О ПРОБЛЕМАХ НЕПОЛНОТЫ СВЕДЕНИЙ И НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВЫХ ОШИБОК В ЕГРН И ПУТЯХ ИХ РЕШЕНИЯ

Государственный кадастровый учет (ГКУ) земельных участков (ЗУ) – важный процесс, в результате которого данные об объектах недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данными, полученными в ходе осуществления ГКУ, пользуются правообладатели недвижимости в широком спектре ситуаций: восстановление документов о праве собственности, вступление в наследство, оформление ипотечного кредита, приватизация и др., должностные лица для оформления сделок с объектами недвижимости, инженеры при разработке проектной документации для размещений объектов недвижимого имущества, например строительство, реконструкция

Согласно открытым источникам Росреестра

Для достижения цели и решения поставленной проблемы в статье применяются теоретические методы исследования: изучение и анализ современной научной литературы и нормативных документов по теме исследования, систематизация и обобщение опыта деятельности по выявлению и исправлению реестровых ошибок в рамках разработки документации по планировке территории для размещения линейных объектов федерального и регионального значения. В качестве эмпирических методов использованы: натурный эксперимент, статистическая обработка открытых данных публичной кадастровой карты России и сервиса Росреестра по предоставлению открытой информации по объектам недвижимости. Оформление графических материалов осуществлялось с помощью пакета AutoCAD 2020.

Главным образом неполнота сведений о ЗУ характеризуется отсутствием данных о координатах их границ и местоположении. Рассмотрим эту проблему на примере муниципального образования г. Таганрог, обратившись к Публичной кадастровой карте (ПКК). Получили список всех ЗУ, расположенных в границах Таганрога (см. рис.1). Составили выборку из 220 участков, отображенных в списке (страницы 1–11 списка). Доля участков, имеющих пометку «Без координат границ», составила 24%.

Рисунок 1 - Данные о земельных участках на ПКК

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.1

Важно отметить, что все участки с пометкой «Без координат границ» являются ранее учтенными (РУЗУ). Границы таких участков лишь декларированы, т.е. не уточнены в соответствии с современным законодательством и не определены инструментальным способом.

Оценить неполноту сведений можно и другим способом. Рассмотрим ситуацию с межеванием участков в селе Натальевка Ростовской области (рис.2). Снимок с наложенными границами земельных участков по данным ПКК был получен с помощью SAS.Planet

Рисунок 2 - Границы ЗУ на территории с. Натальевка

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.2

Анализ снимка показывает, что значительная доля участков, на которых расположены жилые дома, не имеют границ.

Отсутствие определённых границ препятствует совершению любых операций и сделок с ЗУ, повышает вероятность ошибочного определения площади участка, и как следствие, неверного расчета земельного налога.

Реестровые ошибки

Применив классификацию ошибок в графических данных ЕГРН, предложенную в

Ошибка «Нестыковка или несовпадение границ земельных участков». Данная ошибка является для города и прилегающих населенных пунктов самой распространённой (см. рис.3). Подобные ошибки встречаются в каждом кадастровом квартале рассмотренных муниципальных образований.

Рисунок 3 - Несовпадение границ

Примечание: г. Таганрог, пер. Лермонтовский

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.3

Пустоты между смежными земельными участками принадлежат государству

[12]

и являются объектами неразграниченной государственной собственности. Как правило, ошибка такого вида в малой степени влияет на права собственников

[13]

, однако это негативно влияет на устранение подобного вида ошибок в сведениях ЕГРН.

Ошибка «Пересечение и наложение границ смежных земельных участков». Именно этот вид реестровых ошибок составляет основу земельных споров, разрешаемых в судебном порядке. Рассмотрим примеры такой реестровой ошибки.

Например, земельный участок 61:58:0004074:6 является спорным и пересекает другой земельный участок 61:58:0004074:7 (см.рис.4).

