КЛАССИФИЦИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Шуваев М.А.

Доктор экономических наук,

Саратовский государственный технический университет имени Гагарина Ю.А.

КЛАССИФИЦИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Аннотация

В статье рассмотрены актуальные вопросы классифицирования объектов недвижимости по различным признакам. Показано, что существующие классификации разнообразны, но не унифицированы и предложена авторская классификация объектов недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, оценка, классификация.

Shuvaev M.A.

Doctor of economic Sciences,

Saratov state technical University named after Gagarin Yu A.

CLASSIFICATION OF REAL ESTATE

Abstract

The article deals with current issues of classification of real estate objects on different grounds. It is shown that the existing classification is diverse, but not uniform, and the author suggests the classification of real estate.

Keywords: real estate, appraisal, classification.

В настоящее время совершено невозможно представить себе поиск необходимой Вам информации в сети Интернет без использования современных поисковых систем. По аналогии будет выглядеть изучение научных достижений науки и практику, в случае если мы не будем классифицировать и систематизировать объекты исследования, поскольку для восприятия. Разработка общепринятой классификации объектов недвижимости в связи с этим представляется более чем актуальной темой в настоящее время. Отметим кроме того необходимость комплексного подхода к исследованию объектов недвижимости и развития имеющихся стандартов ее оценки

В настоящее время отечественными и зарубежными учёными предложено  большое количество классификаций объектов недвижимости, основанных на разных подходах. В ходе анализа научной литературы автором были выявлены  различные признаки классификации объектов недвижимости: по наличию или отсутствию основных элементов; по виду нежилой застройки; по происхождению; назначению; по готовности к использованию; по видам основных элементов; по доходности; по функциональному назначению; по виду жилой застройки.

Необходимо отметить, что данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен, однако большинство авторов классифицируют недвижимость по указанным признакам.

В связи с этим, автор настоящей статьи предлагает собственную систематизацию объектов недвижимости, основанную на синтезе классификаций, разработанных другими авторами

Объекты недвижимости в первую очередь должны быть разделены по своему происхождению, которое может быть антропогенным и природным

В первую очередь разделим объекты недвижимости на две большие группы по происхождению: природного и антропогенного происхождения Объекты недвижимости природного происхождения многие авторы определяют как «естественные» или «природные», объекты же антропогенного происхождения в литературе называются как «искусственные», а также «здания и сооружения, возведенные человеком в результате труда». [1]

Принимая за эталон приведенное разделение объектов недвижимости, автор тем самым отказывается от включения в итоговую схему классификации множества логичных, однако менее, последовательных классификаций, в частности Е.С. Озерова который разделил недвижимость на виды основных элементов. Указанный автор в своих работах  все объекты недвижимости подразделил на: землю, улучшения (под ними автором понимается застройка), права и обременения.[2]

Далее произведем разбивку объектов недвижимости природного происхождения.

Двигаемся дальше по нашей схеме и делим объекты недвижимости природного происхождения на: земельные участки, леса и многолетние насаждения, и участки недр и водные объекты.[3]

Земельные участки в свою очередь могут находиться в использовании либо в обороте.

Варианты классификации объектов недвижимости антропогенного происхождения ещё более разнообразны. Так в США выделяют пять типов недвижимости в зависимости от целей:

• жилая – для личного использования (потребления);
• коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;
• производственная;
• инвестиционная – для вложения капитала;
• недвижимость специального назначения.

Здесь хотелось бы обратить внимание на существенный недостаток, а

именно непостоянность перечисленных категорий. В частности жилая недвижимость может в любой удобный для ее владельца момент перейти в коммерческую (продажи жилья), а инвестиционная стать коммерческой либо жилой. Впрочем, данная классификация все же достаточно удобна и полезна с правовой точки зрения.

Такие объекты недвижимости можно разделить на три группы по функциональному назначению: объекты недвижимости с жилой застройкой, с нежилой застройкой, а также суда, космические объекты, то есть то, что по своей физической природе не является недвижимостью, однако приходится таковой в правовом отношении.

В данном случае автор предлагает классифицировать объекты недвижимости антропогенного происхождения по назначению, выделяя жилую, общественную, коммерческую недвижимость, а также недвижимость правовую (воздушные и морские суда, космические объекты и т.п.). Данный термин является уместным ввиду особенностей рассматриваемого вида объектов недвижимости, указанных в предыдущем абзаце.

В свою очередь жилая недвижимость может быть разделена на группы множеством способов. В частности здесь уместно применить маркетинговый подход – то есть в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья – жилье высокой степени комфортности, повышенной комфортности, типовое жилье и жилье низких потребительских качеств. Также жилую недвижимость классифицируют в зависимости от продолжительности и характера использования (первичное, вторичное и третичное жилье) или в зависимости от материала наружных стен здания.

Все объекты недвижимости антропогенного происхождения можно классифицировать по наличию или отсутствию доработок элементов на готовые (полностью завершенные строительством (ремонтом или реконструкцией) и готовые к эксплуатации застройки); требующие завершения строительства; требующие ремонта и требующие реконструкции или сноса.[1]

Завершающим в настоящем исследовании, но далеко не последним по значению, выступает классификация недвижимости по доходности[2]. Объекты недвижимости можно условно разделить на две группы: доходные и недоходные объекты. Рассматриваемый признак охватывает все объекты недвижимости и антропогенного, и природного происхождения.

По мнению автора представленная классификация объектов недвижимости, может быть полезна при реализации различных направлений исследования объектов недвижимости, таких как разработка детальных классификаций каждого элемента объектов недвижимости; определение вида оцениваемой стоимости, а также выбор подхода, и метода для оценки конкретных объектов недвижимости.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – 2-е издание. – СПб.: ПИТЕР, 2007. – 512 с.
2. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2008. – 422 с.
3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). – СПб.: Питер, 2008. – 467 с.

References

1. Asaul A.N. Jekonomika nedvizhimosti. – 2-e izdanie. – SPb.: PITER, 2007. – 512 s.
2. Ozerov E.S. Jekonomika i menedzhment nedvizhimosti. SPb.: Izdatel'stvo «MKS», 2008. – 422 s.
3. Maksimov S.N. Development (razvitie nedvizhimosti). – SPb.: Piter, 2008. – 467 s.