АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ПРАВОВЫХ НОРМ О ДОГОВОРЕ ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ПРАВОВЫХ НОРМ О ДОГОВОРЕ ДАРЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Научная статья

Манько О.В.^1, *, Дибирова И.К.²

¹ ORCID: 0000-0002-8511-5557;

^{1, 2} Саратовская государственная юридическая академия, Саратов, Россия

* Корреспондирующий автор (manko.ov[at]mail.ru)

Аннотация

Договор дарения признается одним из старейших видов договоров в гражданском праве. Истоки его применения прослеживаются еще в Древнем Риме. Договор дарения жилого помещения как подвид договора дарения на сегодняшний день является распространённой формой гражданско-правового договора. Цель: выявление пробелов законодательства, регламентирующего порядок совершение договора дарения жилого помещения, анализ научных трудов о сущности договора дарения жилого помещения и особенностях его теоретического обоснования. Методологическая основа: общенаучный диалектический метод позволил исследовать договор дарения жилого помещения в его взаимосвязи с другими видами гражданского договора. В числе частнонаучных методов использованы анализ, системный метод, дедуктивный метод, позволившие рассмотреть совершение договора дарения жилого помещения как самостоятельное целостное явление. Результаты: Современное гражданское законодательство определяет договор дарения жилого помещения как оформленное в надлежащей форме обещание лица передать другому лицу жилое помещение, подразумевая ряд особенностей и условий совершения сделки, не выполнение которых влечет серьезные последствия для сторон вплоть до признания договора ничтожным. Вывод: существует множество пробелов и несовершенств законодательного закрепления порядка, условий и требований к составлению и применению договора дарения, примеры которых были проанализированы в работе, а также предложены возможные пути решения сложившихся правовых проблем.

Ключевые слова: договор дарения, договор дарения жилого помещения, право собственности, безвозмездность, отмена дарения, распоряжение имуществом.

CURRENT ISSUES ARISING IN THE APPLICATION OF LEGAL NORMS ON A GIFT CONTRACT IN RELATION TO RESIDENTIAL PREMISES

Research article

Manko O.V.^1, *, Dibirova I.K.²

¹ ORCID: 0000-0002-8511-5557;

^{1, 2} Saratov State Academy of Law, Saratov, Russia

* Corresponding author (manko.ov[at]mail.ru)

Abstract

The gift contract is recognized as one of the oldest types of contracts in civil law. The origins of its use can be traced back to ancient Rome. Today, the contract of donation of residential premises as a subtype of the gift contract is a common form of civil contract. The purpose of the article is to identify gaps in the legislation regulating the procedure for the conclusion of the contract of donation of residential premises as well as to analyze works of scientific research on the contract of donation of residential premises and the features of its theoretical justification. Methodological basis:the general scientific dialectical method made it possible to study the contract of donation of residential premises in its relationship with other types of civil contract. Among the specific scientific methods, the study utilizes the method of analysis, the system method, the deductive method, all of which allowed the authors to examine the conclusion of the contract of donation of residential premises as an independent integral phenomenon. Results: modern civil legislation defines the contract for the donation of residential premises as a duly executed promise of a person to transfer residential premises to another person implying a number of features and conditions of the transaction, the non-fulfillment of which entails serious consequences for the parties up to the recognition of the contract as null and void. Conclusion: there are many gaps and imperfections in the legislative consolidation of the procedure, conditions and requirements for the drafting and application of the gift contract, examples of which were analyzed in the article, including possible ways to solve the existing legal problems.

Keywords: donation agreement, residential premises donation agreement, ownership right, gratuitousness, cancellation of donation, disposal of property.

Обращаясь к правовой характеристике договора дарения, стоит сказать о его богатой истории, в ходе которой выражение и закрепление договора дарения претерпело существенные изменения. Договор дарения как вид основания приобретения имущественного права впервые упоминается в правовых актах Древнего Рима. Право того времени закрепляло нормы, согласно которым «одна сторона, даритель, предоставляет другой стороне, одаряемому, какие-то ценности за счет своего имущества, с целью проявить щедрость по отношению к одаряемому (animus donandi)» [1, С. 568].

