РАСЧЕТ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
РАСЧЕТ СОРАЗМЕРНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Аннотация
Условия современного экономического оборота диктуют необходимость в дополнении существующих правовых конструкций новыми, более актуальными для текущего положения вещей. Когда отношения участников общества не были столь развиты, как сейчас, они действительно могли обходиться примитивными конструкциями пользования чужим имуществом. Примером такой простой формы реализации необходимости в пользовании могут послужить правоотношения аренды. Однако потребности людей разнообразны, и далеко не все цели могут достигаться путем использования арендной формы пользования имуществом, в этой связи обусловлен повышенный интерес к вопросу того, чем является сервитут.
Субъекты гражданских, земельных и административных правоотношений не всегда вполне точно осознают, чем является сервитутное обременение на самом деле. Многие и вовсе путают его с арендой. Позиция законодателя, отраженная в ст. 274 ГК РФ, сформировавшая мнение о том, что сервитут есть ограниченное право пользования чужой собственностью, и вовсе сделала положение дел «туманным». Ибо определение не исчерпывает всех качеств конструкции. Не вполне ясны вопросы о том, в чем разница между публичным и частным сервитутом, является ли объектом только земельный участок или иная недвижимость, как определяется соразмерная плата за пользование обременением.
Дать ответы на все вопросы в рамках статьи возможным не представляется. Мы рассмотрим лишь последний, связанный с оценкой стоимости за пользование чужим земельным участком. Вопрос будет рассмотрен на примере, в котором сервитут был наложен на земли Министерства Обороны РФ, не обладающие статусом отдельной категории земель.
1. Введение
В ходе мониторинга рынка земельных участков и иных видов недвижимости Свердловской области было обращено внимание как на имущество, входящее в один объект недвижимости, так и на существующее раздельно. Результаты анализа показали, что сервитутная форма обременения встречается не слишком часто. Однако важность её наличия даже в минимальном количестве ситуаций достаточно высока. Ведь «городская среда» из-за обилия различных инженерных сетей и коммуникаций вряд ли может обходиться без такой правовой конструкции.
Нормативная база о сервитуте представлена не только положениями ст.274 ГК РФ, но и рядом норм из Земельного кодекса. Так, обратившись к содержанию нормативно-правовых актов, можно выделить некоторые особенности сервитута: ограниченное пользование не лишает возможности собственника участка распоряжаться своим имуществом, сервитут может бы как срочным, так и бессрочным, а само обременением не может являться предметом купли-продажи.
Во взаимосвязи с основными признаками обременения и анализом рынка недвижимости мы приходим к выводу, что «типовые» сервитуты не оказывают значительного влияния на стоимость имущества. Исключением являются лишь наиболее обременительные формы. Вывод следует и такой, что ряд физических и юридических лиц стараются избегать покупки подобной недвижимости. Наиболее часто срок сервитута является равным периоду в 49 лет, а ежемесячная плата существует, покуда наличествует сервитут.
Относительно вопроса платы за сервитут можно выделить наиболее приблизительные критерии, которые влияют на её размер. В частности, имеет значение соразмерность материальной выгоде, которую мог бы получить собственник, а также интенсивность использования земельного участка сервитуарием и характер обременения [1], [2].
В случаях, когда сервитут устанавливается для права проезда или прохода, то исходя из конкретных условий, допустимо включить в стоимость расходы собственника земельного участка на формирование условий для реализации сервитута. Под условиями понимаются дорожные покрытия, на которые потратился собственник, а также привлеченная им охрана для контрольно-пропускного режима [3], [4].
Как отмечалось ранее, важно положение о том, что сервитут не может быть ни предметом купли-продажи, ни предметом залога. Не может он и передаваться иным лицам, кроме собственников того земельного участка, который по отношению к «служащему» участку является «господствующим». Аналогичной позиции придерживается и законодатель в положениях ст.257 ГК РФ [5].
Объектом научного исследования в рамках данной статьи являются основные критерии, в соответствии с которыми проводится оценка стоимости сервитутного обременения для следующих линейных объектов:
Часть равная 116 кв.м у земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:870 и площадью 47665 кв.м. (рис. 1);
Рисунок 1 - Местоположение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:870
Часть земельного участка площадью 4945 кв.м и кадастровым номером 66:41:0204008:869, а общей площадью 452524 кв.м (рис.2);
Рисунок 2 - Местоположение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:869
Часть площадью 2170 кв.м, входящая в состав земельного участка площадью 15919 кв.м и кадастровым номером 66:41:0204008:871 (рис.3);
Рисунок 3 - Местоположение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0204008:871
2. Оценка стоимости сервитута земельных участков
Земельные участки, являющиеся объектом текущего исследования, представляют собой особые территории военно-хозяйственного назначения. В этой связи доступ к данным участка является ограниченным [4].
