СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Манжула В.Г.¹, Манжула Е.В.²

¹ ORCID: 0000-0002-0672-9092, Кандидат технических наук, доцент,

Акционерное общество «Редакция газеты «Вечерняя Москва», Москва, Россия;

² Кандидат технических наук, доцент,

Военный учебно-научный центр Сухопутных войск «Общевойсковая академия Вооруженных сил Российской Федерации», Москва, Россия

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

Аннотация

Приведено современное понятие аренды имущества. Рассмотрены особенности правового регулирования арендных отношений Гражданским Кодексом РФ. Раскрыты субъекты государственной, муниципальной и иной собственности. Описаны особенности заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества. Выявлена правовая лакуна, связанная с участием в арендных отношениях организаций, в уставном капитале которых доля государственных и муниципальных учреждений более пятидесяти процентов. Предложен способ ее устранения, как на уровне федерального законодательства, так и на уровне законодательства субъектов РФ.

Ключевые слова: аренда, имущество, закон, постановление, договор.

 Manzhula V.G.¹, Manzhula E.V.²

¹ ORCID: 0000-0002-0672-9092, PhD in Engineering, Associate professor,

"Newspaper office "Vechernyaya Moskva" JSC, Moscow, Russia;

² PhD in Engineering, Associate professor,

Military Training and Research Center of the Land Forces "Combined Arms Academy of the Armed Forces of the Russian Federation", Moscow, Russia

LEGAL REGULATION IMPROVEMENT OF STATE AND MUNICIPAL PROPERTY RENTING

Abstract

The modern concept of property renting is given in the paper. The specifics of legal regulation of renting relations by the Civil Code of the Russian Federation are considered as well, the subjects of state, municipal and other property are disclosed. The specifics of concluding rentings of state and municipal property are also described. A legal lacuna associated with participation in leasing relations of organizations in the authorized capital of which the share of state and municipal institutions is more than fifty percent is revealed. A method for its elimination is proposed, both at the level of federal legislation and at the level of legislation of the subjects of the Russian Federation.

Keywords: renting, property, law, resolution, contract.

C целью обеспечения своей деятельности предприятия, организации и другие юридические лица широко используют аренду, как достаточно простой и безопасный способ осуществления своего права на владение и использование различных объектов недвижимости.

Современное понятие «аренды» содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) [1]. В соответствии с этой статьей под договором аренды понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору за плату определенное имущество во временное владение и пользование (или во временное пользование). Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Понятие «собственность на имущество» включает в себя право владения - физическое обладание этим имуществом, право пользования - возможность использования имущества и получения дохода от этого использования и право распоряжения - возможность продать, обменять, подарить или иным образом распорядиться имуществом.

Повсеместное и широкое развитие рынка коммерческой недвижимости в России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, основной сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи в аренду имущества. Данный вид коммерческой деятельности является обоюдовыгодным как для арендодателя, так и для арендатора. При этом первая сторона получает выгоду в виде платы от пользования имуществом, а арендатор имеет возможность варьирования требуемого объема и перечня имущества, необходимого для обеспечения деятельности организации, минимизирует свои риски для требований кредиторов и в ряде других случаев [2].

Единая система правового регулирования арендных отношений определена 34 главой ГК РФ. Особенности тех или иных видов аренды определяются различными факторами. Однако общие положения об аренде, выделенные в параграфе 1 главы 34 ГК РФ и, в силу своего унифицированного предназначения, применимы ко всем видам аренды. Таким образом, в ГК РФ:

- определено понятие аренды, как предоставление арендодателем арендатору за плату имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, причем право сдачи в имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным собственником или законом (ст. 606 ГК РФ);

- установлены объекты аренды, а также обязанность в договоре аренды указывать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (ст. 607 ГК РФ);

- зафиксированы условия для заключения договора аренды в письменной форме, а также его государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ);

- установлено, что аренда имущества определяется сроком, указанным в договоре аренды, при не указании срока договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ);

- определен порядок передачи имущества арендатору, а также ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Установлены виды арендной платы, порядок и сроки ее изменения (ст. 611, ст. 612, ст. 614 ГК РФ);