Современное законодательство в ст. 572 ГК РФ [2] предполагает в качестве договора дарения обещание, сделанное в надлежащей форме, о безвозмездной передаче имущества или освобождения от имущественного обязательства. Таким образом, договор дарения жилого помещения – это обещание передачи жилого помещения, принадлежащего дарителю, в пользу одаряемого, выраженное в письменной форме и подлежащее государственной регистрации в соответствие с гражданским законодательством.

Важным условием совершения договора дарения является взаимное согласие сторон на передачу и принятие дарителем и одаряемым соответственно на совершение договора. Следовательно, в случае, если не было четкого указания на согласие хотя бы одной из сторон совершения дарения, договор будет расторгнут.

Исходя из необходимости регистрации договора дарения жилого помещения, а также необходимости согласия обеих сторон, можно говорить о том, что для признания совершенного договора действительным обязательным является содержание в нем всех данных обеих сторон договора, а также предмета договора – жилого помещения.

В случае совершения дарения доли жилого помещения, а также, если собственником жилого помещения или его части является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, требуется помимо государственной регистрации нотариальное удостоверение. Это связано с нормой ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости» [3], которая содержит перечисление сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Данная норма позволяет говорить о дополнительной защите граждан от потери жилого помещения ввиду работы мошенников и иных субъектов.

В соответствие с ч. 3 ст. 572 ГК РФ договор дарения не может предусматривать условия передачи жилого помещения после смерти дарителя. Передача недвижимого имущества после смерти собственника возможно лишь в порядке наследования. Однако, в случае если при заключении договора дарения не было цели передачи только после смерти, однако окончание регистрации и (или) фактическая передача права собственности не была совершена до фактического наступления смерти дарения может наступить два варианте последствий.

При первом варианте данное жилое помещение будет передано в наследственную массу, а договор расторгнут в связи с наступлением смерти дарителя. Второй вариант предполагает признание сделки, совершенной и передачи регистрации ее с последующей передачей имущества одаряемому.

Данный вывод подтверждает судебная практика, так, в порядке апелляционного производства в Московский городской суд было подано требование о признании договора дарения недействительным. В последствие Апелляционным определением от 02.08.2019 по делу № 33-34591/2019 было вынесено решение об отказе в удовлетворении требований [4].

Истица указала, что умер ее супруг, нотариусом было открыто наследственное дело к имуществу умершего. В рамках наследственного дела истице стало известно о том, что квартира перешла в собственность к ответчику. Право собственности ответчика было зарегистрировано после смерти ее супруга. Ответчик стал собственником спорного жилого помещения на основании договора дарения квартиры. Однако, так как даритель осознавал последствия своих действий и не был ограничен в праве совершения сделок, а также при жизни от него не исходило намерения разорвать договор дарения, а напротив высказывалось намерение передачи квартиры в собственность одаряемому, то есть ответчику, смерть дарителя не могла стать причиной для расторжения договора дарения.

Безвозмездность договора дарения предполагает отсутствие встречной передачи имущества. В случае наличия подобных обязательств в качестве условия передачи права собственности на жилое помещение сделка считается притворной, так как фактически несет в себе обязанности лица по оплате предоставляемого жилого помещения, а значит является фактически возмездным договором. При этом, не относится к этому правилу пункт договора о возмещении дарителю расходов по совершению дарения, если это не входит в ценность самого предмета дарения [5, С. 306].

Важно отметить возможность совершения договора дарения с отлагательным условием, не связанным с встречным предоставлением имущественного блага, в соответствие со ст. 157 ГК РФ. В случае закрепления такого условия передача прав собственности не может быть совершена до конца, пока не будет выполнено указанное условие.

Сложности возникают и при выплате налогового вычета в случае совершения дарения. В соответствие с п. 18 ст. 217 Налогового кодекса РФ [6]. не подлежат налогообложению «доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом».

Таким образом, в случае заключения договора дарения жилого помещения как недвижимого имущества даритель не облагается налогом ввиду безвозмездности сделки, то есть отсутствия получения имущественной выгоды, дохода, облагаемого налогом. В то время как одаряемый, получая в дар имущество в виде жилого помещения значительно обогащается, что означает необходимость обложения данного дохода подоходным налогом.

Однако, тот же пункт ст. 217 НК РФ говорит о том, что нормы об обязанности выплаты подоходного налога на жилое помещение, передаваемое договором дарения, не распространяются на членов семьи и близких родственников дарителя.