В конкретном случае объекты оценки не соответствуют критериям рыночной стоимости. В частности, они не могут быть представлены на публичном конкурентном рынке, следовательно, не могут и быть предметами купли-продажи.
Относительно вопроса о сделке, которая обусловливает установление соразмерной платы за сервитут, можно отметить, что её характер является вынужденным, а порядок оплаты нигде не установлен. Обращаясь же к положениям ст.7 ФЗ №135 можно прийти к выводу, что установлению подлежит именно рыночная стоимость объекта оценки.
Настоящая ситуация предусматривает, что все факторы ценообразования имеют под собой рыночный «фундамент». Иными словами, величина соразмерной платы за ограниченное право пользования земельным участком формируется на базе рыночного образования специальной компенсационной выплаты, которая полагается за те неудобства и стеснения в правах, которые вынужден претерпевать собственник земельного участка из-за действий сервитуария [6].
Говоря о рыночной стоимости, здесь понимается не значение денежного выражения объекта в экономических отношениях на открытом рынке. Напротив, такой подход неприменим к объекту данного исследования, поскольку п.2 ст.275 ГК РФ предусматривается, что сервитут не является самостоятельным объектом сделки. В данном случае под рыночной стоимости понимается количество ценообразующих факторов сервитута.
Значения, которые имеют место в составе соразмерной платы за сервитутное обременение, носят характер постоянных. В то время как затраты, являющиеся индивидуальными и возникающие в ходе осуществления предпринимательской деятельности, следует рассматривать на основе конкретных договоров, в которых учитывается степень их использования [8].
Высокий уровень изменчивости и «непостоянства» рынка диктует необходимость исходить не только из первоначальной информации и прогнозов экспертов. Напротив, необходимо рассчитывать стоимость с учетом всех конкретных обстоятельств, а не только поверхностных. Только такой подход приведёт к точному определению цены.
Диаметрально противоположная ситуация привела бы к тому, что сервитут начал бы рассматриваться как ценообразующий фактор, а оферты были бы наполнены указаниями на него. Незначительное влияние типового сервитута на объекты недвижимости демонстрирует сегодня отсутствие корректной методологической системы для расчета стоимости сервитута. Существующая ныне методика не претендует на звание исчерпывающей. Она не подсчитывает отдельные составляющие особенностей установления сервитута к конкретному объекту недвижимости [9], [10].
В соответствии с позицией аналитиков рынка недвижимости складывается полноценная картина ситуации. Так, утверждается, что предельным размером скидки является значение в 10%. Средняя цена на риэлторские услуги находится в диапазоне от 2-5% от цены сделки. В целом можно прийти к выводу, что плата за сервитут является величиной, в определенной степени эквивалентной скидке и не превышающей 5-8% от общей стоимости сделки.
Так, косвенная оценка единовременной соразмерной платы за сервитут земельного участка равняется значениям представленным в таблице 1. А процентные значения находятся в том же ценовом диапазоне, который был озвучен ранее.
Таблица 1 - Косвенная оценка единовременной соразмерной платы
Кадастровый номер | Площадь | Кадастровая стоимость | Расчет сервитута | Коэффициент | Коэффициент |
кв.м | руб | - | 5% | 8% | |
66:41:0204008:870 | 116 | 1117,3 | 129607 | 6480 | 10369 |
66:41:0204008:869 | 4945 | 1117,3 | 5525049 | 276252 | 442004 |
66:41:0204008:871 | 2170 | 1117,3 | 2424541 | 121227 | 193963 |
Обратим внимание, что в случае, если мы будем учитывать при расчетах не кадастровую стоимость объекта, а рыночную, то большинство ситуаций при повышенной стоимости рыночной над кадастровой продемонстрируют противоположную картину.
3. Заключение
Таким образом, полученный в ходе исследования результат демонстрирует лишь средний показатель стоимости сервитута и не может претендовать на звание истины в последней инстанции. Поскольку на практике существо обременения может сильно отличаться от тех вариантов, что были проанализированы в ходе данной работы.