- определен порядок использования имущества арендатором и условия передачи его в субаренду (ст. 615 ГК РФ);

- установлены обязательства сторон по содержанию имущества, в частности, сроки и условия проведения капитального и текущего ремонта имущества (ст. 616 ГК РФ);

- определены условия сохранения договора аренды в силе при изменении сторон, а также порядок прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (ст. 617, ст. 618 ГК РФ);

- установлены случаи досрочного расторжения договора аренды, как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ);

- в статье 621 ГК РФ определено, что «арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора»;

- определен по рядок возврата арендованного имущества, а также порядок взаиморасчета при наличии отделимых и неотделимых улучшений (ст. 622, ст .623 ГК РФ);

- установлены возможные условия выкупа арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ).

По общему правилу, в роли арендодателя и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

В Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 212 ГК РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно пункту 1 статьи 214 ГК РФ государственной собственностью в Российской Федерации является:

- имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность);

- имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов Российской Федерации).

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации на основании пункта 1 статьи 125 ГК РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Муниципальной собственностью (в соответствии с пунктом 1 статьи 215 ГК РФ) является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право государственной и муниципальной собственности в Российской Федерации разграничивается и регламентируется:

- ГК РФ;

- постановлением ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [3];

- распоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 года № 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» [4];

- иными нормативными правовыми актами.

Всем участникам арендных отношений присущи рыночные цели, так для арендодателя естественным желанием является увеличение прибыли от аренды имущества, а для арендатора – снижение расходов на аренду имущества. Но если для коммерческих организаций извлечение максимальной прибыли (путем повышения доходов и снижения расходов) является очевидным, то для государственных и муниципальных организаций данный тезис еще и закреплен законодательно.

Особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества регулируются ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции" [5]. Данная статья введена Федеральным законом РФ от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ [6] в рамках реализации комплекса мер, предусмотренных Национальным планом противодействия коррупции, утвержденным Президентом РФ 31 июля 2008 г. № Пр-1568, и направленных на улучшение государственного управления в социально-экономической сфере. Существо установленных данной статьей требований заключается, с одной стороны, в обеспечении справедливого и конкурентного доступа хозяйствующих субъектов к такому ограниченному ресурсу, как государственное и муниципальное имущество, вовлекаемое в хозяйственный оборот, с другой - в обеспечении и соблюдении публичных интересов. С экономической точки зрения торги позволяют государству эффективно распорядиться своим имуществом, передав права владения и (или) пользования указанным имуществом лицу, предложившему лучшую (большую) цену за право заключения договора и соответствующему необходимым требованиям [7]. В ст. 17.1 Федерального закона РФ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ приведен перечень организаций – исключений, с которыми при заключении договора аренды проводить конкурсы или аукционы нет необходимости, в частности, таковыми являются все государственные и муниципальные учреждения. Очевидно, что данное исключение соответствует и положениями Федерального закона РФ от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" [8], которые предусматривают проведение закупочных процедур, целью которых является снижение стоимости проводимых закупок при обеспечении надлежащего качества закупаемых товаров, работ и услуг.

Аналогичные цели предусмотрены при проведении закупочных процедур для ряда негосударственных и немуниципальных организаций, упомянутых в п. 2 статьи 1 Федерального закона РФ от 20 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» [9]. Указанные организации при проведении своих закупок должны руководствоваться принятым и утвержденным Положением о закупках. В соответствии с п.2.1 статьи 2 Федерального закона РФ от 20 июля 2011 года № 223-ФЗ указанные организации обязаны использовать типовое положение о закупках. При этом возникает явное противоречие законодательных требований, с одной стороны арендодатель должен построить закупку так, чтобы обеспечить «игру» на повышение стоимости аренды, с другой стороны арендатор обязан обеспечить заключение договора на условиях конкурентного снижения стоимости аренды.