Рисунок 4 - Пересечение границ

Примечание: г. Таганрог, 17-я Садовая площадка

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.4

Это простой вариант такого вида реестровой ошибки, т.к. в результате смещения границ спорного земельного участка не произошло изменения его основных характеристик: конфигурации и площади. Для исправления ошибки достаточно сместить спорный ЗУ вдоль одной из его осей. Сведения о рассматриваемом участке были внесены еще в 2014 году, но только после заявления собственника в прошлом году реестровая ошибка была устранена (см.рис.5).

Рисунок 5 - Устранение пересечения границ

Примечание: г. Таганрог, 17-я Садовая площадка

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.5

Наложение границ смежных земельных участков можно назвать частным случаем пересечения границ. Отличие лишь в том, что в случае наложения, участки пересекаются значительной частью своей площади. (см. рис.6). Спорным является земельный участок 61:26:0500401:92. Участок накладывается на смежный площадью в 120 кв.м, имея при этом собственную площадь в 646 кв.м.

Рисунок 6 - Наложение границ

Примечание: с. Бессергеновка

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.6

В случае, приведенном на рисунке 7, работы по исправлению реестровой ошибки необходимо проводить в отношении девяти земельных участков в пределах квартала 61:26:0513001, что влечет за собой финансовые затраты.

Рисунок 7 - Ростовская область, р-н Неклиновский

DOI:10.23670/IRJ.2023.127.18.7

Стоимость кадастровых работ можно оценить, например, прайсу от компании «Гео-Дон»

[14]

. Проведение работ по исправлению реестровой ошибки обойдется каждому из правообладателей участков в 12 000 руб. Сама процедура исправления занимает от 1 до 3 месяцев. Важно отметить, что с увеличением количества нарушенных границ ЗУ возрастает длительность ведения судебных споров, окончательная стоимость и сложность работ.

Все найденные реестровые ошибки и факты неполноты сведений характеризуют недостаточность качества данных, представленных в ЕГРН. Отметим, что выработка стратегии, направленной на повышение качества данных зависит от выявленных или нет общих черт спорных земельных участков. Для этого предлагается проанализировать справочную информацию об этих участках. По результатам анализа выборки была составлена таблица 1 чаще всего встречающихся реестровых ошибок, приведенная ниже.

Анализируя данные таблицы, можно сделать вывод, что общей чертой спорных ЗУ является их статус: «ранее учтенный» и все они находятся в частной собственности либо имеют вид разрешенного использования, что предполагает индивидуальное пользование участков.

В процессе исследования была проанализирована текущая ситуация по реестровым ошибкам и неполноте в сведениях о земельных участках на территории г. Таганрог и населенных пунктов Неклиновского района. В связи с этим выдвинем следующие рекомендации:

‒ целесообразно организовать проведение подобного анализа силами органов Администраций муниципальных образований по управлению имуществом в рамках инвентаризации;

‒ провести классификацию РУЗУ по наличию определенного вида ошибки в их сведениях, что будет способствовать выработке уникальных методик повышения достоверности сведений о таких участках;

‒ создать систему оповещения собственников РУЗУ, сведения о которых являются недостаточными или недостоверными;

‒ выполнить работы, направленные на определение границ и вида собственности проблемных РУЗУ в рамках осуществления муниципального земельного контроля, не дожидаясь заявления от собственника;

‒ проведение названых работ желательно одновременно на всей территории муниципальных образований.

Финансирование работ необходимо осуществлять на государственном уровне, посредством разработки Федеральной программы по улучшению качества данных ЕГРН, так как не все субъекты РФ могут обеспечить полноценное финансирование.

Можно утверждать, что выполнение в массовом порядке таких кадастровых работ и законодательное их закрепление, облегчит процесс исправления реестровых ошибок и существенно снизит негативное влияние неполноты сведений в ЕГРН на гражданско-правовые отношения и формирование налогооблагаемой базы.