Договоры дарения недвижимого имущества считаются исполненными с момента государственной регистрации, их нельзя отменить по основаниям, содержащимся в ст. 577 ГК РФ. Содержание в тексте договоров дарения недвижимости условий, содержащих возможность «отказаться от исполнения договора при существенном изменении имущественного, семейного положения, либо состояния здоровья», делает сделку ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Однако, ст. 578 ГК РФ предусматривает ряд положений, содержащих условия отмены договора дарения, распространяющиеся в том числе на договор дарения жилого помещения. При этом четкого и полного хода реализации данного права не предусмотрено законодательством. Нормативно-правовые акты регламентируют лишь одно условие исполнения процесса отмены дарения, предусмотрена необходимость обращения в суд для отмены дарения в случае гибели дарителя, ненадлежащего пользования жилым помещением и дарения во время процедуры банкротства. Однако, представляется необходимым обращение в судебную инстанцию для разрешения вопроса об отмене дарения и во всех иных предусмотренных законом случаях ввиду наличия государственной регистрации данного договора.

При этом, в случае решения вопроса об отмене дарения жилого помещения, суд должен вынести решение не просто об отмене данного договора, но и о возвращении жилого помещения дарителю ввиду перехода права собственности на жилое помещение к предыдущему владельцу.

Достаточно спорным пунктом является условие отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренным имуществом, представляющим для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу безвозвратной утраты. Помимо судебного порядка рассмотрения подобного спора, особенностью является то, что условие о возможности такой отмены не обязательно должно содержаться в самом договоре.

Таким образом, если одаряемый решит перестроить или снести дом, полученный в дар в собственность, а данный дом дорог дарителю, например, как память о погибших родственниках, он вправе отменить договор дарения.

Также даритель может включить в договор пункт о том, что в случае, если даритель переживет одаряемого, то право собственности на жилое помещение возвращается к дарителю. При применении данного пункта нотариус не вправе включать данное жилое помещение в наследственную массу одаряемого, а наследники перенимают обязательство по возвращению жилого помещения и права собственности на него дарителю.

Данные пункты создают достаточно сложный и противоречивый прецедент для правоприменителя. При исполнении договора дарения одаряемый получает полное право собственности на недвижимый объект. Это означает, что он вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Следовательно, он может продать данное жилое помещение в любой момент нахождения в праве собственности. В таком случае при предъявление дарителем своего права на отмену дарения часто может сложиться ситуация, когда имущества, которое стало предметом договора. Находится на праве собственности у третьего лица.

Представляется, что возврат имущества в таком случае будет невозможен, однако, в качестве альтернативы суд может назначить возмещение причиненного вреда в денежном эквиваленте. В случае, если, например, одаряемый уже умер, данное обязательство по решению суда переходит к его наследникам, в равных долях в соответствие с законодательством о наследовании.

Одним из пунктов, представляющих ограничение свободного распоряжения одаряемым жилого помещения, переданного ему в собственность договором дарения, является пункт о том, что даритель сохраняет за собой право владения и пользования жилым помещением даже после передачи его в дар. Подобное право сохраняется за дарителем на протяжение всей его жизни. В то время как одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в осуществлении данного права.

В юридической литературе мнения по поводу возможности использования права проживания в жилом помещение переданном в дар достаточно неоднозначны. Многие правоведы высказываются против такой практики. Так, Т.И. Зайцева говорит о том, что: «Право дарителя на проживание в отчуждаемой им по договору дарения квартире может являться встреча имущества (жилого помещения) в дар поставлена в зависимость от этого предоставления. В таком случае договор не будет являться дарением и, как ничтожная сделка, не должен приниматься на государственную регистрацию» [7, С. 275].

При распоряжении дарителя правом пожизненного проживания возникает вопрос о возможности передачи данного права третьему лицу. Данный вопрос достаточно неоднозначен.

С одной стороны, в отношение обременения жилого помещения при передаче права собственности на жилое помещение обременение, существующее на момент совершения сделки, передается новому собственнику вместе с правом собственности на жилое помещение, ввиду привязки обременения не к собственнику, а к жилому помещению. По аналогии можно рассмотреть право пожизненного проживания в качестве обременения, в таком случае, переход права пожизненного проживания возможен. Однако, подобное разрешения спора явно нарушает права нового собственника.