Например, в рамках реализации постановления Правительства Москвы от 24 февраля 2012 г. № 67-ПП «О системе закупок города Москвы» [10] подготовлено постановление Правительства Москвы от 5 июля 2013 г. № 441-ПП «Об утверждении перечня дополнительных требований к положению о закупках товаров (работ, услуг) государственных унитарных предприятий города Москвы и хозяйственных обществ, в уставном капитале которых доля города Москвы в совокупности превышает 50 процентов» [11], которое устанавливает общие требования для разработки Типовых положений о закупках подведомственных учреждений Правительства Москвы. Утвержденный перечень разработан таким образом, что в нем отсутствуют требования о возможности закупки услуг аренды не только на конкурсе или аукционе с повышением цены договора, но и отсутствует требование о закупки таких услуг у единственного поставщика. Последнее требование позволило бы заказчикам - подведомственным учреждениям Правительства Москвы, заключать договоры аренды на имущество, которое было арендовано в более ранние периоды и на условиях, соответствующих п. 9 статьи 17.1 Федерального закона РФ № 135-ФЗ. В утвержденном приказом от 14.04.2015 № 72/38/70-01-43/15 Департамента городского имущества, Главного контрольного управления города Москвы и Департамента города Москвы по конкурентной политике Типовом положении о закупке товаров, работ, услуг также отсутствуют указанные позиции. Налицо правовая лакуна, которую требуется законодательно наполнить.

С целью обеспечения нормативного правового регулирования процедуры заключения договора аренды государственного или муниципального имущества, в случае, когда в качестве арендатора выступает хозяйствующий субъект, в уставном капитале которого доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов, а также иные организации, указанные в п. 2 статьи 1 Федерального закона РФ № 135-ФЗ, предлагаются следующие изменения:

- в законодательстве федерального уровня - в подпункт 3 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона РФ № 135-ФЗ после слов «муниципальным учреждениям» дополнить словами «, а также хозяйственными обществами, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в совокупности превышает пятьдесят процентов»;

- в законодательстве субъектов РФ - в нормативной правовой базе, определяющей порядок аренды имущества, предусмотреть исключения для проведения конкурентных процедур в отношении государственного и муниципального имущества. Например, на уровне субъекта Российской Федерации – города Москвы, дополнить раздел 45 Типового положения о закупке товаров, работ и услуг города Москвы пунктом 45.1.20. следующего содержания: «45.1.20. Заключается договор аренды государственного или муниципального имущества».

Список литературы / References

1. Гражданский кодекс РФ. – М.: Эксмо, 2017. – 768 c.
2. Барсегян А. Аренда коммерческой недвижимости / Барсегян А., Урумова Е. // М: Инфотропик Медиа, 2014. – 216 с.
3. Постановление ВС РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 года «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность Республик в составе Российской Федерации, Краев, Областей, Автономной области, Автономных Округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1992. – №3. – 89 с.
4. Распоряжение Президента РФ №114-рп от 18 марта 1992 года «Об утверждения Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 13. – 697 с.
5. Федеральный закон РФ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции" // СЗ РФ. – 2006. – № 31 (1 ч.). –3434 с.
6. Федеральный закон РФ от 30 июня 2008 г. № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. – 2008 . – № 27. –3126 с.
7. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О защите конкуренции» / Отв. ред. И.Ю.Артемьев; МГИМО (У) МИД России, ФАС России. – М.: Статут, 2015. – 18 с.
8. Федеральный закон РФ от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" // Российская газета. – 2013. – № 80.
9. Федеральный закон РФ от 20 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» // Российская газета. – 2011. – № 5535.
10. Постановление Правительства Москвы от 24 февраля 2012 г. № 67-ПП «О системе закупок города Москвы» [Электронный ресурс] https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9146220/ (дата обращения: 18.04.2018).
11. Постановление Правительства Москвы от 5 июля 2013 г. № 441-ПП «Об утверждении перечня дополнительных требований к положению о закупках товаров (работ, услуг) государственных унитарных предприятий города Москвы и хозяйственных обществ, в уставном капитале которых доля города Москвы в совокупности превышает 50 процентов» [Электронный ресурс] http://mosopen.ru/document/441_pp_2013-07-05 (дата обращения: 18.04.2018).

