,7 %) и экологический фактор (4,6 %).

Самым важным фактором для покупателя индивидуального жилого дома в г. Каргате является год постройки этого дома. Только 5 место при учете важности занимает фактор «инженерные коммуникации» (12,5 %). Менее важен не учтенный при определении кадастровой  стоимости экологический фактор (10,5 %).

Самым важным фактором для покупателя индивидуального жилого дома в сельском населенном пункте является фактор «инженерные коммуникации» (18,0 %). Наименее важными потенциальные покупатели считают фактор наличия в населенном пункте или вблизи (до 1 км.) водного объекта, а также экологического фактора (9,7 %).

Следует отметить, что предложенные для учета кадастровой стоимости дополнительные факторы (инженерные коммуникации и экологический фактор) занимают не последнее место при выборе потенциальным потребителем индивидуального жилого дома. Полученные результаты опроса могут быть представлены в виде следующей таблицы 2.

Таблица 2 - Распределение значимости факторов «инженерные коммуникации» и «экологические факторы»,  влияющих на спрос при выборе индивидуального жилого дома в Новосибирской области

Наименование населенного пункта               Наименование фактора	г. Новоси-бирск	г. Бердск, г. Искитим, г. Куйбышев, г. Обь, г. Барабинск, г. Карасук, пгт Кольцово, пгт Краснообск, г. Татарск, пгт Линево, г. Тогучин, г. Черепаново, г. Болотное, пгт Коченево	г. Чулым, пгт Мошково, пгт Сузун, г. Купино, пгт Ордынское, пгт Горный, пгт Маслянино, пгт Колывань, пгт Станционно-Ояшинский, г. Каргат, пгт Чаны, пгт Краснозерское, пгт Чик, пгт Посевная, пгт Дорогино, пгт Чистоозерное	по сельским населенным пунктам Новосибирской области
Инженерные коммуникации: % важности Ранг важности (количество рангов)	14,4   II (VII)	16,8   II (VIII)	12,5   V (VII)	18,0   I (VIII)
Экологический фактор: % важности Ранг важности (количество рангов)	14,1   III (VII)	4,6   VI (VIII)	10,5   VI (VII)	9,7   VI (VIII)

Как видно из таблицы 2 фактор «инженерные коммуникации» имеет существенное значение  и, по нашему мнению, должен учитываться при установлении рыночной стоимости, а при массовой оценке объектов – при определении кадастровой стоимости указанный фактор должен учитываться  как ценообразующий.

Менее важным представляется экологический фактор, учитывающий уровень загрязнения исследуемой территории, на которой располагается оцениваемый объект недвижимости. Однако ни в одной выборке указанный фактор не ранжирован как последний. Отсюда можно сделать вывод, что он является не менее важным, чем те ценообразующие факторы, которые были приняты при оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости Новосибирской области  в 2012 г.

Таким образом, предложенные дополнительные факторы («инженерные коммуникации» и «экологические факторы»), на наш взгляд,  необходимо включить в число ценообразующих факторов. В противном случае не в полной мере будет отражена фактическая кадастровая стоимость объектов недвижимости, полученная из их массовой оценки.  Ведь именно путем подбора наиболее значимых ценообразующих факторов может быть достигнуто наибольшее приближение кадастровой стоимости к рыночной стоимости объекта индивидуальной жилой застройки.