В то же время, обременение в виде пожизненного пользования жилым помещением не закреплено в законодательстве как обременение, подлежащее государственной регистрации. А передача права пожизненного проживания в недвижимом имуществе ограничивает права нового собственника.

Отсюда следует правовой пробел норм права, регулирующих вопросы передачи и распоряжения правом пожизненного проживания как обременения при заключении безвозмездного договора, договора дарения.

В таком случае представляется необходимым включить в ГК РФ в ст. 581, содержащую правила правопреемства договора дарения, пункт 3 «Права дарителя, выраженные в условиях совершения договора дарения, не переходят к его наследникам (правопреемникам), а также не могут отчуждаться иным лицам, если иное не предусмотрено договором дарения».

Договор, содержащий в себе условия оставления за дарителем права собственности или владения жилым помещением, предполагает содержание в договоре два предмета договора – дарение и оставление права собственности. Таким образом, данный документ не будет являться договором дарения в общем виде, так как наличие еще одного договорного элемента в составе договора делает его смешанным в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ.

В части договора дарения к нему будут применяться нормы главы 32 ГК РФ, а в части обязательства по сохранению права проживать пожизненно в подаренной квартире - общие положения о сделках, обязательствах и договорах.

Конфликт интересов Не указан.

Conflict of Interest None declared.

Список литературы / References

1. НовицкийИ.Б. Римское частное право: учебник для бакалавров и магистров / И. Б.  Новицкий. М.: Издательство Юрайт, 2019. 607 с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410.; 2021, № 11, ст. 1698.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. 2015. № 29 (часть I). ст. 4344.; Российская газета, 2021. Май.
4. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2019 по делу N 33-34591/2019 // КонсультантПлюс. 2019. [Электронный ресурс]. URL: https://client.consultant.ru/site/list/?id=1011703381 (дата обращения 23.04.2021)
5. Маковский А.Л. Дарение. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии / А.Л. Маковский. М., 2021. 306 с.
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 20.04.2021) // СЗ РФ. 2000. № 32. ст. 3340.; Российская газета. 2021. апр.
7. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы / Т.И. Зайцева. М.: Волтерс Клувер, 2007 г., 296 с.

Список литературы на английском языке / References in English

1. Novitsky I. B. Rimskoe chastnoe pravo: uchebnik dlja bakalavrov i magistrov [Roman Private law: textbook for bachelors and masters] / I. B. Novitsky. Moscow: Yurayt Publishing House, 2019. 607 p. [in Russian]
2. The Civil Code of the Russian Federation (part two) of 26.01.1996 No. 14-FZ (ed. of 09.03.2021) // SZ RF. 1996. No. 5. Article 410.; 2021, No. 11, Article 1698 [in Russian]
3. Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 (as amended on 30.04.2021) «O gosudarstvennojj registracii nedvizhimosti» ["On State registration of real estate"] // SZ RF. 2015. No. 29 (Part I). Article 4344.; Rossiyskaya Gazeta, 2021. May [in Russian]
4. Apelljacionnoe opredelenie Moskovskogo gorodskogo suda ot 02.08.2019 po delu N 33-34591/2019 [Appeal ruling of the Moscow City Court of 02.08.2019 in case N 33-34591/2019] // ConsultantPlus. 2019. [Electronic resource]. URL: https://client.consultant.ru/site/list/?id=1011703381 (accessed 23.04.2021) [in Russian]
5. Makovsky A.L. Darenie. Grazhdanskijj kodeks Rossijjskojj Federacii. Chast' vtoraja: Tekst. Kommentarii. [Gift. The Civil Code of the Russian Federation. Part Two: Text. Comments] / A. L. Makovsky. Moscow, 2021. 306 p. [in Russian]
6. Nalogovyj kodeks Rossijskoj Federacii [The Tax Code of the Russian Federation] (part two) of 05.08.2000 No. 117-FZ (ed. of 20.04.2021) // SZ RF. 2000. No. 32. art. 3340.; Rossiyskaya Gazeta. 2021. Apr. [in Russian]
7. Zaytseva T.I. Notarial'naja praktika: otvety na voprosy [Notary practice: answers to questions] / T. I. Zaytseva. Moscow: Volters Kluwer, 2007, 296 p. [in Russian]