Список литературы на английском языке / References in English

1. Grazhdanskij kodeks RF [The civil code of the Russian Federation]. – M: M.: Jeksmo, 2017. – 768 p. [in Russian]
2. Barsegjan A. Arenda kommer4eskoj nedvizhimosti [Commercial property for rent] / Barsegjan A., Urumova E. – M: Infotropik Media, 2014. – 216 p. [in Russian]
3. Postanovlenie VS RF № 3020-1 ot 27 dekabrja 1991 goda «O razgranienii gosudarstvennoj sobstvennosti v Rossijskoj Federacii na federalnuju sobstvennost, gosudarstvennuju sobstvennost' Respublik v sostave Rossijskoj Federacii, Kraev, Oblastej, Avtonomnoj oblasti, Avtonomnyh Okrugov, gorodov Moskvy i Sankt-Peterburga i municipal'nuju sobstvennost» [About differentiation of the state-owned property in the Russian Federation on Federal property, state-owned property of the Republics as a part of the Russian Federation, Edges, Areas, Autonomous area, Autonomous Districts, the cities of Moscow and St. Petersburg and municipal property] // Vedomosti SND i VS RSFSR. – 1992. – №3. – 89 p. [in Russian]
4. Rasporjazhenie Prezidenta RF №114-rp ot 18 marta 1992 goda «Ob utverzhdenija Polozhenija ob opredelenii poobektnogo sostava federalnoj, gosudarstvennoj i municipal'noj sobstvennosti i porjadke oformlenija prav sobstvennosti» [About approval of Provisions on the definition of object composition of the Federal, state and municipal property and order of registration of ownership rights] // Vedomosti SND i VS RF. – 1992. – № 13. – 697 p. [in Russian]
5. Federalnyj zakon RF ot 26 ijulja 2006 g. № 135-FZ "O zaschite konkurencii" [On competition protection] // SZ RF. - 2006. – № 31 (1 4.). – 3434 p. [in Russian]
6. Federalnyj zakon RF ot 30 ijunja 2008 g. № 108-FZ "O vnesenii izmenenij v Federalnyj zakon "O koncessionnyh soglaenijah" i otdelnye zakonodatelnye akty Rossijskoj Federacii" [About concession agreements and separate legal acts of the Russian Federation] // SZ RF. – 2008. – № 27. – 3126 p. [in Russian]
7. Nauno-praktieskij kommentarij k Federalnomu zakonu «O zaschite konkurencii» [Scientific and practical commentary to the Federal law " on protection of competition / Otv. red. I.Ju.Artemev; MGIMO (U) MID Rossii, FAS Rossii. – M.: Statut, 2015. – 18 p. [in Russian]
8. Federalnyj zakon RF ot 5 aprelja 2013 g. № 44-FZ "O kontraktnoj sisteme v sfere zakupok tovarov, rabot, uslug dlja obespe4enija gosudarstvennyh i municipalnyh nuzhd" [About contract system in the field of purchases of goods, works, services for ensuring the state and municipal needs] // Rossijskaja gazeta [Russian newspaper] – 2013. – № 80. [in Russian]
9. Federalnyj zakon RF ot 20 ijulja 2011 goda № 223-FZ «O zakupkah tovarov, rabot, uslug otdelnymi vidami juridieskih lic» [About purchases of goods, works, services by separate types of legal entities] // Rossijskaja gazeta [Russian newspaper] – 2011. – № 5535. [in Russian]
10. Postanovlenie Pravitel'stva Moskvy ot 24 fevralja 2012 g. № 67-PP «O sisteme zakupok goroda Moskvy» [About system of purchases of the city of Moscow] [Electronic resource] URL: https://www.mos.ru/authority/documents/doc/9146220/ (accessed: 18.04.2018) [in Russian]
11. Postanovlenie Pravitelstva Moskvy ot 5 ijulja 2013 g. № 441-PP «Ob utverzhdenii perenja dopolnitel'nyh trebovanij k polozheniju o zakupkah tovarov (rabot, uslug) gosudarstvennyh unitarnyh predprijatij goroda Moskvy i hozjajstvennyh obschestv, v ustavnom kapitale kotoryh dolja goroda Moskvy v sovokupnosti prevy6aet 50 procentov» [About the approval of the list of additional requirements to regulations on purchases of goods (works, services) of the state unitary enterprises of the city of Moscow and economic] [Electronic resource] URL: http://mosopen.ru/document/441_pp_2013-07-05 (accessed: 18.04.2018) [in Russian]